Региональные новости

ВЛАСТЬ ГОТОВА?

Выбор региона для девелоперских проектов сегодня немыслим без анализа двух ключевых факторов: наличия административного ресурса и готовности власти к сотрудничеству. Как отмечает координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, именно поддержка в создании транспортной и инженерной инфраструктуры становится решающим аргументом для застройщиков. Однако идеальная картина часто разбивается о региональные реалии, где административные барьеры и плохо прогнозируемые ограничения формируют зону повышенных рисков.

Кроме того, девелоперы сталкиваются с требованиями обеспечивать проекты социальной инфраструктурой, но отсутствие четких критериев превращает эти условия в «подвижные мишени», увеличивая финансовую нагрузку. «Ситуация меняется стремительно: надзорные органы ужесточают запросы, но не дают инструментов для их выполнения», — подчеркивает Максим Федорченко.

МАКСИМ ФЕДОРЧЕНКО ПРЕЗИДЕНТ АССОЦИАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ (АСОНО), КООРДИНАТОР НАЦИОНАЛЬНОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ СТРОИТЕЛЕЙ (НОСТРОЙ) ПО СИБИРСКОМУ ФЕДЕРАЛЬНОМУ ОКРУГУ.
В текущих условиях рынка для девелоперов актуальны три стратегии развития.

Первая — это работать в регионах, где сохранены программы по льготному ипотечному кредитованию. Это новые территории, дальневосточные регионы. Однако важно проанализировать, как реализуются эти программы в условиях нынешней регуляторики со стороны банков и со стороны ЦБ. Зачастую их наличие не обеспечивает большого количества выдаваемых льготных ипотечных кредитов.

Вторая стратегия — это обеспечивать площадки, получать разрешения на строительство, то есть заниматься подготовкой будущих проектов к периоду снижения ключевой ставки, при которой ипотечные кредиты станут доступны для покупателей и на рынок придет отложенный спрос. При этом подходе лидерами жилищного строительства останутся те же регионы, которые ими и были: крупные города, крупные региональные центры, обладающие значительной промышленной, торговой инфраструктурой и являющиеся центрами внутренней миграции. В Сибири это Новосибирск, Красноярск, Иркутск, на Урале — Екатеринбург, Тюмень. То есть те регионы, где жилищное строительство успешно развивалось до сих пор и где сформировалась достаточно высокая цена квадратного метра. Вложение в регионы, где население не привыкло покупать жилье по сравнительно высокой цене, это достаточно рисковые инвестиции для девелопера, поскольку в условиях нестабильности финансового рынка и роста себестоимости застройщики столкнулись со значительным снижением рентабельности проектов — фактически до нуля.

Третья стратегия — это выбор регионов, где активно развивается внутренний туризм. Например, в СФО это Горный Алтай, Хакасия. В этих регионах достаточно активно идет строительство и есть спрос, даже при отсутствии ипотечных продуктов. Однако спрос специфический, с лотами в основном для сезонного проживания. Поэтому в туристические регионы нужно заходить с проектами, перестроенными под их специфику: это уже не жилищное строительство, а это строительство апартаментов с соответствующей квартирографией, с необходимой сопутствующей инфраструктурой.

Даже перспективные механизмы, такие как комплексное развитие территорий (КРТ), зачастую оборачиваются бюрократическим лабиринтом, продолжает Максим Федорченко. Подготовка земель под КРТ, требующая согласований с десятком ведомств, может затянуться на годы, откладывая старт проектов и меняя их экономику. Это особенно критично для новых игроков, которые, помимо процедурных сложностей, сталкиваются с лоббированием интересов местных застройщиков. Искусственное затягивание согласований, отказы в выделении участков или требования дополнительных экспертиз — все это формирует «стеклянный потолок» для иногородних компаний.

Однако вызовы не исчерпываются административными преградами. Подключение к инженерным сетям превращается в квест с неясными сроками и высокими тарифами, а дефицит местных подрядчиков вынуждает привлекать команды из других регионов, увеличивая расходы. Финансовая составляющая тоже тревожит: на фоне высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки спрос в малых городах остается вялым, снижая маржинальность проектов.

Культурно­-исторический контекст добавляет нюансов: сопротивление жителей точечной застройке, протесты против вырубки парков или ограничения доступа к набережным демонстрируют, что игнорирование локальной идентичности чревато социальными конфликтами, отмечает Максим Федорченко.

В итоге устойчивое развитие территорий зависит от способности власти и бизнеса найти общий язык. Регионам, готовым к диалогу, удается не только привлекать инвестиции, но и создавать среду, где девелоперские инициативы перестают быть источником рисков, превращаясь в драйверы роста.

Подробности и комментарии других экспертов в газете КОМПАНИЯ.

© КОМПАНИЯ