Новости. Санкт-Петербург

Помимо проблем, вызванных внешними факторами, такими как пандемия и санкции, строительная отрасль проходит через очередные законодательные изменения. Часть из них призвана поддержать строителей, другие же меняют правила игры. О том, как компании и их объединения справляются с новыми вызовами, какие проблемы уже решены, а с какими еще предстоит разбираться, рассказывает президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

– Решена ли проблема с дефицитом стройматериалов, оборудования и техники? Насколько эффективно работает импортозамещение? 
– По данным Минпромторга, доля импортных стройматериалов в жилых проектах массового спроса составляет порядка 4%. В проектах бизнес-класса она повышается, в том числе за счет импортных отделочных материалов. Собственный мониторинг НОСТРОЙ ситуации в регионах эту цифру подтверждает. В наш оперативный штаб не поступали сигналы о срыве сроков и тем более об остановке строек из-за дефицита материалов. Работы продолжаются полным ходом, застройщики выстраивают новые логистические цепочки, производители запускают новые мощности или расширяют существующие. 

Конечно, сложности есть. В первую очередь, с оборудованием и механизмами, где достаточно большая доля импорта. Есть и группы материалов, которые исторически поставляли из-за границы: тепловентиляционное, сантехническое, теплоэнергетическое оборудование и т. п. В оборудовании, на котором производятся стройматериалы, тоже высока доля импорта. 
Мы видим, что правительство РФ работает над решением: льготные условия для развития отечественного производства, достаточно хороший процент по льготной промышленной ипотеке, ряд налоговых преференций, создание особых экономических зон, технопарков и т. п. НОСТРОЙ, в свою очередь, инициировал создание и занимается подготовкой Каталога импортозамещения. Он поможет не только строительным, проектным и экспертным организациям, но и заказчикам, в проектах которых были заложены импортные материалы, сегодня оказавшиеся в дефиците или существенно подорожавшие. Каталог размещен на сайтах Минстроя и НОСТРОЙ, сейчас в нем более 1000 позиций, из них более 900 с уже подобранными аналогами; перечень постоянно пополняется. В основном в Каталоге собрано оборудование и материалы для систем водоснабжения и насосное оборудование. Затем идут автоматика и электротехнические изделия. Эти позиции – одни из самых «импортируемых», и здесь наличие российского аналога имеет особенное значение. Хотя большинство иностранных производителей строительных материалов продолжает работать.

– С какими группами товаров, оборудования и техники есть сложности, а какие уже удалось заместить аналогами? 
– Стройки полностью обеспечены отечественным бетоном и железобетонными изделиями, стальными конструкциями и трубной продукцией из металла. Есть определенная необходимость замещения в части электротехники и слаботочных систем, бетонных добавок, лифтового и насосного оборудования. Но эту проблему тоже можно решить оперативно. 

По качеству продукция азиатских партнеров способна конкурировать с аналогами европейских производителей и позволит заменить ушедшие с российского рынка бренды.

– На что делается основная ставка: на импортозамещение или на поиск зарубежных аналогов? 
– У процесса импортозамещения несколько этапов. Есть ситуации, когда материалы нужны здесь и сейчас. Понятно, что за такое короткое время нельзя наладить производство не только материалов, но даже комплектующих, строительной химии. Если мы рассуждаем о ближайшем будущем, то речь про замещение, поиск альтернатив от производителей из дружественных стран и в первую очередь Китая. Если же рассматриваем перспективу трех лет, то это выход на местный рынок, чтобы иметь независимую локализацию. 

– Если строители найдут новых поставщиков, не забросят ли они идею развития отечественного производства? 
– Это очень сложный вопрос. Без стабильного спроса и без экономической целесообразности, естественно, местное производство развиваться не будет. И тут необходимо искать баланс. Гарантом может выступить госзаказ. Например, в контрактах появится требование при проектировании и строительстве учитывать собственное производство. При этом нужно создать такой механизм, чтобы не пострадала ни одна из сторон. Сроки, объемы и качество должны быть на высоком уровне. Непростая задача, но решаемая. 

