Новости. Санкт-Петербург

Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, как девелоперы прожили первое полугодие, почему рассрочки помогли, но их доля снижается, и как повлияло снижение ключевой ставки — пусть и всего на 1 процентный пункт.

За первые 6 месяцев 2025 года, по данным Dataflat, падение продаж жилья и апартаментов по договорам долевого участия в целом в петербургской агломерации составило 35%, при этом в Петербурге — 40%, а в Ленобласти — 22,5%. Если в январе–июне 2024 года в городе было продано больше миллиона квадратных метров, то в 2025 — всего 607 тыс. кв. м. В июне 2025 года продажи в регионе оказались меньше на 13%, чем в мае, и на 55% меньше, чем год назад. Этого можно было ожидать: июнь 2024 года был последним месяцем, когда действовала массовая льготная ипотека и покупатели стремились успеть «в последний вагон». Соответственно и доля сделок с ипотекой в июне 2025 составляла всего 53%, тогда как год назад достигала 88%. Для экспертов и участников рынка результаты полугодия не стали неожиданностью.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», подтвердил устойчивую отрицательную динамику на рынке новостроек: по объемам спрос тот уже уже близок к значениям 2022 года, помесячная динамика также отражает тренд к снижению.

— При этом ситуация различается в зависимости от сегмента. Например, в комфорт-классе объемы продаж в мае и июне были практически равными, тогда как в премиальном сегменте зафиксировано падение на 69%, — добавил он. Впрочем, непосредственно для «Главстрой Санкт-Петербург» первое полугодие завершилось с позитивной динамикой: рост спроса составил 23% относительно второго полугодия 2024 года.

— Завершение действия государственных программ и снижение доли ипотечных сделок заметно повлияло на поведение покупателей, но рынок адаптировался, — говорит Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). — С весны объёмы сделок стабилизировались на уровне 4,5–5 тысяч ежемесячно, в том числе благодаря использованию рассрочек. Этот инструмент стал ключевым в условиях высоких ставок и ограниченной поддержки.

При этом, по ее словам, объемы предложения на рынке остаются стабильными — во многом благодаря активной застройке за пределами КАД.

Цены на жильё продолжили расти: в петербургском масс-маркете стоимость квадратного метра увеличилась на 4% и достигла 259 тысяч рублей, в Ленобласти — на 4,5%, до 159 тысяч рублей. В бизнес-классе и элитном жилье рост составил 9% — теперь квадратный метр обойдется в среднем в 436 и 680 тыс. рублей соответственно.

— Интересно, что положительная динамика сохранялась на протяжении почти всего периода — рост фиксировался в 5 из 6 месяцев, — говорит Светлана Московченко. — Лишь в июне мы наблюдали лёгкую корректировку, которая была скорее сезонной и сопровождалась активными акциями и скидками со стороны застройщиков.

— Рынок столкнулся с сокращением объемов продаж, сокращением стартов новых проектов, новыми ценовыми реалиями, увеличением доли рассрочек в структуре продаж, неработающей рыночной ипотекой и низкой активностью инвесторов, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Для всех участников рынка это вызов и стимул к активным действиям.

По мнению коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, результаты наглядно продемонстрировали, что происходит, когда кредит становится недоступным для всех, кроме льготных категорий.

— Если оценивать ситуацию объективно, с учетом отсутствия массовой недорогой ипотеки, то результаты нормальные, — считает он. — Было два условных сценария: позитивный и негативный. По первому сокращение продаж ожидалось на 25-30% относительно первой половины 2024 г., когда действовала массовая льготная ипотека, хотя и не на лучших условиях, но тем не менее. По второму — что продажи упадут более чем вдвое. В реальности ситуация оказалась примерно посередине.

Разумеется, компании верстали планы с учетом этих сценариев, поэтому прогноз в оценке объемов продаж совпал с реальностью на 90%, добавил Сергей Софронов.

— В целом по итогам полугодия можно констатировать, что рынок продемонстрировал устойчивость и даже определенную «живучесть» вопреки потрясениям, которые выпали на его долю за последний год, — считает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — По сравнению с рекордным первым полугодием 2024 года падение составило около 30%, что, на мой взгляд, можно считать хорошим результатом на фоне первоначальных прогнозов о возможном сокращении на 50%.

