Региональные новости

Об этом шла речь на пленарной дискуссии ежегодной конференции «Недвижки». Ее участники в реальном времени формировали стратегии, которые принесут результаты на рынке недвижимости в 2025 году. Разговор получился вполне предметный и с ноткой ностальгии. 

Спикеры вспоминали предыдущие кризисы и то, как раз за разом их удавалось преодолевать, выходя на новые витки развития. Главные рецепты на 2025-й: продолжать делать свое дело, принимать решения с особой взвешенностью, не экономить на продукте, а улучшать его, не ронять цены и набраться терпения. 

Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, президент СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»: 

– В этом году петербургское Объединение строителей отмечает 25-летний юбилей. Организация тогда называлась по-другому, но полезно вспомнить, с чего все начиналось. 

Что было 25 лет назад? Это был 1998 год, молодая страна. И был финансовый кризис. Период невыплаты зарплат, забастовок; шахтеры сидели на Горбатом мосту, стучали касками. Именно в 1998 году был подписан указ президента Бориса Ельцина о подготовке празднования 300-летия Санкт-Петербурга. В той ситуации это был очень политически важный шаг.  

Я присутствовал на первом заседании в Смольном, в Световом зале. Указ стал настоящей точкой отсчета, дал толчок развитию города. 

В 2000 году я заступил на должность вице-губернатора. Уже были определены основные цели и задачи, существовал рынок жилищного строительства. Были сертификаты, самые разные схемы, в том числе встречались и «серые». В 1998 году, с учетом всех источников финансирования, в городе построили 640 тыс. кв. м жилья. В 2000-м ввод впервые был более миллиона кв. м. И пошло развитие. Появились первые новостройки, начали делать КАД, возобновились работы в метро, началась реставрация памятников.  

И кризисы тоже были. Как раз в 2000 году развалилась компания «Виадук», на тот момент – крупнейший застройщик в Петербурге. 18 объектов бросил. Чтобы закончить их, нужно было пригласить девелоперов, все обговорить, какие-то коврижки пообещать, нужно было вытягивать проекты. И это все было впервые. Ситуацию тогда выправили. Последний объект, правда, достроили только в 2015-м.  

Наступил 2003 год, город отпраздновал 300-летие, все выдохнули. Потом были выборы. Валентина Ивановна Матвиенко сказала, что устроит бум в строительстве. И все пошло еще более активно. Преобразилось все. Конечно, не без сюрпризов: в 1998 году было тяжело, в 2008-м – мировой кризис. Тем не менее тогда мы нашли решение. 2014 год – санкции...  

Сегодня мы находимся в достаточно сложной ситуации, но машина развития отрасли уже раскручена. В этом году прошли выборы губернатора Петербурга. Обратите внимание: в предвыборной программе градоначальник говорил в основном о стройке. Мы возвели сотни социальных объектов, миллионы кв. м жилья, километры развязок и будем строить еще: ВСМ, Широтную магистраль, новый мост, КАД-2, кластер в Горской и так далее. Несмотря на сложную внешнюю ситуацию, строительный комплекс Петербурга и России в целом нормально развивается. 

Локомотив идет, и остановить его невозможно... Политика государства по жилищному строительству ясна, какая бы ставка Центробанка ни была, хоть 1%, хоть 2%, хоть 30%. Государство будет поддерживать и дотировать определенные категории: многодетные семьи, дети-сироты, участники СВО и т. д. Государство будет выделять деньги на организацию инфраструктуры.  

Безусловно, для Петербурга ситуация непростая. Здесь нет ни сельской ипотеки, ни IT-ипотеки, ни арктической. Психологически уже при ипотеке от 12% интерес к покупке жилья пропадает: накладно получается. Поэтому с точки зрения спроса – сколько было, строить не надо: никто не купит. Объемы будут сокращаться. 

2025-й будет хороший год: все будет сдано, что запланировано, потому что эти проекты уже профинансированы. Застройщики будут сдвигать график влево, чтобы сдать побыстрее. С продажами хуже, безусловно: сегодня это в среднем минус 65–70%.  

Проблем много, не только со спросом – с кадрами, с материалами, с поставками. Но есть еще более 50 трлн рублей, которые граждане держат в банках. Не надо печалиться.  