– Как сегодня ведут себя цены на стройматериалы, удается ли их сдерживать? 
– В 2022 году цены существенно выросли в начале весны на фоне санкций, инфляции и нестабильного курса рубля. Среднее удорожание материалов за первое полугодие составило 15-30%, причем это касалось и отечественной продукции. Но затем рынок стабилизировался, а по ряду позиций мы наблюдали снижение стоимости. Сказывается восстановление логистики и укрепление рубля, плюс к этому есть запрет на экспорт ряда позиций. 

Из-за санкций в отношении российской металлопродукции со стороны ЕС и США и уменьшения объемов экспорта снизились цены на металлопрокат. Так, например, с начала марта 2022 года по сегодняшний день уменьшение цен на сталь, арматуру диаметром 16 мм составило в среднем 20-40%. Однако некоторые материалы подорожали. Среди них бетон (плюс 2,4% c марта 2022 года), раствор строительный (плюс 4,9%), кирпич (плюс 5,7%). Но такой рост, скорее всего, имеет сезонный характер. Так что цены, вероятно, будут снижаться или стабилизируются, поскольку экспорт сократился, рубль укрепился, и на рынке больше нет паники. 

– Какие меры поддержки отрасли наиболее эффективны? 
– Одной из основных проблем для застройщиков стало сокращение спроса и, как следствие, удорожание проектного финансирования из-за низкой наполняемости счетов эскроу. В целом это могло привести к полной остановке проектов и снижению объемов ввода жилья. В течение 2022 года правительство РФ реализовало обширный перечень мер поддержки. Расширен список компаний, имеющих право на субсидирование ставок по проектному финансированию. Данная мера была особенно актуальна в период действия максимальной величины ключевой ставки Банка России – 20%. Таким образом, в случае, если банк предоставлял кредит по ставке до 15% годовых, то 7,5% из них субсидировалось государством. Ранее такой порядок распространялся только на низкомаржинальные проекты. 

Установлены временные особенности передачи квартир дольщикам. Граждане должны сначала потребовать устранения недостатков, а уже потом идти в суд. Опыт досудебного урегулирования споров распространен на сферу долевого строительства. Есть и ряд других новшеств, например, мораторий на финансовые санкции к застройщику. 

– Какой поддержки не удалось добиться и какие проблемы сейчас наиболее актуальны? 
– Безусловно, принятые меры способствовали повышению устойчивости строительного сектора в условиях санкционной экономики. Но проблем еще достаточно. 

Несмотря на возвращение ключевой ставки практически на докризисный уровень, застройщикам все равно трудно привлекать проектное финансирование по низким ставкам из-за низкой наполненности счетов эскроу. А суммы, необходимые для старта новых и завершения уже начатых проектов, выросли, поскольку строительные ресурсы подорожали. 

Статистика по объемам ввода жилья достаточно оптимистичная, но доля многоквартирного жилья снижается. Если в январе 2022 года она составила 46%, то по итогам июня – только 38%. По экспертным оценкам, количество проблемных новостроек с конца 2021 года увеличилось почти в два раза – их более 800. По статистике Фонда развития территорий, сроки ввода задерживаются более чем на полгода примерно по 16% строящихся с привлечением проектного финансирования многоквартирных домов. 
В качестве антикризисной меры профессиональное сообщество предлагает разрешить поэтапное раскрытие счетов эскроу. Это позволит поддержать баланс интересов застройщиков и дольщиков. 

Кроме того, до сих пор не урегулирован правовой статус апартаментов. За последние 10-15 лет они получили достаточно широкое распространение, особенно в крупных городах, во многом потому, что стоили в среднем на 15-20% дешевле жилья. Сейчас они имеют статус нежилой недвижимости, хотя фактически используются как жилье. Но их покупатели сталкиваются с рядом проблем: неопределенность при управлении общим имуществом, отсутствие льготных ипотечных программ, отсутствие налоговых льгот и повышенные тарифы на ЖКУ. Позиции различных органов власти относительно изменения статуса апартаментов существенно отличаются. Например, власти крупных городов, где апартаментов больше, категорически против их перевода в жилой фонд, поскольку это снижает налоговые поступления и накладывает дополнительные обязательства по строительству инфраструктуры. У профильных федеральных органов пока нет единого согласованного мнения по данному вопросу. 