Несмотря на отмену льготной ипотеки под 8%, изменения в программах семейной и ИТ-ипотеки, а также рост ключевой ставки, ГК «А101» отмечает рост продаж от месяца к месяцу: в июне прирост составил 12% по сравнению с маем на фоне снижения продаж по рынку в целом.

— На протяжении всего полугодия держалась высокая ключевая ставка, а это не только высокая стоимость кредитов, но и конкуренция с депозитами для покупателей жилья, — комментирует Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет». — Поэтому мы находились в поиске новых вариантов реализации недвижимости и взаимодействия с клиентами.

— Несмотря на ожидания, даже незначительное снижение ключевой ставки не оказало кардинального влияния на спрос: процентные уровни по-прежнему остаются слишком высокими, чтобы можно было говорить о массовом перетекании капитала в недвижимость, — подтвердил Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung.
— Однако при этом рынок остается живым: адаптируется, перестраивается, ищет новые формы работы с покупателем.

По сравнению со вторым полугодием 2024 года среднемесячный показатель числа заключенных договоров по Санкт-Петербургу в первом полугодии 2025-го снизился на 21%, отметила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

— Это вполне неплохой показатель, т. к. все еще продолжается адаптация рынка после окончания массовой льготной ипотеки, — считает она. — Отмечу, что снижение спроса не оказало значимого влияния на цены: за исключением точечных скидок на лоты в уже введенных в эксплуатацию проектах или других сезонных акций средняя стоимость на квадратный метр колебалась незначительно.

— Если говорить о динамике продаж за первое полугодие, то мы изначально планировали некоторое снижение объемов — примерно на 25%. Это касается только объектов комплексного освоения территорий, которые находятся за пределами КАД, — рассказала Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС». — При этом по ряду объектов (например, в кварталах бизнес-класса «Б15» и «Дубровский») объемы продаж сохранились на уровне прошлого года.

Она также отметила, что июнь в «КВС» выдался достаточно активным, сохранив майский уровень. Это позволило выполнить поставленные планы.

— Так что о каких-либо каникулах на рынке пока говорить рано, — добавила Анжелика Альшаева. — Возможно, свою роль сыграла не самая летняя погода в Петербурге.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», оценил первое полугодие как удовлетворительное — не хорошо и не плохо.

— В текущих реалиях, на фоне сложной геополитической и экономической ситуации, нам удаётся сохранять стабильные показатели, но при этом выполнение планов продаж требует всё больше усилий, — говорит он. — Мы видим серьезную корреляцию между спросом и экономическим фоном, поэтому активно работаем над оптимизацией затрат и выстраиваем еще более тесную работу между отделами маркетинга, продаж и клиентского сервиса.

— Несмотря на общее охлаждение спроса в массовом и комфорт-классах, в премиуме сохраняется активность: наш клиент действует осознанно, не опирается на такие инструменты, как, например, ипотека, и не принимает решений ситуативно, — пояснила Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT. — Наблюдается стабильный интерес покупателя к уникальным локациям: первой береговой линии, историческому центру, панорамным видам, которые мы предоставляем. По нашим проектам динамика соответствует плану, а в ряде направлений даже превзошла прогнозы.

— В первом полугодии объем сделок с привлечением ипотеки снизился примерно на 30%. Аналогичную ситуацию мы наблюдали в 2022 году, когда ключевая ставка поднималась до 20%, поэтому были готовы к такому развитию событий, — комментирует Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — После завершения наиболее массовой программы с господдержкой было достаточно времени, чтобы адаптировать внутренние процессы и предложить выгодные условия — скидки, беспроцентные рассрочки и спецпредложения — для привлечения покупателей.

— Ситуация для всех застройщиков одинаково непростая, — считает Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение». Он отмечает, что благодаря ряду факторов сама компания сейчас довольна динамикой реализации.

О закономерных последствиях ажиотажного спроса, который формировался вплоть до июля прошлого года — на фоне завершения действия масштабных программ льготной ипотеки, — говорит и Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

— Объемы сделок у большинства застройщиков сократились в 1,5–2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, — отмечает она. — При этом мы отмечали постепенное восстановление покупательской активности: по проектам «Ленстройтреста» объем сделок в июне вырос на 40% по сравнению с маем и на 45% относительно апрельского минимума. Это отражает реакцию клиентов на ряд рыночных факторов: понимание, что условия по семейной ипотеке меняться не будут, а также продолжающееся снижение ставок по вкладам, которое стимулирует перенос средств из банков в недвижимость.