Идут объективные процессы. Мы это все проходили, знаем, как реагировать, и власти знают. Надо искать новые предложения: по качеству и уровню благоустройства. 

Все понимают, что кризис – это не только проблемы, но и возможности. Но мало кто пользуется этими возможностями.  

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:  

– Я помню первую конференцию «Недвижки» в 2008 году. Мы тогда встретились в Фонде имущества, чтобы обсудить первый масштабный кризис на рынке недвижимости. Природа того кризиса была иной, он имел международный характер. Мы все были моложе и… растеряннее. Но именно тогда впервые прозвучало, что кризис – это еще и возможности. С тех пор кризисы случались не единожды. И вот очередной кризис, новый вызов, а значит, поиск текущих возможностей.

А возможностей у нас сейчас не так много. И все они обусловлены внутренними ресурсами, индивидуальными для каждой компании. 

В декабре на конференции «Домклик» от замглавы Минстроя Никиты Стасишина в адрес девелоперов прозвучало: не ждите в ближайшее время, до снижения ключевой ставки, помощи от государства, ее не будет. Мол, строители прожили четыре прекрасных года, это время закончилось. Главный аргумент этой позиции был такой: мы наблюдаем за рынком и не видим никаких тревожных симптомов. 

При этом горизонт планирования у застройщиков сократился до минимума. Входя в 2024 год, мы понимали, как пройдут первые полгода. А второе полугодие стало временем постоянных изменений и быстрого реагирования на них. На 2025 год у участников рынка есть единый подход – стратегия сохранения. Как показывает история рынка, все циклично, со временем ситуация нормализуется, но до этого времени нужно дожить. И у каждой строительной компании должны быть собственные рецепты.

Если говорить о РСТИ, у нас все достаточно благополучно. С одной стороны, у нас есть размах – девять строек в шести районах Петербурга. С другой – большинство из них в высокой степени готовности и хорошо распроданы, остатки небольшие: буквально от 4% до 15%. Есть два строящихся проекта, в которых сосредоточен большой товарный запас, но они находятся на проектном финансировании в Сбере, а значит, имеют определенные преимущества в плане ипотечных программ. Банк поддерживает проекты, в которых выступает партнером.

Мы для себя приняли такую тактику: берем опыт, полученный ранее, особенно в этом году, и продолжаем поиск новых идей и решений. На наш взгляд, 2025-й станет годом креативных решений, причем не только для рекламы и маркетинга, но и для финансистов и отдела продаж. Мы становимся сплоченнее: из структуры, состоящей из профессионалов, мы становимся мощной командой с эффективным взаимодействием. Мы оперативно анализируем каждый вопрос и быстро находим оптимальное решение – чтобы двигаться вперед.

Задача 2025 года – выполнить все обязательства, и у нас есть для этого ресурсы. Есть в наших планах и старт новых проектов, сейчас мы активно занимаемся их подготовкой к выводу на рынок. По срокам строительства: мы не смещаем графики ввода вправо. Наоборот, у нас есть примеры досрочного ввода объектов в эксплуатацию. 

Последние четыре года приучили нас вести продажи с акцентом прежде всего на финансовые условия приобретения, и в меньшей степени – на характеристики объекта. Разговоры с покупателем шли скорее в плоскости цифр. Сейчас происходит перестройка модели продаж; мы меняем технику позиционирования и ведения переговоров. Сейчас будут в выигрыше те застройщики, кто всерьез занимался продуктом, не пренебрегал этим вопросом и у кого работают грамотные менеджеры по продажам. Мы готовы к этому новому витку конкуренции. 

Анна Хмелева, секретарь попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в СПб: 

– Все наши объекты – знаковые архитектурные доминанты. Практически все подпадают под действие 820-го закона, они расположены или по берегам Невы, или по берегам других рек и каналов. Мы занимаемся или реставрацией – ремонтируем то, что есть, или воссозданием – по факту это строительство с нуля, но в соответствии с историческими фактами и замыслами. 

