Новости

фото: Сергей Отрошко

Третий месяц подряд фиксируется снижение количества выходов новых проектов, связанное с падением спроса. Как вы считаете, не повлияет ли это на снижение запаса прочности у крупных компаний?

К сожалению, падение спроса сейчас происходит повсеместно, и масштаб бизнеса, увы, не является каким-то спасением от этого процесса. Да, когда у тебя есть разные проекты в портфеле, работать немного проще – что-то продаётся лучше, что-то хуже. Диверсификация всегда позитивна. Но, все мы понимаем, что «большой стул громче падает». Так что говорить о том, что масштаб – это элемент спасения, не приходится. С другой стороны, мелким компаниям значительно сложнее. Я имею в виду девелоперов, у которых меньше трёх проектов. У них высок риск формирования технологических перерывов и нет «подушки» в виде заделов на будущее.

Основная же проблема отрасли в критически коротком горизонте планирования – большая часть подрядных организаций не знает, чем она будет заниматься в следующем месяце. Я всё время привожу статистику: в Российской Федерации из 104 тысяч членов СРО 90 с лишним тысяч – это субъекты малого предпринимательства. Они живут от заказа к заказу. Средний срок выполнения заказов, если мы говорим не о долгих девелоперских проектах, а о работе с физлицами, составляет две-три недели. Поэтому и формируется горизонт загрузки, равный сейчас 0,9 месяца. Это официальная статистика.

Улучшит ли ситуацию на рынке возможное снижение ставки ЦБ и при каких условиях?

Одной ключевой ставки для того, чтобы вернуть всё на круги 2024 года, на мой взгляд, недостаточно.

У нас есть потребительские ожидания и доступность кредита. Я бы эти два понятия развёл. Когда в прошлом году появилась тенденция к снижению ключевой ставки, это позитивно отразилось на потребительских ожиданиях. Был всплеск рыночной ипотеки – люди понимали, что возьмут кредит и скоро его рефинансируют. Но спустя год радикальных изменений не произошло. Хотя девелоперы научились работать достаточно быстро (с момента заключения договора ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию проходит менее года), но волатильность дальнейшего снижения ключевой ставки отпугнула покупателей от этой модели.

Второй аспект – доступность. Сейчас, если ты хочешь купить дёшево, то возможен только один вариант: приобрести квартиру на первичном рынке, воспользовавшись льготной программой. Но если рыночная ипотека начнёт сближаться по ставке с льготной, то в конкуренцию включится вторичный рынок. И для девелоперов снижение ключевой ставки может сыграть «злую шутку» – покупатель сможет получить одинаковую стоимость кредита и на первичке, и на вторичке. Надежды на то, что это положительно скажется на объёме сделок на первичном рынке, точно нет.

Есть ещё один настораживающий аспект. Поступают сигналы, что платёжеспособный спрос если не достиг своего предела, то близок к тому – даже льготные программы уже не дают заметного прироста. Поэтому если мы действительно хотим увеличения сделок на первичном рынке, нужны два условия. Первое – это доступность кредитного плеча. И второе – изменение структуры себестоимости стройки.

Неужели речь идёт о снижении прибыли застройщиков?

Поясню. Возьмём регионы, в которых есть рынок, – в основном это города-миллионники. Ещё четыре года назад структура себестоимости состояла из строительной себестоимости, технического присоединения и стоимости земельного участка, причём строительная себестоимость, непосредственно связанная со строительством, составляла минимум 70% от общей себестоимости объекта. Сейчас, анализируя строительную себестоимость, приходится констатировать, что она в бо́льшей части субъектов сократилась до 50%, а то и больше. Причин несколько, в частности, выросла цена пригодной земли и радикально изменилась стоимость технического присоединения. Винить монополистов тут тоже не стоит, потому что им приходится содержать и обслуживать стареющие сети, и они ищут средства для их модернизации.

Но это ещё не вся формула изменения себестоимости. Самая большая дополнительная нагрузка – это строительство соцобъектов в регионах по различным программам.

Соответственно, для повышения доступности жилья нужно всерьёз разбираться со структурой затрат на строительство, потому что за последние четыре года она радикально поменялась. Да, есть возможности снижения собственной себестоимости, оптимизации логистических цепочек, внедрения современных технологий и цифровизации. Но это даст максимум 5-7% экономии. Всё остальное – вынужденные «надбавки», от которых нужно избавляться, так как иначе невозможно всерьёз повысить доступность жилья.