Рынок на двух «китах»: рассрочки и льготная ипотека
Главным инструментом поддержки спроса для застройщиков в I полугодии были семейная ипотека и программы рассрочки.

— С конца 2024 года их соотношение в общем объеме сделок находится в относительном балансе, — отметил Евгений Колесников. Он добавил, что в массовом сегменте недвижимости заметную роль играют покупатели из регионов — как правило, это молодые семьи с одним или двумя детьми, располагающие правом на госсубсидии (материнский капитал и семейную ипотеку), которые переезжают в Петербург и хотя обзавестись собственным жильем.

— Они, как правило, останавливают свой выбор на новых районах агломерации, так как для них более всего важна обеспеченность проекта социальной инфраструктурой и демократичная стоимость квадратного метра, — добавил он.

Анжелика Альшаева также отмечает устойчивый интерес к объектам компании со стороны региональных покупателей и агентов по недвижимости.

— Доля таких сделок уверенно приближается к 40%, и мы видим, что для «КВС» май, июнь, июль и август традиционно остаются «региональными» месяцами, — говорит она. — Многие приобретают квартиры для детей-студентов, для переезда или просто рассматривают петербургскую недвижимость как надежный актив.

По ее словам, в продажах «КВС» важную роль играют программы зачета жилья: «Переезд» и «Квартира в зачёт» обеспечивают порядка 15-20% сделок. Долю рассрочек в компании стараются оптимизировать, и сегодня она составляет около 10-15%, еще 10% — сделки с единовременной полной оплатой. Раньше этот показатель держался на уровне 4-5%, а основной объем — почти 60% —приходится на семейную ипотеку.

— Сделок по базовой ипотеке практически нет, это скорее исключение из правил, — подчеркнула Анжелика Альшаева.

— Инструменты остались те же, что и в 2024 году — просто в 2025-м мы стали использовать их более осознанно и глубоко, — говорит Максим Жабин. — Основной акцент сейчас — не на количестве сделок, а на качестве продаж. Мы видим, как сильно удлинился цикл принятия решения: от момента первого контакта до сделки проходит в среднем от года до полутора лет. Поэтому выстраиваем коммуникацию с клиентом на всех этапах, используя диджитальные инструменты, которые позволяют быть рядом и при этом не надоедать.

Если же говорить о целевой аудитории, то, по словам эксперта, сегодня покупают, по сути, две категории. Первая — люди с достаточным уровнем дохода, которые ищут альтернативу инвестициям в ценные бумаги и депозиты и рассматривают недвижимость как инструмент с долгосрочным потенциалом. Вторая — граждане, подпадающие под госпрограммы — семейная ипотека, субсидии для участников СВО, программы расселения и т. д.

— Мы как компания в большей степени ориентируемся именно на вторую группу, — отметил Максим Жабин.

Семейная ипотека продолжает поддерживать спрос благодаря ставке.

— В среднем по полугодию доля ипотечных сделок в структуре продаж держится на уровне 60%, — говорит Юдита Григайте. — Еще один заметный тренд — активное использование схемы трейд-ин. Всё больше покупателей предпочитают продавать квартиры на вторичном рынке и направлять вырученные средства на покупку новостройки. Мы видим, как этот механизм становится системной практикой за счет возможности сэкономить время и получить прозрачный план по продаже недвижимости.

— Флагманом по-прежнему остается семейная ипотека с минимальной ставкой от 3,5% до 6%, хотя ее и стало меньше, чем в прошлом году, — подтверждает Виталий Голубев. — Держать продажи на нужном уровне помогают различные программы рассрочки. Портрет аудитории практически не поменялся — это и семьи, которые планируют поменять жилье в пользу более комфортного образа жизни, и родители, которые покупают качественную квартиру детям в экологичном и безопасном жилом комплексе, и одинокие покупатели, которые планируют покупку для более высокого уровня жизни и в качестве уверенной инвестиции. Плюс аккредитация в 20 банках — это и доверие, и возможность почти всегда получить одобрение.

