Новости

1 июля 2024 года заканчивается срок действия одной из самых популярных льготных программ на рынке новостроек — ипотеки с господдержкой на новостройки под 8% годовых. Госпрограмма была запущена в 2020 году и несколько раз продлевалась, но власти уже дали понять, что больше этого не будет.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты отмечают, что прямой альтернативы льготной ипотеке, которая была доступна для всех россиян и с такими низкими ставками, нет. Тем не менее, на рынке новостроек есть ряд неипотечных программ от застройщиков и банков, которые позволят купить квартиру в новостройке, поддерживая рынок жилья в условиях, когда ставки по рыночным жилищным кредитам на новостройки составляют 16–18% годовых.

Такие схемы покупки жилья, как траншевая ипотека, рассрочка и схема с использованием аккредитива позволят покупателям квартир в новостройках первое время (от нескольких месяцев до трех лет) не платить такие высокие проценты по кредиту, а после снижения ключевой ставки рефинансировать ипотеку на более выгодных условиям.

Траншевая ипотека

Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Общая стоимость делится на несколько платежей (траншей) таким образом, чтобы до момента ввода новостройки в эксплуатацию у клиента был минимальный платеж по кредиту. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй, являющийся основным, уже после ввода дома в эксплуатацию, поясняет действие этой схемы президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до того момента выплачивает банку символические проценты.

Рассрочка от застройщика

По словам Антона Глушкова, несмотря на то, что рассрочка на недвижимость предоставляется на короткие сроки (редко более трех лет), общая переплата все равно будет меньше, чем в случае с классической ипотекой (без льготных программ). «Как правило, этот инструмент застройщики используют для стимулирования спроса. Коммерческая выгода формируется за счет увеличения объема продаж», — говорит Глушков.

Аренда с правом выкупа

Это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. Схема лизинга проста — владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды, который не должен превышать 10 лет. В нем прописывается возможность выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора.

Удобство лизинговой сделки состоит в том, что для заключения договора достаточно предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. При этом клиент не обязан документально подтверждать свой доход. Разумеется, лизингодатель проверяет платежеспособность арендатора, но он может быть трудоустроен неофициально, говорит Руслан Сырцов.

Однако Надежда Стаднюк предупреждает, что лизинг в качестве альтернативы ипотеки подходит далеко не всем, он существенно дороже, а срок лизинга — максимум 10 лет.

Трейд-ин

Особенность сделки в том, что в большинстве случаев покупка нового и продажа старого жилья осуществляются одновременно. Стоимость прежней квартиры принимается в зачет приобретения новой, а разницу покупатель доплачивает самостоятельно. При этом по трейд-ин можно приобрести только жилье в новостройке, говорит Антон Глушков. На сегодняшний день такую услугу предлагают исключительно крупные застройщики, и в большинстве случаев данная схема применима в рамках одного региона или города, добавляет Глушков.

Эксперты поясняют, что программы от разных девелоперов также могут подразумевать как выкуп старого жилья самим девелопером с предоставлением права на проживание там до ввода новостройки, так и проведение обмена после реализации «старой» квартиры на вторичном рынке.

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру, сдав в зачет ее стоимости автомобиль. Если учесть, что стоимость некоторых новых премиальных авто иногда может равняться полной стоимости жилья, то подержанная машина может покрыть значительную часть покупки.

Какие льготные программы останутся и какие новые схемы могут появиться

Программу семейной ипотеки планируется продлить до 2030 года, но с корректировкой параметров. На прошлой неделе председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов заявил, что льготные ипотечные программы будут более жесткими и адресными.

Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко сообщил, что в рамках семейной ипотеки обсуждается возможность ограничения покупки малогабаритного жилья. Речь идет о проектах, запущенных в 2025 году и позже. Кроме того, «Дом.РФ» исключит студии и малогабаритные однушки из перечня жилых помещений в новых договорах о КРТ. На данный момент правительство, Минстрой и «Дом.РФ» совместно дорабатывают обновленные параметры программы, чтобы поддержка носила максимально адресный характер и отвечала целям по улучшению жилищных условий семей и демографии.

Вице-премьер правительства Марат Хуснуллин также заявил, что подготовлены два законопроекта о ссудо-сберегательных кассах. По мнению заместителя председателя кабмина, этот механизм может стать альтернативой ипотеке

© РБК.