Новости

Фото: РИА Новости, Павел Лисицын.

- Минстрой анонсирует нефинансовые меры поддержки строительной отрасли на фоне падения запуска новых проектов. Как вы считаете, какие нефинансовые меры действительно могут помочь застройщикам?

Действительно, существует реальный риск сведения практически к минимуму вывода на стройку новых проектов. В этой связи основные меры поддержки закономерно смещаются в сторону различного рода механизмов, призванных облегчить правила выхода на рынок.

По моему мнению, первое, что сейчас можно и нужно сделать — это снять избыточные административные барьеры. В этом смысле даже контрольно-надзорные органы, такие как прокуратура, должны стать помощниками, чтобы облегчить задачи строителей. Сейчас в каждом субъекте Российской Федерации, несмотря на существование исчерпывающего федерального перечня процедур, существует свое, зачастую расширенное понимание этих процедур и требований, или так называемого «клиентского пути». И когда мы делаем свой анализ по регионам, то видим, что сегодня фактический объем процедур зачастую превышает установленный исчерпывающий минимум, а это критически сказывается на сроках реализации проектов и выхода на стройку, особенно в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Условно говоря, мы стремимся сократить объем процедур с 516 до 315 с сохранением сопоставимых сроков прохождения, но колоссальная работа, которая проводится на протяжении последних четырех лет, во многих субъектах нивелируется этими дополнительными региональными надстройками (применительно к КРТ – ИФ). Поэтому первое направление поддержки — это формализация и унификация данных процессов на всей территории страны.

Второй критически важный аспект — это, конечно, снижение тех обязательных требований, которые есть как в сфере административных процедур девелопмента (получение разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию и т.д.), так и непосредственно в области технического регулирования. Безусловно, обязательных технических норм и правил, становится все меньше и меньше. Начала формироваться практика альтернативного доказывания. У предприятий отрасли все активнее разрабатываются и внедряются собственные стандарты качества и безопасности, которые проходят процедуру аккредитации в Росстандарте. Это все позволяет значительно оптимизировать затраты и ускорить прохождение всего «клиентского пути».

- Не будет ли страдать от этого качество?

Нет. Ключевой принцип остается неизменным: все требования, обеспечивающие безопасность объектов, по-прежнему сохраняют свой обязательный статус. Что касается потребительских характеристик (качества отделки, планировочных решений, используемых материалов и т.д.), подход иной. Полное соответствие всем параметрам исторически сложившихся ГОСТов не является императивом. Главное — чтобы конечный продукт в полной мере соответствовал тем параметрам и характеристикам, которые строительная компания или девелопер публично декларирует и гарантирует потребителю в договорных обязательствах и проектной документации.

- Вы считает перечисленных мер поддержки может быть достаточно?

Чтобы сохранить текущий объем или по крайней мере не допустить резкого падения строительства жилья, как многоквартирного, так и в целом по Российской Федерации, на мой взгляд, одних мер нефинансовой поддержки недостаточно. Необходимо параллельно прорабатывать дополнительные механизмы поддержки.

Я понимаю, что сейчас бюджет ограничен. Вместе с тем, учитывая мультипликативный эффект, значительные налоговые поступления от стройки, нужно вырабатывать адресные финансовые меры поддержки. Наверное, самая понятная мера, которая сейчас обсуждается, — это точечное субсидирование процентных ставок по проектному финансированию для застройщиков в низкомаржинальных субъектах Российской Федерации. Это могло бы стимулировать их начинать новые проекты там, где рыночные условия наиболее сложные.

Сейчас маржинальность стройки очень существенно начала съеживаться. Рыночная цена не растет, а где-то на первичном рынке даже наблюдается отрицательная динамика. При этом себестоимость продолжает неуклонно расти. И это не какое-то умозрительное заключение, а официальный факт, который подтверждает Минстрой путем ежеквартального мониторинга индекса цены в каждом субъекте Российской Федерации. Такой дисбаланс — тревожный сигнал. Это говорит о том, что не только общий объем строительства может существенно сужаться, но и география стройки.

- Это может привести к проблемам в строительном бизнесе? В какой степени?