— Мы делаем ставку на продукт, а не на скидки, — отмечает Елизавета Конвей. — Наши клиенты ценят архитектурную выразительность, премиальную отделку, инфраструктуру и сервис. Тем не менее, мы внедряем точечные инструменты: специальные условия на определенный пул лотов, короткие рассрочки и подарки при крупных сделках. Это позволяет стимулировать повторные покупки и повышать лояльность.

Она отметила, что в элитном сегменте портрет покупателя неизменен: это состоятельные клиенты, заинтересованные в сохранении капитала, комфорте и статусе. Они рассматривают премиальную недвижимость не только как жилье, но и как актив.

Позитивным фактором, который сработал в пользу застройщиков, стало заметное снижение доходности по банковским депозитам, считает Филипп Шраге: если в 2024 году они доходили до 26%, то в первой половине 2025-го снизились до уровня около 19%.

— Это заставило многих частных инвесторов задуматься о том, чтобы зафиксировать прибыль и вложиться в недвижимость, — говорит он. — Продажи в первом полугодии мы поддерживали за счёт гибких условий по рассрочкам, индивидуальной работы с клиентами и точечной корректировки цен — особенно в проектах высокой стадии готовности. Это позволило сохранить темп и выстроить реализацию без жёстких акций и ценовых войн. На фоне высоких ставок акцент сместился с «удержания цены» на «управление лояльностью покупателя» — рынок стал тоньше, но и чище.

Филипп Шраге также отмечает, что поток сделок с иногородними покупателями остается стабильным, несмотря на высокую ставку: спрос на жилье в Петербурге и других столицах не исчезает, люди продолжают решать свои жилищные вопросы.

Сергей Софронов заметил, что у разных компаний ситуация кардинально отличалась в течение полугодия: есть такие, у кого рассрочка доходила в моменте до 90%.

— У нас в «ПСК» она достигала 60%, но к концу полугодия снизилась уже до 35%. Еще 60% пришлось на ипотеку и 5% — на покупки за полную сумму, — рассказал он. — Против рассрочки выступал и ЦБ, да и Минстрой критически оценивает такой перекос в ее сторону. Но что-то получше, кроме как ипотеку под 20% с плюсом, предложить никто не может. И кто будет массово такую ипотеку брать — вопрос более чем риторический. Поэтому доля семейной ипотеки, ставка по которой адекватна, в первом полугодии находилась на уровне между 90 и 99% от всех ипотечных займов. И если обратить внимание на среднюю ставку по выданным ипотечным кредитам, то она как раз будет на уровне 6% годовых.

По словам эксперта, хороший отклик получили программы, позволяющие дополнительно снижать эту ставку вплоть до 3,5%,— такие ограниченные варианты есть и сейчас.

— В конце полугодия наметилось снижение ключевой ставки, которое почти моментально отозвалось в небольшом росте ипотечных займов по рыночным ставкам, — добавил Сергей Софронов. — Это не тот сценарий, когда покупателей не устраивает условные 25% годовых, а 20% — устраивает. Это расчет на то, что ставка в скором времени пойдет и дальше вниз, а значит можно будет сделать рефинансирование. С рассрочками, кстати, та же логика.

В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» 73% сделок было заключено с помощью семейной ипотеки.

— Мы отмечаем стабильный рост интереса наших покупателей к этой форме оплаты: плюс 4 п. п. в сравнении с концом 2024-го и плюс 25 п. п. относительно первой половины 2024 года, — отметил Алексей Бушуев. — Кроме того, сохраняется категория клиентов, которые приобретают квартиры за полную стоимость, — их сейчас 6%.

Доля региональных сделок в структуре продаж компании сократилась до 27%, при этом процент покупателей из Петербурга и Ленобласти растет: 66% и 7% соответственно. Помимо семейной ипотеки, востребованным остаётся программа «трейд-ин». По внутренним оценкам, использование механизма зачета старой квартиры в оплату новой позволяет клиенту увеличить бюджет покупки примерно на 40% (в сравнении с тем, что он мог бы позволить себе, не используя «трейд-ин»), говорит Алексей Бушуев.