Мы все время живем в условиях кризиса. 1993 год, 1998-й, 2014-й… Потом 2020 год, 2022-й. Есть такой фильм: «Наш бренд – кризис». Мне кажется, это наш общероссийский бренд. Мы все время в нем находимся. Просто иногда становится немножко полегче, мы расслабляемся, отвлекаемся, а потом оборачиваемся – а кризис опять тут как тут.

Замечательно, что у нас была пандемия перед началом СВО. Мы успели подготовиться. Вспомните благополучный 2019 год: открытый большой мир, низкая ставка, все строится, объекты культурного наследия восстанавливаются, все классно. Если бы в этот момент у нас началась не пандемия, а сразу СВО, санкции и т. п., пришлось бы очень тяжело. Но в итоге в ту точку, в которой мы находимся сейчас, мы сумели заехать довольно плавно. У нас было время адаптироваться. 

Давайте надеяться, что точка выхода где-то близко, и свет в конце тоннеля уже виден. 

Наша стратегия максимально консервативная: мы продолжаем заниматься нашими объектами, но новые не берем. За последние три года мы нашли много заменяющих материалов, перестали многие позиции возить из-за рубежа. Мы перестроились и максимально сконцентрированы на том, чтобы доделать начатое. Хотя ко мне регулярно обращаются с вопросами, касающимися новых адресов. Потому что объем утрат культурных объектов в Петербурге значимый, в том числе полных утрат. И много объектов культурного наследия находится в плачевном состоянии и могут быть утрачены в ближайшие 5–7 лет. 

Казалось бы, если речь идет о золочении иконостаса Смольного собора, которым мы занимаемся, – при чем тут санкции? Однако золото выросло в цене, и стоимость работ по 22,5-метровому иконостасу увеличилась вдвое. 

Есть и хорошие новости. Я довольно много езжу по стране, восстановление объектов культурного наследия идет: что-то по линии Минкульта, что-то – по линии жертвователей, что-то – от НКО. К этим процессам подключился БРИКС. И реставрация идет. Я успокаиваю себя той мыслью, что и после Великой Отечественной войны памятники восстанавливались. 

В 2025 году мы должны завершить роспись храма чудотворной иконы «Всех скорбящих радость» на проспекте Обуховской Обороны, закончить работы в Смольном соборе. Мы планируем получить разрешение на строительство на Синопской набережной, где воссоздаем разрушенную Борисоглебскую церковь. Это единственный объект, где мы начинаем стройку, но поскольку занимаемся им уже восемь лет, то считаем, что это завершающий этап.

Анзор Берсиров, заместитель генерального  директора по развитию Группы компаний «ТРЕСТ»: 

– Сегодня уже звучала мысль о том, что те, кто занимается девелоперским бизнесом, – супермены. Мы действительно довольно спокойно реагируем на любые катаклизмы и продолжаем делать то, что умеем. По большому счету, у нас просто нет другого выбора: есть большие обязательства и перед дольщиками, и перед партнерами, и перед коллективами. 

Поэтому никаких радикальных изменений в стратегии компании в 2025 году не произойдет. Очевидно, что при падении спроса придется еще больше заниматься продуктом. Это непросто – особенно в нынешних условиях, но и классно – поскольку в целом улучшит качество жизни наших новоселов.

Еще в следующем году – на фоне растущих рисков – точно выйдут на первый план вопросы имиджа и надежности компаний. Преимущество будет у тех, кто давно и успешно работает на этом рынке. Репутация – очень ценный актив, особенно в кризисные времена. 

Что касается финансовой стратегии, она должна стать еще более аккуратной. Мы в принципе всегда подходили к ней взвешенно, с пониманием, где мы живем и на каком рынке работаем, и постоянно задавая себе вопрос: что, если завтра все остановится? сможем ли мы выполнить все взятые на себя обязательства? Компания целенаправленно работает над снижением долгосрочной кредитной нагрузки. Сейчас она способна утянуть проекты в бездну.

Мы продолжаем работать над новыми проектами, занимаемся разрешительной документацией. Не останавливаем и сделки с участками. Причем при покупке земли мы избегаем схем с расчетами будущими квартирами. Не хотим обременять себя такими обязательствами. 

Что касается непосредственного запуска новых строек, здесь сроки могут сдвигаться. Планирование сейчас сильно затруднено. Мы просто не знаем, что будет с рынком через полгода.