Ситуация очень неоднородна. В городах-миллионниках мы видим определенное падение, но вместе с тем спрос и предложение там все же сохраняются. А вот в городах с населением от 500 тысяч жителей и меньше - очень сложная ситуация, особенно в части новых проектов. Объемы новых запусков стремятся к нулю. И большая часть коллег-девелоперов ставят новые проекты на паузу. А ведь это «пищевая строительная цепочка» — девелопер встал на стоп, и генподрядчик встал на стоп, встал генподрядчик, встали и субподрядчики…. Уже сейчас видно, что пока практически нет падения на отделочных работах у строителей. Но вместе с тем наблюдается резкое снижение спроса на общестроительные, бетонные, монолитные работы, каменную кладку, землеустроительные работы.

Сегодня большое количество компаний находится в сложном финансовом положении и не видит перспектив. Это заставляет их значительно снижать объемы, сокращать персонал, оптимизировать насколько это возможно структуры, «впадать в спячку», чтобы сохранить шанс на реанимацию и восстановление позже. Но «спячка» не может быть бесконечной. Если падение будет продолжаться еще более полугода — до конца этого года, то мы увидим большое количество ликвидированных юридических лиц в стройке, в первую очередь подрядных организаций.

Конечно, есть крупные системообразующие игроки. Но основа подрядного сектора — это субъекты малого предпринимательства и микропредприятия, а таких в структуре строительных подрядных организаций более 90%. В этой связи неравномерность строительного рынка будет усугубляться, если не предпринять мер поддержки.

- Какие, например?

Есть мнение, что финансовые меры поддержки потребуют огромных затрат из бюджета, субсидирования проектного финансирования. Но, наш анализ показывает, что, например, если мы снижаем базовую ставку (субсидируем – ИФ) на примерно 10 пунктов относительно ключевой, то это требует затрат из бюджета порядка 50 миллиардов рублей в год. Это существенная, но не недостижимая для бюджета цифра. А если учесть мультипликативный налоговый эффект, занятость населения, социальный эффект от этой работы, то, наверное, он перекрывает эти 50 ежегодных миллиардов, которые потребуются. И это при нынешней высокой ключевой ставке! В случае, если ставка будет снижаться, а такая тенденция видна, то затраты бюджета могут быть еще меньше. По моему мнению, это, наверное, был бы один из самых эффективных механизмов. Ведь в этой ситуации мы не субсидируем в чистом виде строителей, а субсидируем проценты, чтобы минимизировать риски реализации проектов, которые есть.

- А как быть с поддержкой проектов, которые уже вышли на рынок и столкнулись со снижением спроса? Все чаще звучат идеи о выкупе нераспроданных площадей под социальные нужды.

Действительно, раньше часть компаний, когда такая мера была возможна, продавали остатки нераспроданного жилья в бюджет, спасая экономику проекта. Сегодня для выкупа жилья государством объекты должны проходить государственную экспертизу. Например, возьмем типовой дом: прохождение экспертизы будет стоить порядка трех-четырех миллионов рублей дополнительно к тем затратам, которые есть. То есть застройщик мало того, что будет продавать по цене близкой к себестоимости строительства, плюс он должен понести дополнительные затраты по прохождению экспертизы. К тому же, выкуп возможен только относительно крупным лотом, а не одной-двумя квартирами. Но для этого нужно, чтобы и покупатель в лице бюджета тоже был к этому готов.

Да, программа расселения ветхого и аварийного жилья работает. Но во многих регионах ее предыдущая редакция завершена и начата новая, по которой средства еще не дошли до субъектов. Надеяться, что муниципалитеты или субъекты самостоятельно без федеральной субсидии справятся с этой задачей, маловероятно. Крупные регионы пошли немного другим путем. Они в рамках социального партнерства вводят квази-обременения для застройщиков, обязывая часть квадратных метров передать в бюджет безвозмездно. Поэтому отчасти социальная программа и так уже исполняется — по крупным городам она на 60 процентов лимитов этого года плюс-минус уже исполнена без копейки бюджетных средств.

- Некоторое время назад было очень много разговоров о совершенствовании механизма КРТ. Сейчас модель близка к идеалу?

Серьезная проблема заключается в том, что инвестор не получает никакой страховки своих капиталовложений при заключении договора КРТ. Это чистые, ничем не компенсируемые риски. При этом существует закон о защите капиталовложений, и неоднократно поднимался вопрос о его распространении на договоры КРТ. Однако соответствующие изменения в законодательство до сих пор не внесены.