Татьяна Халилова отметила, что более 80% покупок в кредит приходится на семейную ипотеку, при этом средняя доля ипотечных сделок в I полугодии 2025 года по сравнению со II полугодием 2024 сократилась до 45%.

— Ежемесячный же показатель по доле заключенных договоров показывает с начала года положительную динамику с 36% в январе до 50% в мае, — добавила она.

Мария Орлова сообщила: помимо семейной программы, в продажах ГК «А101» достаточно популярна военная ипотека, на которую в разные месяцы с начала этого года приходилось 5-8%, и ИТ-ипотека, доля которой в среднем составляет порядка 5%.

— В конце прошлого года и в начале этого наблюдалась достаточно высокая доля рассрочки, которая, впрочем, в первом полугодии этого года начала снижаться, — говорит она. — Это вполне ожидаемо и понятно, так как рассрочки — рискованный финансовый инструмент как для покупателей, так и для девелоперов.

Также Мария Орлова отмечает растущий спрос на квартиры с полной оплатой: в июне такие сделки занимали около 10–12% в объеме продаж компании. Основной причиной она считает высокую готовность жилых комплексов: покупатели предпочитают объекты с короткими сроками сдачи. Свою роль сыграло и июньское снижение ключевой ставки, после которого активизировался переток средств с банковских депозитов в сектор недвижимости.

— Поддержку оказывают специальные госпрограммы по ипотеке, — подтверждает и Антон Гак. — Также, безусловно, активизирует спрос использование альтернативных вариантов оплаты.

— Без государственной поддержки основным драйвером спроса стали комфортные условия оплаты, — продолжила Светлана Московченко. — Рассрочка, индивидуальные графики платежей, а также точечные скидки и дисконтные предложения (в среднем от 5 до 20%), особенно при 100% оплате, — всё это позволило удерживать интерес со стороны покупателей.

Эксперт подчеркнула, что сейчас покупатель ориентируется не только на цену, но и на гибкость условий сделки. При этом доля тех, кто готов внести всю сумму сразу, невелика, и именно поэтому так востребованы альтернативные механизмы, компенсирующие отсутствие субсидированных ставок.

От общего объема числа продаж «РСТИ» около 70% пришлось на семейную ипотеку, на втором месте по востребованности стоят программы рассрочек, говорит Екатерина Немченко.

— Самая востребованная — рассрочка с первым взносом 15% и фиксированным ежемесячным платежом, соизмеримым с платежом по ипотеке по льготной программе, — отметила она. — Несмотря на высокие ставки по депозитным вкладам, инвесторы все же присутствуют на рынке новостроек и приобретают квартиры на будущее, для подрастающих детей. В течение полугода банки находились в активном диалоге с застройщиками, предлагая рынку различные финансовые инструменты. С запретом субсидированных ставок число программ значительно сократилось.

Какой должна быть доступная ипотека
Больше всего на рынке недвижимости не хватает обычной, не субсидированной ипотеки по приемлемым для покупателя ставкам.

— Льготная ипотека и бюджетные субсидии на нее в любом случае временная мера, бесконечно это продолжаться не может, — считает Сергей Софронов. — И с высокой ключевой ставкой долго работать не получится. Кредитные издержки во всех процессах добавляют в себестоимость тем больше, чем дольше длится производственный цикл. Поэтому ключевая ставка должна снижаться — во избежание риска стагфляции.

По его словам, возвращение ключа на средний уровень 2020-21 гг. или даже чуть выше вообще исключает необходимость каких-либо льготных кредитных программ. Что касается издержек на льготную ипотеку — по официальным данным, затраты бюджета с 2021 г. составят порядка 1,6 трлн руб.

— Судя по прогнозам, ключевая ставка (а за ней и ставки по ипотеке) будет снижаться, но это не повод просто ждать, когда этот момент наступит, — комментирует Антон Гак. — В любом случае кредит всегда можно рефинансировать через какое-то время под более выгодные условия.

Несмотря на наметившиеся тенденции к снижению ключевой ставки, ожидать сильного потепления на рынке ипотеки не стоит, считает Евгений Колесников: вероятное снижение ключевой ставки на 1% или даже 2% будет носить скорее психотерапевтический характер.

— При благоприятном стечении обстоятельств можно допустить появление некой адресной ипотечной программы с господдержкой, — уверен он. — Скорее всего, это будет поддерживающий продукт с очень узкими условиями, исключающий разгон спроса.