– Какие основные задачи ставит перед собой НОСТРОЙ? 
– Есть два основных тренда. По государственному заказу – достижение исполнения постановления правительства РФ № 1315 во всех регионах страны, которое позволяет менять стоимость контрактов. Мы по поручению Минстроя ведем мониторинг, но есть разночтения с ведомством. В качестве базы мы берем все контракты стоимостью более 100 млн рублей и смотрим, как меняется ситуация с получением заключений экспертизы и подписанием дополнительных соглашений на увеличение стоимости. Сегодня невозможно выполнить контракт по старым ценам при сложившемся уровне строительной инфляции без увеличения стоимости; убытки неизбежны. Это первая часть задачи по достижению справедливой цены. Вторая же – создать вместе с государством такой механизм, который уже при заключении госконтракта формировал бы объективную цену, способную обеспечить рентабельность рынка. Сейчас мы работаем вместе с Минстроем России и Главгосэкспертизой над переходом на ресурсно-индексный метод ценообразования, к этому процессу напрямую подключились региональные саморегулируемые организации. 

Если говорить о рынке коммерческого строительства, то приоритет – это жилье. Мы должны говорить, прежде всего, о мерах стимулирования спроса. На фоне падающей ключевой ставки все выглядит довольно позитивно. Но отсутствие у населения уверенности в завтрашнем дне не дает ожидаемого эффекта в отношении спроса. 

– Насколько эффективна система увеличения стоимости госконтрактов? Много компаний получили компенсации? 
– Если смотреть в процентном отношении, цифры достаточно хорошие, но не достаточные – порядка 18% от общего количества контрактов. Но здесь не процентами надо мерить. Очень разнообразная практика по субъектам РФ. Например, в 9 регионах не пересчитали ни одного контракта, а без этого выполнить их практически невозможно. 

Механизм изменения цены разработан по инициативе НОСТРОЙ. Он позволяет увеличить ее в пределах 30%, а при особых условиях и по отдельному решению высших органов власти и больше. На сегодня получено более 2000 повторных заключений экспертизы на изменение цены контракта, где среднее удорожание колеблется в районе 20%. Несмотря на прорыв в данном вопросе, проблемы все же остаются. Какие-то регионы выпустили свои нормативные акты и заключили дополнительные соглашения со строителями, какие-то заказчики направили обращение о выделении дополнительных средств из резервного фонда. Однако есть заказчики, которые уверены, что увеличение цены должно осуществляться в рамках существующих лимитов, определенных до подорожания строительных ресурсов. Эти лимиты надо пересматривать, и на это сейчас направлена наша работа в регионах, чтобы не допустить срыва строек и банкротства подрядчиков. Отмечу, что правительство РФ выделило 71,5 млрд рублей из резервного фонда на реализацию этого механизма. 

Возможность пересмотра цены появилась и по договорам на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, заключенным до 1 января 2023 года. Но здесь дела обстоят не так радужно. Региональные фонды капремонта не спешат с порядком пересмотра цен, хотя на это у них есть все полномочия. Мы сейчас работаем с Минстроем России над разработкой специального порядка по аналогии с постановлением № 1315. 

Кроме того, в конце июня появилась возможность пересматривать контракты для дорожников, о чем мы тоже просили. Дело в том, что в этой сфере ряд работ проходит по категории содержания дорог или просто ремонта, что не подпадало под действие постановления № 1315. Так что это очередная победа и поддержка для строительной отрасли, но теперь дело за реализацией. 

