Комитет по транспортному строительству

Проблемы и пути решения при реализации проектов комплексного развития территорий обсудили участники расширенной конференции Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) с участием Министерства строительства и ЖКХ РФ, региональных профильных ведомств и компаний-застройщиков жилья 6 октября 2021 года. Дискуссия состоялась в рамках Международного строительного форума и выставки 100+ Forum Russia в Екатеринбурге.

Участников конференции приветствовали президент НОСТРОЙ Антон Глушков, сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий и директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич.

О ключевых новшествах в законодательстве о КРТ рассказал заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь. В частности, он коснулся изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон № 185-ФЗ, согласно которым бюджетные средства могут расходоваться на предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ жилой застройки. При этом субсидия предоставляется в размере не более чем 25% нормативной стоимости переселения. Юридическому лицу, созданному субъектом РФ и обеспечивающему реализацию решения о КРТ, предоставляется субсидия на оплату расходов в размере до 100% нормативной стоимости переселения. Максим Галь также сообщил, что градкодексом определено, что со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения детального плана территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.

Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов рассказал о работе института развития по вовлечению в оборот неиспользуемых земель, осветил вопросы развития пригородов и реорганизации неиспользуемых промышленных зон. Отдельное внимание он уделил инструментам улучшения и развития качества городской среды. Например, уже существуют пилотные проекты, где в обязательства застройщиков закладываться элементы, обеспечивающие качество городской среды: наличие зеленой территории, парковок, коллективных мест хранения и т.д. Спикер сообщил, что на обсуждение вынесены первые 14 проектов в 12 регионах, из них 4 субъекта – в УФО.

О повышении инвестиционной привлекательности и эффективности реализации проектов КРТ рассказал член правления Российского Союза строителей (РСС), председатель Комитета по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий РСС, председатель Совета СРО «Ассоциация строительных организаций Новосибирской области», координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко. Он подчеркнул, что на Урале были своевременно приняты способствующие реализации механизма КРТ документы и все они высокого качества. Однако есть и проблемы – во многих регионах отмечаются сложности в части определения критериев для изъятия ИЖС в целях КРТ.

«Регионы боятся брать на себя ответственность в этом вопросе. Здесь, наверное, нужно менять федеральное законодательство и давать какие-то рекомендации регионам. Вопрос социальный, острый, но тем не менее решать его необходимо», – сказал Максим Федорченко.

Он напомнил, что в рамках реализации КРТ нужно вовлечь в оборот земли, площадью 140 тыс. га к 2030 году, и, считает эксперт, ограничиться только незастроенными территориями в данном случае не получится. При таких объемах наиболее эффективный ресурс – это редевелопмент застроенных территорий, жилой или нежилой застройки, считает Максим Федорченко.

Основными факторами, препятствующие распространению механизма КРТ в регионах, он назвал низкую экономическую рентабельность из-за высоких затрат застройщиков на расселение, наличие ограничений на включение зону КРТ некоторых объектов, отсутствие четкого правового механизма расселения домов непризнанных аварийными и высокую вероятность возникновения социальной напряженности.

Далее представители компаний-застройщиков УФО рассказали о своем опыте реализации проектов КРТ, а также осветили проблемы, с которыми они столкнулись в этом процессе.

Так, директор ООО СЗ «ГОЛОС.ДЕВЕЛОПМЕНТ» Сергей Пахомов (Челябинская область) позитивно оценил появление нового механизма, считая его большим шагом вперед, и презентовал участникам три успешных проекта КРТ компании. При этом он подчеркнул, что самые перспективные участки для КРТ – это те, у которых не плотная существующая застройка. Говоря об аспектах реализации механизма, Сергей Пахомов внес предложения включить в КРТ садовые и гаражные кооперативы, предусмотреть возможность заложить в договор КРТ обязанность застройщика построить объекты социальной инфраструктуры с обязательным выкупом муниципалитетом, а также возможность предоставления со стороны муниципалитета только смежных участков по отношению к участкам заявителя для размещения социальных объектов в рамках КРТ по инициативе правообладателя.

Руководитель отдела правового сопровождения земельно-имущественных отношений ООО «Брусника» Ольга Фаизова рассказала об опыте участия их компании в КРТ на территории Свердловской области. По ее словам, город – это живой организм и его нельзя законсервировать. Среди всех возможных вариантов возобновления территории самая правильная модель – комплексное развитие. Перечисляя главные риски, спикер отметила возможность выйти из КРТ до принятия проекта планировки территории, возникновение земельного «пэчворка», а также пробелы в нормативном регулировании. Также Ольга Фаизова считает, что в идеале федеральная власть должна популяризировать идею, а регионы и муниципалитеты – формировать правила и поддерживать ее инфраструктурно. При этом жители должны принимать активное участие в процессе, а девелопер создавать «человечные проекты».

Директор Департамента нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности Группы Компаний «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик обратила внимание на то, что Тюменская область одной из первых приступила к принятию нормативно-правовых актов. В частности, в регионе принято 8 постановлений регионального правительства по вопросам КРТ. Среди предложений региона спикер озвучила необходимость внести изменения в ст. 65 и ст. 57.3 ГрК РФ, а также в Постановление Правительства № 2122 в части включения в нормы градостроительного проектирования расчетных показателей КРТ.

Участники конференции обсудили также пути решения проблемных вопросов реализации механизма КРТ на уровне субъектов Уральского федерального округа.

Министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Юлий Элбакидзе рассказал о принятых в регионе двух законах и четырех порядках, которые позволяют развиваться КРТ. Кроме того, сообщил он, сформирован 41 земельный участок под КРТ, а пилотом является Челябинск, где сформировано 3 земельных участка: два нежилой застройки и один жилой.

Дополнила его выступление заместитель главы города Челябинска Надежда Рыльская, которая рассказала о пилотных проектах в городе и проблемах, с которыми столкнулись при их реализации.

Начальник главного управления строительства Тюменской области Павел Перевалов также рассказал о первом реализуемом в регионе проекте КРТ и заострил внимание на том, что целесообразно разделить территории всех муниципальных образований на элементы «конструктора», которые можно будет подбирать под каждого инвестора, создав так называемые «инвестиционные паспорта» КРТ. Кроме того, он предложил посмотреть на КРТ как на инструмент, который позволит решить вопросы с инженерной инфраструктурой.

Глава города Тюмени Руслан Кухарук рассказал о существующей у них градостроительной документации, осветил реализацию развития застроенных территорий города, в рамках которого заключено 16 договоров на общую площадь 70,6 га, а также озвучил инициативы регулирования комплексного развития территорий.

Директор Департамента строительства - главный архитектор Ханты-Мансийского автономного округа Кирилл Мыскин обозначил особенности региона, где сосредоточено большое количество аварийного жилья, и рассказал о расселении, в том числе, ИЖС и гаражных кооперативов в рамках КРТ.

В завершение член Совета НОСТРОЙ, координатор НОСТРОЙ по Уральскому федеральному округу, генеральный директор Союза Строительных компаний Урала и Сибири (ССК УрСиб) Юрий Десятков заверил участников мероприятия, что по итогам конференции все прозвучавшие предложения будут обобщены, систематизированы и войдут в итоговую резолюцию конференции.

 Презентация Глушкова А.Н.

 Презентация Галя М.Е.

 Презентация Федорченко М.В.

 Презентация Пахомов С.В.

 Презентация Фаизовой О.А.

 Презентация Рыльской Н.С.