Светлана Московченко отметила: хотя роль ипотеки заметно трансформировалась, этот способ оплаты по-прежнему остается важнейшим фактором, влияющим на рынок. По оценке эксперта, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж по итогам первого полугодия составляет около 45%, средняя ставка по оформленным кредитам — 5,9%, а средний размер займа достиг 6,1 млн рублей.

— Говорить о скором снижении ключевой ставки сейчас преждевременно, — уверена эксперт. — Рынок живет в условиях высокой стоимости заимствований, и если в ближайшее время не появятся новые формы господдержки или субсидирования, существенного расширения спроса ожидать не приходится.

— Мы пока не ощущаем влияния снижения ключевой ставки, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Основной объем ипотечных сделок по-прежнему приходится на «семейную» ипотеку.

Динамика ключевой ставки станет главным фактором развития рынка во втором полугодии.

— Понятно, что снижение на 1-3 п. п. само по себе не перезапустит рыночные ипотечные программы, — говорит Мария Орлова. — Однако такое решение ЦБ однозначно стимулировало бы дальнейший переток средств с банковских вкладов в квадратные метры. Кроме того, как было заявлено на ПМЭФ, снижение «ключа» станет главным стимулом возвращения властей к вопросу расширения программы семейной ипотеки: идея о том, что эту программу опять можно будет брать семьям с детьми до 14 лет обсуждалась, но решение было перенесено. Однако оно может увеличить количество сделок по семейной ипотеке примерно на 30%. Большие надежды связаны и с появлением новых льготных программ — в первую очередь с ипотекой для участников СВО и членов их семей.

— Расширение программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет — шаг в правильном направлении, хотя и не революционный, — поддерживает инициативу Филипп Шраге. — Мы ожидаем, что он даст умеренный прирост спроса в сегменте 3–4-комнатных квартир, особенно в проектах с упором на семейную инфраструктуру: детсады, школы, безопасные дворы. Такие клиенты предъявляют особые требования к планировкам и среде, и мы уже адаптируем свои продукты под этот запрос в Петербурге.

— Новые льготные программы пока не анонсированы, однако Центробанк подаёт сигналы, позволяющие осторожно рассчитывать на снижение ключевой ставки, — отметил Алексей Бушуев. — На наш взгляд, заметные изменения в покупательском поведении произойдут при ставке в диапазоне 14–15%. В 2025 году таких значений, скорее всего, ожидать не стоит. Тем не менее, даже умеренное снижение на 1-2 п. п. может положительно повлиять на спрос — в первую очередь за счет снижения доходности по банковским депозитам. Это, возможно, стимулирует перераспределение средств в сторону недвижимости как защитного актива.

— Снижение ключевой ставки уже началось, но темп этого снижения очень низкий и ставка еще очень далека от показателей, которые можно было бы считать комфортными для покупателей, — добавила Екатерина Немченко. — Новые льготные программы не будут массовыми, а в случае их принятия у них будет адресный характер. К сожалению, пока мы наблюдаем тенденцию ужесточения правил и сворачивание льготных программ.

— Активно ходят разговоры о том, что в ближайшей перспективе показатель может упасть до 18%, — рассказала Татьяна Халилова. — Но, вероятней всего, последующее снижение ипотечных ставок приведет к росту цен на рынке недвижимости, так как активизируются клиенты, которые сейчас хранят средства на депозитах.

А вот появления новых льготных программ, за исключением совсем уж точечных, эксперт не ожидает.

— Ключевую ставку снизят, аккуратно и мягко — мы уверены, — оптимистично настроен Виталий Голубев. — Вопрос необходимости льготных программ по всему рынку стоит достаточно остро, поэтому ожидание таких инструментов оправдано. Как вариант — согласование программы льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.

Максим Жабин считает, что небольшое снижение ключевой ставки, вероятно, произойдёт, но ожидать возвращения к однозначным значениям в ближайшие полтора-два года не стоит.

— Даже в случае позитивных экономических сценариев, сдерживающих инфляцию, переход на «однозначную» ставку займёт не меньше двух-трех лет. Поэтому в ближайшей перспективе возможны лишь плавные колебания, а не резкие поворотные решения.