– Как вообще обстоят дела с ценообразованием в строительной отрасли? Есть ли отличия в разных регионах?  
– Пока действует базисно-индексный метод определения сметной стоимости, который уже изжил себя. Одним из глобальных и долгожданных событий является переход на ресурсно-индексный метод, который должен состояться в первом квартале 2023 года. Его основной элемент – новая сметно-нормативная база (ФСНБ), для выпуска которой переработано более 50 тыс. сметных норм. От прежних новая база отличается актуальным уровнем цен, а также отсутствием единичных расценок. То есть не будет единой цены работ по комплексной расценке. Стоимость работы и объекта в целом будет формироваться исходя из актуальных цен на материалы, механизмы и зарплату из федеральной информационной системы ФГИС ЦС. База ФСНБ-2022 утверждена и вступает в действие с декабря 2022 года. Это время отведено специально для корректировок, предлагаемых профессиональным сообществом, а также для налаживания новых логистических цепочек по доставке материалов. 

Новый метод позволит значительно повысить достоверность определения стоимости и обеспечить постепенный переход к ресурсному методу с постоянным повышением точности сметных расчетов за счет увеличения объема информации о текущих ценах в системе ценообразования. Органы власти смогут влиять на ценовую политику в строительной отрасли. 

– Переход на новую систему уже откладывали. Есть уверенность, что она заработает с нового года? 
– Массово эту процедуру ввести не получается. Мы решили идти адресно и работаем с конкретными субъектами РФ. Лидером по наполнению базы сейчас выступает Ивановская область – более 90%. И с Минстроем мы договорились, что по мере наполнения ФГИС ЦС в регионах они будут переходить на новую систему. В этом году, надеюсь, удастся запустить ее в пяти-шести субъектах. Повсеместно перейти пока не получится. Надо проверить работоспособность, готовность отрасли, доказать бизнесу, что размещение информации в системе целесообразно и значимо. Расширен период, в течение которого можно перейти на новую систему, – в течение трех кварталов 2023 года. Будем подключать субъект за субъектом. И роль СРО здесь крайне важна, поскольку центры ценообразования, которые финансировались субъектами РФ, утрачены. Только семь или восемь регионов ведут эту работу за свой счет. Я не вижу, кто бы, кроме СРО, смог взять на себя функции по сбору и аккумуляции информации о ценах. Но благодаря инициативе НОСТРОЙ и общим усилиям строительного сообщества и органов власти пилотных регионов показатель наполнения номенклатуры ценообразующих строительных ресурсов за полгода увеличился в два раза. 

– Какие проблемы еще предстоит решить системе саморегулирования?  
– Система функционирует исправно, но НОСТРОЙ за ее дальнейшее совершенствование. Существует ряд проблем, требующих решения. Например, высокая финансовая нагрузка организаций, связанных с членством в СРО. НОСТРОЙ выступает за ее снижение, предлагая ввести между первым и вторым уровнями ответственности СРО еще один – дополнительный. Это позволит сократить расходы малого бизнеса. Следует отменить одновременное обеспечение обязательств по заключенным контрактам и гарантийным обязательствам строительной организации – члена СРО. 

Мы выступаем также за усиление роли СРО для соблюдения баланса интересов потребителей и лиц, выполняющих работы и оказывающих услуги. Для этого предлагаем предусмотреть выплаты из компенсационного фонда СРО для возмещения причиненного вреда непосредственно собственнику здания или сооружения, если разрушение или повреждение капитального объекта произошло по вине члена СРО, что установлено судом. Надо разрешить использование компенсационного фонда для возмещения вреда и осуществления выплат сверх возмещения вреда работникам членов СРО в случае травм, а также родственникам в случае гибели. Нужен и внесудебный порядок для случаев обращения взыскания на средства компфондов при выплате по одному требованию в размере не более 5% от объема фонда, с возможностью предъявления СРО последующих претензий к своему члену.

Также необходимо закрепить в Градостроительном кодексе положение о специальном праве на осуществление работ по строительству, реконструкции, капремонту и сносу особо опасных, технически сложных и уникальных капитальных объектов. СРО будут обязаны подтверждать соответствие своего члена необходимым требованиям. Это позволит повысить гарантии со стороны СРО перед заказчиком, что на данный вид работ выбран надежный и опытный исполнитель. Тем самым мы расширим круг лиц, имеющих право на возмещение причиненного вреда в результате недобросовестного исполнения работ членом СРО, увеличим размер компенсаций пострадавшей стороне и получим упрощенный порядок таких выплат. 