Есть ли возможный путь в обозримом будущем?

Тут два варианта. Популярный и не очень. Популярный – когда бюджет начинает работать в полную силу и постепенно возвращает все понесённые затраты обратно на себя. Второй, менее привлекательный, связан со снижением социальной нагрузки в сторону пересмотра нормативов. Например, есть требование, что в радиусе 300 метров от любого многоквартирного дома обязательно должен быть детский сад. Я не знаю примеров ни одной страны даже с более высоким уровнем бюджетной обеспеченности, которая могла бы реализовать эту норму. Поэтому разумным компромиссом может стать тонкая регуляторика: донастройка, уточнение нормативов, поиск той золотой середины, которая позволит выстроить грамотные требования в отношении нормативов как внутри, так и снаружи объекта. Это даст возможность облегчить нагрузку на бюджет и одновременно снизить строительную себестоимость для бизнеса.

Как вы оцениваете на данный момент рынок стройматериалов? Много ли сейчас контрафакта, много импорта, в том числе серого?

Состояние рынка строительных материалов напрямую зависит от общего состояния отрасли. С одной стороны, по ключевым позициям (таким как бетон, кирпич, конструкции) российский рынок чувствует себя уверенно, так как основная масса продукции производится внутри страны, причём в непосредственной близости от центров использования. И в целом, российская стройиндустрия весьма конкурентоспособна и по цене, и по качеству.

Но тем не менее есть тревожные сигналы по ряду материалов, например цементу. Объём потребления цемента – это ключевой индикатор состояния отрасли, а его потребление в 2025 году снизилось на 23% по сравнению с 2024-м. Парадокс, но отрасль становится даже более конкурентоспособной за счет перепроизводства – рост стоимости материалов ниже инфляции, конкуренция растет даже в олигопольных сегментах. Я не знаю, наверное, ни одного строительного материала или технологии, где потребление возросло.

Что касается контрафакта и импорта, то тут важно разделять понятия. Мы не фиксируем подделок в чистом виде. Проблема возникает от того, что при такой высокой конкуренции и борьбе за снижение затрат всегда есть желание купить дешевле. В итоге на рынке появляется продукция, не соответствующая ГОСТу. Поэтому я бы не использовал слово «контрафакт», а сказал бы, что это продукция, которая не соответствует государственным стандартам Российской Федерации. Основная же, системная проблема сейчас – регуляторная. Вот уже четыре года мы не можем утвердить единые стандарты безопасности строительных материалов Евразийского союза. Вопрос по-прежнему остается открытым и дискуссионным. Именно отсутствие единых правил создает главные риски для рынка, а не серый импорт как таковой.

Работает ли каталог рекомендованных поставщиков? Пополняется ли он?

Да, каталог НОСТРОЙ работает и постоянно пополняется, но по заявительному принципу – мы не ищем поставщиков на улице, а анализируем те предприятия, которые сами присылают заявки. Причём в последнее время число желающих войти в каталог значительно выросло, отчасти и потому, что конкуренция растёт, и наличие твоей продукции в каталоге становится конкурентным преимуществом.
Для меня каталог – это больше агрегатор с точки зрения продаж. Мы проводим аналогию с Яндекс.Такси: каталог действительно работает, когда ты можешь оптимизировать логистические цепочки с гарантией приобретения настоящей продукции. Хотя у нас и есть годами сложившиеся логистические цепочки, но мы понимаем, что в общем-то их можно перестраивать. Правда, это, наверное, может негативно сказываться на мелких предприятиях, потому что в открытой конкурентной борьбе им очень сложно побеждать крупные компании.

Давайте поговорим о недобросовестности в другом аспекте. После отмены моратория на штрафы застройщикам прошло уже пять месяцев. Улучшилась ли с отменой моратория ситуация с покупательским экстремизмом и связанная с этим проблема приёмки жилья с отделкой?

С одной стороны, мораторий немного остудил пыл недобросовестных посредников, которые есть в этой цепочке, тех самых экспертов, зарабатывающих на судебных исках. Ведь основным выгодоприобретателем судебной практики является не потребитель, а этот эксперт – с каждого рубля, взысканного со строительной компании, минимум 40 копеек уходило не потребителю, а посреднику-инициатору. Мораторий этот бизнес немного притупил. Хотя я думаю, скорее всего это временное явление – юристы скоро вернутся к своей практике. Но сегодня мы реально фиксируем снижение числа таких случаев.