— Для массового сегмента ипотека — ключевой драйвер, и дальнейшие меры поддержки — это вопрос устойчивости рынка. В премиуме ипотека используется реже, но тренд на снижение ставок позитивен в целом: он укрепляет уверенность и повышает активность, — добавила Елизавета Конвей. — Если регулятор будет продолжать снижать ставку, это может оживить рынок, особенно в бизнес-классе. Однако рассчитывать на масштабные льготные программы в премиуме не приходится — и наш покупатель этого не ждёт.

Ожидания на второе полугодие
Рынок недвижимости во втором полугодии 2025 года будет зависеть от множества факторов, включая общую экономическую ситуацию, процентные ставки, государственную политику, говорит Татьяна Халилова: «Наше основное ожидание — небольшое снижение ключевой ставки — возможно на 1-2 процентных пункта».

— Второе полугодие может стать периодом осторожного восстановления рынка, особенно если ключевая ставка продолжит снижаться, — предполагает Мария Орлова. — Есть шанс выйти на положительную динамику продаж по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Однако многое будет зависеть от решений регуляторов и общей экономической ситуации. Конечно, мы с нетерпением ждем следующего заседания ЦБ, которое состоится 25 июля. Полагаю возможным снижение ключевой ставки на 1-1,5 п. п.

При сохранении такого тренда, по ее словам, рынок может увидеть показатель «ключа» в 16% к концу текущего года, хотя «рабочая» ставка для бизнеса все же значение в 10-11% — это позволило бы всем участникам рынка работать без дополнительных поддержек и стимулирования.

Еще из ожиданий — движение в сторону дефицита предложения.

— Несмотря на то, что Петербург в первом полугодии 2025 года показал, в отличие от других регионов, прирост в стартах новых ЖК в 44% по отношению к аналогичному периоду 2024 года, этот показатель, на мой взгляд, не является стратегическим, — отметила Мария Орлова. — Объем предложения пойдет на снижение, что станет особенно заметно на горизонте 2-3 лет.

Остаток лета рынок проведет в режиме ожидания, а с началом осени уровень цен будет расти пропорционально инфляции, прогнозирует Евгений Колесников.

— Драйверами продаж станут проекты в перспективных локациях на границе Петербурга и Ленинградской области, выведенные на рынок в этом году, — считает он. — Во-первых, такой продукт будет востребован у тех, кто ранее отложил покупку недвижимости, — у них было время нарастить финансы и правильно оценить ситуацию. Во-вторых, скажется общий дефицит новых доступных и качественных проектов в комфорт-классе, связанный с замедлением активности девелоперов.

— Мы набрали хороший темп и планируем наращивать его и дальше. Эффективным триггером для этого станет понижение ключевой ставки поддержка льготных ипотечных программ, — обозначил свои ожидания Виталий Голубев.

— Совершенно очевидно, что не произойдет глобальных изменений с ключевой ставкой, а значит и с ипотечными программами, и со ставками по проектному финансированию, — уверена Екатерина Немченко. — Застройщики продолжат работать с низкой маржой на сложном конкурентном рынке. Потребуется еще более тщательная работа с продуктом и поиском оптимальных решений, усиление компетенций продающих подразделений, новые настройки в системе продаж

— Второе полугодия вряд ли будет сильно отличаться от первого, — добавил Антон Гак. — Продолжаются поиски максимально оптимальной цены, формирование эффективных условий реализации, выстраивание долгосрочных отношений с клиентами и работа над продуктом.

— Перспективы до конца года остаются умеренно позитивными, — считает Юдита Григайте. — С большой долей вероятности можно ожидать дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, уменьшения доходности по депозитам и улучшения условий по рыночной ипотеке. И соответственно, усиления интереса к недвижимости со стороны банковских вкладчиков и инвесторов. Расширения семейной ипотеки или запуска новых адресных программ, судя по всему, до конца года не предполагается.

