Новости. Сибирский федеральный округ
— Максим Владиславович, можно ли уже сегодня оценить, изменилась ли ценовая политика застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование?
— Ценовую политику давно диктует рынок спроса и предложения, в целом цены на строящуюся недвижимость растут быстрыми темпами. В меньшей степени это связано с проектным финансированием, поскольку сейчас в основном пока строят ещё по старым правилам, в большей мере с тем, что значительно выросли цены на строительные материалы, а значит, и себестоимость строительства в целом. Кроме того, в Новосибирске качество жилья растёт в соответствии с требованиями, которые покупатель предъявляет даже к стандартам жилья экономкласса — сегодня они значительно выше, чем несколько лет назад. Это касается и благоустройства, и отделки общедомовых помещений. Это всё тоже стоит денег. Поэтому вполне логично, что цена за квадратный метр увеличивается. Сегодня считанное количество проектов, стартовавших по правилам проектного финансирования с учётом эскроу-счетов. Их экономика ещё тяжелее: если отдавать 12–15% годовых банку, учитывая сроки реализации строительных проектов от двух до трёх лет, естественно, это приведёт к росту цен. Сегодня ещё жив традиционный миф о том, что жильё строят за копейки, а продают задорого. Возможно, когда-то так оно и было, но рентабельность строительных проектов уже давно не превышает уровня 5–15%. То есть разница между продажей и ценовой себестоимостью невелика. Строительство за счёт инвестиций дольщиков имело смысл: в таком случае даже небольшая прибыль оправдана. Сейчас и эту небольшую прибыль полностью забирает банк. Поэтому, учитывая низкую рентабельность, любое повышение себестоимости автоматически отражается на конечной цене для покупателя — застройщик попросту лишён возможности «поиграть» с ценой.
— Насколько выросли цены в цифрах?
— На мой взгляд, за последний год себестоимость выросла как минимум на 20%.
— Как изменились проекты застройки после перехода на счета эскроу? Или об этом ещё пока рано говорить?
— Рано, потому что как такового перехода на счета эскроу не произошло. С первого июля вступил в силу запрет на получение средств по долевому участию, что привело к тому, что по большому счёту на рынок просто перестали выходить новые проекты. По пальцам одной руки можно пересчитать те компании, которые к этому подготовились заранее и потому смогли выйти на рынок с такими проектами. Это крупные застройщики с серьёзным именем. По неофициальным оценкам экспертов, практически в 10 раз сократилось количество новых проектов по РФ, то же самое мы видим и в регионах. По логике, приоритет должны получать проекты застройки с наиболее сжатыми сроками исполнения, ведь это меньшие издержки на проценты банку. Это, например, малое среднеэтажное жильё либо панельное домостроение: для них можно довольно быстро «рассчитать» проект от начала строительства до момента сдачи объекта.
— Правда ли, что застройщики пытаются обойти новые правила путём выкупа своей же жилплощади, чтобы «уложиться» в те самые 30% готовности проекта?
— Это может показаться самым очевидным выходом из ситуации, когда застройщик сам на себя оформляет какое-то количество договоров долевого участия (ДДУ), затем просто перепродаёт его через переуступку и оформляет на конечного покупателя. Такой путь, возможно, массово востребован в Москве или Санкт-Петербурге. По остальным регионам таких компаний оказалось немного, об этом говорит статистика по ДДУ за май и июнь, перед 1 июля этого года: взрывного роста не произошло. Дело в том, что при таком хитром оформлении застройщик вынужден разово выплатить весомую сумму в страховой фонд долевого строительства — 1,2% от каждой сделки. Ау большинства региональных девелоперов сегодня нет такого количества собственных свободных средств. В противном случае рост количества ДДУ был бы взрывным. Когда стало известно, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут завершить проекты по старым правилам, графики выдачи этих разрешений были на пике. Их количество многократно выросло.
— О каких еще проблемах говорят застройщики?