Тут возникает существенный экономический казус: высокий риск по определению должен компенсироваться высокой доходностью. Но когда у тебя высокий риск сочетается с низкой доходностью, то единственным выходом зачастую остается субсидирование.

Другой аспект связан с масштабом проектов и распределением рисков. На сегодняшний день активно обсуждается модель КРТ с множественностью лиц. КРТ имеют высокий финансовый порог на входе и значительную временную протяженность. При этом емкость локального рынка недвижимости ограничена – в год нельзя продать больше, чем рынок способен поглотить. Большая часть проектов КРТ значительно больше емкости, и, чтобы сделать их привлекательными для бизнеса, нужно либо законодательно предусмотреть механизм дробления проекта между несколькими инвесторами, либо каким-то образом обязать каждый субъект Российской Федерации брать на себя координирующую функцию по реализации таких комплексных проектов. Часть субъектов, действительно, создали операторов КРТ, которые и занимаются дроблением территории и распределением участков между несколькими участниками. Но, к сожалению, таких субъектов меньшинство.

Надеяться, что кто-то из инвесторов пойдет колоссальные затраты в земельный участок на входе (освоение участка, инфраструктура), при этом построив один дом — это абсурд. Ни одна финансовая модель такого не выдержит. Поэтому либо заказчик должен синхронизировать этапы и финансовые потоки от КРТ, чтобы выручка от реализации позволяла создавать социальную и транспортную инфраструктуру, либо создать механизм, позволяющий торговать проект единым лотом, но с возможностью формирования консорциума из нескольких участников. Сейчас такие примеры уже есть, но их очень сложно реализовать из-за правовых барьеров. В частности, нет возможности оформить залог прав на земельный участок в рамках консорциума. Хотя передавать субаренду можно, но все равно основная ответственность и риски по договору КРТ остаются на головной, материнской компании, которая заключила договор.

Практика есть, ее надо только формализовать и узаконить, чтобы это было более эффективно, более понятно с точки зрения залогов банка, с точки зрения органов публичной власти, которые тоже участвуют в реализации проектов КРТ.

- Многие субъекты эффективно работают с застройщиками. Сейчас Москва представила проект «Московские кварталы». Что он даст столичным девелоперам?

Москва наглядно продемонстрировала многим субъектам Российской Федерации, что государственное управление в области стройки может быть эффективным. У нас уже есть институты, которые задают ключевые тренды развития жилищного строительства в России. Яркий пример — это ДОМ.РФ. Он не только торгует земельными участками, но и устанавливает для этих земельных участков правила освоения территории со своими стандартами. Они охватывают и экологические нормы («зеленые» стандарты), и требования к застройке, и принципы организации квартальной застройки.

Приблизительно то же самое делает Москва. Например, люди поверили в реновацию, когда увидели, что стандарт нового жилья высокого качества. Поэтому основная логика «Московских кварталов» — это приучать и московских девелоперов, и, безусловно, всю Россию, к принципиально новым стандартам качества жилой среды. Предлагая более качественный продукт, он формирует новый спрос. Это отчасти и маркетинг. Сейчас у нас приобретение жилья используется в основном для улучшения жилищных условий, но это больше не качественные, а количественные перемены. А проект «Московских кварталов», предлагая более качественный продукт, формирует и новый спрос стандартов качества жизни. У вас была квартира и больше ничего, а теперь у вас появляется квартира в квартале с парковкой, благоустройством, микромиром, который создается вокруг объекта недвижимости. То есть, это новая среда, продиктованная и сформулированная городом.

- Много говорят о привлечении денег граждан в стройку как инвестиционном инструменте. Это реально сейчас?

Большая часть населения, массовый инвестор, который имеет свободные средства, на сегодняшний день не рассматривает недвижимость как альтернативу инвестициям. Причины очевидны: недвижимость не дорожает, в то время как банковские депозиты предлагают высокую, предсказуемую доходность. Однако последнее, пусть символическое снижение ключевой ставки, стало сигналом — недвижимостью вновь стали интересоваться как инструментом инвестирования.

Поэтому, если ключевая ставка опустится еще на 2−3 пункта, то, на мой взгляд, недвижимость вновь начнет восприниматься не как сегмент вульгарной спекуляции, а как полноценный инструмент финансового планирования – и для сбережения накоплений, и для долгосрочных инвестиционных стратегий, и ее привлекательность неизбежно возрастет.

© Интерфакс-Недвижимость