— Мы в Kronung Group сохраняем осторожный оптимизм. Если макроэкономические условия будут прежними, можно ожидать постепенной стабилизации спроса и умеренного роста в пределах инфляции, — делится прогнозами Филипп Шраге. — Снижение ключевой ставки, если оно произойдет ближе к осени, может стать импульсом, но не спасением. Главными факторами, от которых будет зависеть рынок, останутся реальные доходы населения, гибкость ипотечных условий и способность девелоперов предлагать качественный продукт с понятной ценностью.
Этап быстрых продаж остался в прошлом, но начался этап глубокой работы с продуктом и клиентом, считает эксперт. И в этой реальности у устойчивых девелоперов есть все шансы не только сохранить, но и укрепить позиции.

— При сохранении условий как сейчас — когда нет массовой недорогой ипотеки, а ключевая ставка пока еще остается высокой, — а также при отсутствии каких-либо неожиданных новых вводных второе полугодие будет очень похожим не первое, — говорит Сергей Софронов. — Постепенно будет расти доля рыночной ипотеки, а совокупные продажи на рынке новостроек в Петербурге за вторую половину года вряд ли превысят 1 млн кв. м.

— Будет непросто, — резюмирует Максим Жабин. — Основной фокус для нас — удержание темпов продаж и адаптация к меняющемуся потребительскому поведению. Будем продолжать усиливать сервис, оптимизировать издержки, укреплять работу с воронкой продаж. Несмотря на все сложности, у нас есть устойчивость, наработанные инструменты и понимание, как действовать дальше. В этом — наш главный ресурс.

— Мы ожидаем сохранения текущей рыночной динамики, — отметила Елизавета Конвей. — В премиум-сегменте спрос останется стабильным, особенно на редкие, по-настоящему уникальные объекты. Рост себестоимости, ограниченность качественного предложения и инвестиционная привлекательность жилья в премиальных локациях будут поддерживать цену. Наша стратегия — предлагать рынку высококачественный, выверенный продукт, и мы видим, что такая модель работает. Ожидаем усиления конкуренции в массовом сегменте, но уверены, что в премиуме рост будет устойчивым и точечным.

— В ближайшие два–три месяца мы не ожидаем резких изменений: рынок будет оставаться стабильным, но без выраженного роста, — считает Алексей Бушуев. — Существенное оживление возможно не ранее середины 2026 года — при условии значительного снижения ключевой ставки до комфортного уровня в 14–15%.

Сейчас, по его словам, рынок находится на стадии «плато», но назвать её комфортной сложно. У застройщиков сохраняются обязательства по проектному финансированию, при этом ставки по кредитам напрямую зависят от объёмов эскроу-продаж. Параллельно растет стоимость строительных материалов, остро ощущается дефицит квалифицированных кадров — всё это увеличивает себестоимость и ограничивает возможности по снижению цен.

— Кроме того, число новых стартов продолжает снижаться. Это может привести к дефициту предложения и отложенному спросу в перспективе 2–3 лет, — уточнил Алексей Бушуев. — Девелоперскому бизнесу сегодня важно пройти период рыночной стагнации максимально устойчиво, с акцентом на качество, финансовую дисциплину и ориентацию на реальный покупательский спрос.

По прогнозам Светланы Московченко, спрос может достичь уровня аналогичного периода прошлого года — порядка 30 тысяч сделок, или 1,25 млн кв. м, а по итогам всего года объем реализации может составить около 59 тысяч сделок. Это на 23% ниже показателей 2024 года, что отражает общее снижение покупательной активности на фоне высокой ключевой ставки и ограничений по ипотечным продуктам.

— Основными драйверами спроса останутся семейная ипотека и гибкие длительные рассрочки, позволяющие покупателям распределить финансовую нагрузку, — считает она. — Несмотря на отсутствие новых программ господдержки, именно эти инструменты дают возможность удерживать интерес к покупке жилья и компенсировать высокую стоимость заимствований.

Цены, по всей вероятности, продолжат сдержанный рост — в пределах 3–5%. На фоне ограниченного объема предложения в границах города и роста издержек на строительство, предпосылок к снижению цен на рынке нет, уверена эксперт.

— Дополнительную активность могут принести законодательные изменения: в частности, ожидается принятие нового проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и вступление в силу закона о комплексном развитии территорий (КРТ), — добавила Светлана Московченко. — Эти инициативы потенциально откроют новые возможности для девелоперов, однако в краткосрочной перспективе создают эффект неопределённости — многое будет зависеть от конкретных параметров использования участков.

Источник: Фонтанка.ру