Новости

Круглый стол «Развитие предпринимательства в сфере недвижимости: аспекты финансирования проблемных активов» состоялся 18 октября в Москве, в Торгово-промышленной палате РФ. Организатором дискуссии выступил Совет ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике (ФПиИП).

В мероприятии приняли участие представители Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, Росреестра, Сбербанка, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), Российской гильдии риелторов, а также ведущих научных и консалтинговых организаций.

Участники круглого стола обсудили вопросы финансирования объектов недвижимости в кризисном состоянии, финансирование строящихся объектов, находящихся в процедурах несостоятельности (банкротства), а также перспективы реновации промышленных предприятий и особенности работы с проблемными объектами жилищного строительства.

Открывая круглый стол, вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин подчеркнул, что работа с проблемными активами, залоговым имуществом - тема крайне серьезная и болезненная. Сегодня объем кредитов бизнесу составляет 46 трлн рублей, из них просрочены кредиты более чем на 2 трлн рублей. Решение вопроса с проблемными кредитами требует совместной работы экспертов – в мире есть положительный опыт по реструктуризации кредитов или привлечения нового стороннего финансирования.

Количество объектов недвижимости, находящихся в залоге и принадлежащих обанкротившимся компаниям, огромно. Для банков это также большая проблема – что делать с недвижимостью, перешедшей к ним как залоговое имущество, как продавать, как ускорить эти процедуры. Если говорить о жилищном строительстве, то на сегодняшний день в 67 регионах открыто банкротное производство по 652 застройщикам и 1 952 домам. Это проблемные дома и застройщики, и за каждым – сотни семей, которые могут не получить свое жилье, поэтому вопросы финансирования проблемных объектов нужно решать. В этом и заключается главная задача ТПП – вырабатывать решения и консолидированную позицию по конкретным проблемам с привлечением максимального количества экспертов из различных комитетов и советов.

Председатель Комиссии по собственности Совета ТПП РФ ФПиИП Артур Трапицын обратил внимание, что в последние годы законодательство о банкротстве менялось в пользу кредиторов, что существенно повысило риски для должников – компания может скатиться в процедуру банкротства резко и стремительно, достаточно несколько месяцев не заплатить по 300 тысяч рублей.

Председатель Совета ТПП РФ ФПиИП Владимир Гамза представил на обсуждение вопрос реновации территорий промышленных предприятий, которым по 60 и более лет. Он отметил, что в стране накопилось очень много проблемных промышленных активов, которые устарели, простаивают, но за землю и помещения нужно платить налоги, что зачастую приводит собственников к банкротству. Нужна реновация этих предприятий, разработка инвестпроектов по вовлечению таких промышленных территорий в оборот, создание там либо новых производств, либо объектов непроизводственного назначения. Также нужно, чтобы у банков появилось понимание, что с такими объектами можно работать, и доходность может быть достаточно высокая.

Директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Ольга Десятова подробно представила ситуацию с проблемными объектами жилищного строительства. По ее словам, в настоящее время в рамках Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС) создан единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). По состоянию на 12 октября 2021 года в него включено 1 079 застройщиков, из них большая часть (63%) находится в различных процедурах банкротства.

Если сравнивать с объемом текущего строительства на эту же дату, то объем проблемных объектов и застройщиков кажется довольно значительным. Однако, отметила спикер, следует учитывать, что ЕРПО ведется с 1 июля 2019 года, и объем накопленных проблемных объектов невелик – примерно 9% от общих объемов ввода. Кроме того, динамика численности проблемных застройщиков за последний год также не дает повода для серьезного беспокойства – их количество постепенно снижается.

«То есть можно сделать вывод, что основная цель введения механизма проектного финансирования – защита прав участников долевого строительства и сокращение количества проблемных объектов, так или иначе выполняется», – подчеркнула Ольга Десятова.

Доля проектов жилищного строительства, обеспеченных проектным финансированием, с октября 2020 года по октябрь 2021 года выросла с 50,4% до 71,8%, а доля наиболее рискованных проектов жилищного строительства без использования ДДУ за этот же период сократилась с 7,1% до 4,1%.

Представитель НОСТРОЙ отметила, что в целом законодательная база для работы с проблемными застройщиками и проблемными объектами сформирована, и сейчас дело за регионами – они получили возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Как правило, региональных бюджетов недостаточно, и к этой работе привлекаются успешные застройщики, которые вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов и взамен получают земельные участки и другие преференции как поддержку для достройки проблемных объектов.

Однако нужно позаботиться, чтобы такие проблемные объекты впредь не возникали, а предпосылки к этому по-прежнему остались. Довольно часто в регионах застройщики, даже получив проектное финансирование, оказываются не в состоянии осилить выплаты по кредиту, останавливают проект и уходят с рынка. Вторая проблема – полная недоступность проектного финансирования для низкомаржинальных проектов, которых в регионах большинство. Соответственно, нужно вводить механизмы поддержки таких проектов. И, кроме того, необходимо унифицировать проектное финансирование и оптимизировать дополнительные банковские комиссии, которые банки включают в кредитные договоры – они могут составлять до 37% стоимости кредита, что очень дорого для застройщиков.

Среди предложений также увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования и рынка арендного жилья, совершенствование механизма мониторинга цен и своевременной индексации сметных нормативов, развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения в регионах и развитие строительства ИЖС специализированными застройщиками. НОСТРОЙ последовательно выступает за нормативное оформление всех этих предложений.

В завершение круглого стола состоялась оживленная дискуссия, по итогам которой будет подготовлен итоговый документ для последующей проработки с экспертным сообществом и профильными органами государственной власти.

  «Практические аспекты процедуры банкротства застройщиков и проблемы их законодательного урегулирования. Оценка эффективности правовых механизмов по защите прав участников строительства»