— Помимо того, что банки неохотно выдают кредиты на жилищное строительство, они сформировали довольно жёсткие условия: дополнительные залоги, поручительство, произвольное изменение процентной ставки, которая с учётом всех добавленных комиссий из 12% может вырасти до 15% годовых. И поскольку правительство не установило для банков порядок оформления сделок с застройщиками, а к последним теперь предъявляют ещё больше требований, главными игроками на рынке, по сути, становятся именно финансовые организации. Многим компаниям и вовсе отказывают без объяснения причины — это тоже одна из причин, почему новые проекты замирают ещё до запуска. Никуда не исчезли и проблемы, традиционные для строительной отрасли. Например, сложности с монополистами в сфере технологических подключений: зачастую застройщик вынужден оплатить практически полную себестоимость строительства сетей, которые и без того на балансе ресурсоснабжающих организаций. Сегодня также начинают говорить о том, что застройщики должны строить социальные объекты за свой счёт — то есть на деньги новосёлов. И тут, естественно, возникает вопрос: почему? Если, допустим, пенсионер покупает квартиру, зачем ему оплачивать строительство садика или школы?
— Сегодня всё больше говорят о возрождении такого направления, как строительство типового жилья. С чем, на ваш взгляд, это связано?
— Это поручение президента связано с тем, что обеспеченность населения жильём в других странах вдвое превышает эту цифру в России. Речь идёт о квадратных метрах на душу населения, где ожидание — 40 м2 , в то время как реальность — около 20 м2 . Как решить эту проблему? Как вариант, обратить внимание на белгородский опыт: там большие участки выделяют под индивидуальное жилищное строительство, при этом они уже обеспечены коммуникациями. В целом необходимы точечные управленческие решения. Смогли же мы превзойти темпы строительства и объёмы сдаваемого жилья, которые были достигнуты в период Советского Союза. Тем более, по качеству и безопасности нынешние объекты лучше. Надо двигаться дальше. Я считаю, что изменения должны происходить и с «другой» стороны, например, нужно снижать себестоимость жилья, предоставлять льготы для строителей, чтобы цены на недвижимость не росли колоссальными темпами, дополнительные льготы давать и самим покупателям жилья. Конечно, когда ипотечный кредит «стоит» 10%, для любой нормальной семьи это тяжелейшая ноша. Иначе в ближайшие годы можно ожидать лишь «провала» по объёму строительства.
— Как развитие информационных технологий может изменить классическую бизнес-модель в строительстве? Например, так называемый PropTech — комплекс цифровых продуктов, сервисов, которые обеспечивают технологическую основу для трансформации сферы недвижимости. Покупка, продажа, аренда, эксплуатация зданий и помещений будут осуществляться через мобильные устройства. Насколько, по-вашему, это актуально для России?
— Об этом говорить, безусловно, нужно, но пока слишком рано. Те же BIM-технологии позволяют получать полноценную цифровую модель здания и комплексно оценивать затраты не только на этапах строительства, но и в ходе эксплуатации. Есть масса действительно полезных компьютерных систем, которые дают гораздо больше возможностей и серьёзно помогают в работе, например, лазерное сканирование, под которое мы создали целую лабораторию. Однако в целом описанный вами процесс не быстрый, он требует формирования серьёзной базы. К сожалению, внедрение цифровых технологий тормозит плохая экономика строительства, которая сложилась сегодня. Хорошо и правильно вкладываться в новые разработки, когда деятельность рентабельна, есть «лишние» деньги, которых сейчас у строителей практически нет. Концепция проектного финансирования имеет ещё один изъян, до которого мы пока не дошли. Даже продав все квартиры в строящемся доме, девелопер не сможет снять деньги с эскроу-счёта до тех пор, пока дом не будет полностью сдан в эксплуатацию. На это может потребоваться до трёх лет. Пока средства на возведение жилья «заморожены» в банках, застройщик не имеет оборотных средств на то, чтобы вкладывать в новые проекты технологии. О каком росте темпов строительства может идти речь?