Кроме того, появился ряд законодательных инициатив, которые ужесточают требования к экспертам. Во-первых, они должны быть профессиональными инженерами-строителями.

Во-вторых, должны находиться в национальном реестре, чтобы подтверждать свою квалификацию. И третий момент: у нас появились ГОСТы на шесть типов отделки. И это очень сильно защищает застройщиков от дальнейшего потребительского экстремизма.

В этом документе приведена типология отделочных работ, требования и методика измерений, что позволяет застройщикам и дольщикам действовать в одинаковых условиях. Да, за нарушение тех или иных нормативов потребитель по-прежнему может обратиться в суд и взыскать денежные средства, но теперь эти все трактовки унифицированы.

И, справедливости ради, у потребительского экстремизма есть один большой плюс. Если раньше застройщик был не очень заинтересован в механизмах внутреннего самоконтроля и чистовой приёмки, то теперь у любого девелопера появилась своего рода «квазислужба потребительского экстремизма», которая с пристрастием принимает собственные объекты, понимая, что она максимально заинтересована найти все недостатки и недоработки. Благодаря этому качество новостроек объективно возросло.

Какая ситуация сегодня с кадрами, в том числе с зарубежными мигрантами, работающими на стройках?

Если мы говорим о рабочих кадрах сейчас, то основную массу иностранной рабочей силы составляют граждане Узбекистана. Второе место по объёму делят между собой Таджикистан и Индия, причём последняя стала по-настоящему масштабным и конкурентоспособным направлением. Дальше ожидаемо идёт Северная Корея. Коллеги из Ирана тоже заинтересованы в экспорте рабочей силы.

Тут важно, что рынки рабочей силы должны обеспечивать нужное качество, отбирать персонал под конкретную заявку и работать быстро. В целом хочу подчеркнуть: трудовые мигранты на стройках всегда были и всегда будут. И не потому, что российские строители такие нерадивые. Пока горизонт планирования строительных проектов не выровняется, говорить о том, что мы самостоятельно сможем адаптироваться к любому объёму, не приходится. При этом важно, что костяк всех строительных предприятий – это по-прежнему граждане России.

Есть ещё один очень важный аспект – трудоёмкость процесса. В эпоху научно-технического прогресса мы всё меньше готовы к тяжёлому физическому труду, и россияне тут не исключение. Именно поэтому основной успех конкурсов по строительным специальностям среди ссузов не только в том, что там есть работодатель, а в том, что там хорошо преподают современные технологии информационного моделирования. И ребята рассчитывают, что они будут работать техниками. И, конечно, отрасль очень нуждается в таких кадрах.

Можно ли повысить производительность труда и ускорить стройку существующими технологиями?

На протяжении последних четырёх лет действовала государственная программа "Новый ритм строительства", которая была направлена как раз на сокращение административных и процедурных барьеров, мешающих ускорению строительных процессов. Но сейчас абсурд в том, что бизнесу совершенно невыгодно строить быстро – нужно строить в соответствии с темпами продаж. Как ни странно, но сегодня чем медленнее строишь, тем больше зарабатываешь, потому что это позволяет снизить кредитную нагрузку и синхронизировать выборку средств с наполнением эскроу-счетов. То есть вопрос ускорения стройки упирается не в отсутствие нужных технологий, а в отсутствие экономических стимулов для их применения.

Много говорят о перекосе в пользу крупных регионов и необходимости заселения пригорода. Что должно произойти, чтобы этот процесс пошёл?

Это задача не стройки. Это макроэкономика, которая говорит о том, что мы должны понять структуру отраслей, которые нужно развивать в Российской Федерации.
Например, есть устоявшееся мнение, что село умирает. Но это вовсе не так –село сегодня совершенно другое, оно становится высокотехнологичным производством, требующим другой структуры расселения. Нельзя отождествлять село с малоэтажной Россией – это не синонимы.

Малоэтажная Россия – это немного другая задача: построить инженерную и социальную инфраструктуру, чтобы мы из пригорода перемещались к местам приложения труда, потому что пока мы не придумали такой концепции массовой занятости населения, которая была бы востребована именно в пригородах. Нужно придумать новую модель занятости и тогда, конечно, перестроить под неё все требования. Но для этого потребуется настоящая революция сознания.