– Налажена ли работа Национального реестра специалистов или какие-то сложности еще есть? 
– Она полностью выстроена и отлажена. Формирование реестра началось в 2017 году. С его помощью достигается одна из главных целей института саморегулирования – обеспечение качества и безопасности строительных работ. В Национальный реестр специалистов (НРС) внесены сведения почти о 250 тыс. специалистов. Но с 1 сентября 2022 года меняется законодательство в части ведения НРС. Например, меняется правовой статус специалистов по организации строительства, порядок приобретения указанного статуса, его прекращения, функции названных специалистов. Теперь специалисты не реже одного раза в пять лет будут проходить независимую оценку квалификации. Изменится срок для принятия НОСТРОЙ решения о включении или об отказе во включении сведений о заинтересованном лице в НРС – с четырнадцати календарных дней до десяти рабочих дней со дня поступления комплекта документов. 

Устанавливается срок годности справки, подтверждающей отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления – она должна быть получена не ранее трех месяцев до дня подачи заявления о включении сведений в реестр.

Иностранные граждане смогут предоставлять патент в качестве документа, подтверждающего их права на осуществление трудовой деятельности в России. Форма НРС не претерпит значительных изменений, но в ней появятся сведения о прохождении независимой оценки квалификации. Эти законодательные изменения – логический этап развития НРС. 

– Насколько готова к запуску система независимой оценки квалификации? 
– Программный комплекс готов, переходный этап увеличен, поскольку действие свидетельств о повышении квалификации продлено. Но оценочные средства, которые мы разрабатываем, и готовность самих специалистов в эту оценку погружаться – это большая серьезная работа. Мы как Национальное объединение должны сделать систему удобной, максимально достоверной и непредвзятой. А насколько быстро она начнет работать – поживем увидим. Я в этом году делаю акцент не на уже включенных в реестр специалистах, а на тех, кто сможет воспользоваться новой нормой и вступить в реестр, имея стаж только пять лет. 
Прошли первые экзамены в стенах МГСУ – около 20 человек сдали их достаточно хорошо. Но, скажем честно, особой заинтересованности самих специалистов нет. Пока для них это очередное административное требование. Но здесь важна и заинтересованность работодателя в том, чтобы его сотрудники действительно подтверждали квалификацию. Ведь ему самому трудно определить квалификацию специалистов и их уровень знаний исходя лишь из данных трудовой книжки. 

Все первое полугодие НОСТРОЙ проводил организационно-методические мероприятия по подготовке необходимой инфраструктуры. Выполнена актуализация профессионального стандарта «Специалист по организации строительства», на соответствие которому будет проводиться обязательная независимая оценка квалификации. Актуализированный профстандарт утвержден приказом Минтруда и вступает в силу с 1 сентября. Экзамен для специалистов НРС проводится по квалификации «Главный инженер проекта (специалист по организации строительства)», это 7-й уровень квалификации. Совет по профессиональным квалификациям в строительстве (СПК) организовал разработку, выполнил экспертизу и утвердил оценочные средства для проведения профессионального экзамена. Для этого привлекались эксперты ведущих архитектурно-строительных вузов России. Чтобы будущие соискатели могли начать подготовку к экзамену, организовано пробное тестирование, которое можно пройти на сайте nok.nostroy.ru или в мобильном приложении. Создаем мы и программу обучающего курса для подготовки к экзамену. 

Независимая оценка будет проводиться в едином цифровом пространстве на основе Единой информационной платформы. Она позволяет централизованно проводить экзамен из любой географической точки, исключив при этом возможность манипуляции результатами за счет применения систем машинного контроля. 
Решаем и задачу по обеспечению мест проведения экзаменов в регионах. Соответствующими полномочиями наделены 23 центра оценки квалификации (ЦОК), при которых созданы 43 экзаменационных центра. Эта сеть охватывает все федеральные округа и действует уже в 36 субъектах РФ. В каждом ЦОК есть необходимая материально-техническая база, для участия в работе экспертных комиссий по приему экзаменов аттестовано более 100 экспертов. 

Источник: Недвижимость и строительство Петербурга