Знаю только, что цены снижаться не будут. Это невозможно в ситуации, когда ставки по кредитам и стоимость участков столь высоки, а себестоимость растет катастрофически. Это просто несовместимо с текущей экономикой девелоперских проектов. И если кто-то из застройщиков пойдет на серьезный дисконт – это сигнал о проблемах в компании.  

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 

– Основной итог 2024 года: покупатели на первичном рынке приобрели около 3,2 млн кв. м. Тренды в Петербурге и области различались: в городе реализация квартир в новостройках составила 2,2 млн кв. м, в области – около 1 млн кв. м.  В 2023 году продажи в Петербурге были выше – 2,7 млн кв. м. 

Что нужно учитывать, когда мы говорим о спаде. Во втором полугодии 2023 года произошел всплеск продаж, пиковые месяцы приносили по 10–11 тысяч сделок. Этот подъем был вызван увеличением ключевой ставки и одновременно – ожиданием сокращения льготных ипотечных программ. В 2024 году мы фиксируем со второго полугодия падение продаж в полтора-два раза, именно к пиковым показателям.

Во втором полугодии 2024 года, после отмены ипотеки с господдержкой, ежемесячно проходят 5,5–6 тысячи сделок. Это текущая емкость спроса, с учетом тех инструментов, с которыми мы работаем сейчас: семейная ипотека, рассрочка, ипотечные спецпрограммы со сниженными ежемесячными платежами, как правило, на период строительства. В 2025 году семейная ипотека останется. Вопрос: до какого периода она будет действовать, насколько хватит лимитов. Видимо, не на весь год; президент потребовал своевременно информировать граждан о лимитах.  

В первом полугодии 2025-го объем спроса будет ориентирован на показатели второго полугодия 2024 года: около 5–6 тысяч сделок, до 40% – рассрочка.

Предложение: на конец года объем предложения в целом по агломерации составляет 3,4 млн кв. м, на 16% меньше, чем год назад. В Петербурге застройщики в этом году вывели на рынок около 1,6 млн кв. м – на 35% меньше, чем в 2023 году. В области объем предложения остается постоянным – 1,4–1,5 млн кв. м, в том числе за счет стабильного пополнения новыми проектами на уровне спроса.

Главная проблема: сокращение спроса и, как следствие, замедленные темпы продаж. Остро встает вопрос с накопленными товарными запасами. Стратегия для девелоперов: срочный анализ ситуации, анализ продукта. Что продаем, с отделкой или без отделки, какова конкуренция в локации, каковы условия продаж и т. д. Нужна четкая ревизия того, что вы предлагаете. И ценообразование должно максимально соответствовать конъюнктуре рынка.

По стратегии: наша компания продолжает работать и с новыми проектами тоже, безусловно, при этом мы учитываем емкость рынка. 

Прогноз: мы полагаем, что в первом полугодии 2025 года застройщики в нашем регионе совокупно смогут заключать в месяц примерно  пять-шесть тысяч сделок, это в среднем, без учета периодов сезонного спада, то есть около 200–250 тысяч квадратных метров в месяц.

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 

– Жилье на первичном рынке дешеветь не будет. Во-первых, у нас сформировался дефицитный рынок новостроек. Это явление, которого не было давно в Петербурге. Мы видим сокращение объемов предложения. Во-вторых, даже при снизившемся спросе мы имеем достаточно существенный объем реализации. Это не позволяет сформироваться значимому товарному остатку, который давил бы на цены. В-третьих, нет оснований для удешевления строительной себестоимости.  

В частности, идет СВО, и восстановление новых территорий требует больших объемов строительных материалов. А для создания новых мощностей под производство стройматериалов мы тоже предпосылок не видим.  

Что касается объемов реализации: мы все пугали друг друга отменой льготной ипотеки. Это наш национальный способ адаптироваться к негативной информации.  

По факту у нас реализация в принципе оказалась лучше, чем мы рассчитывали. И объем выдачи ипотеки в РФ оказался на уровне 2021 года. Это никакой не провал, а вполне приемлемая цифра.  

Я с большой долей скептицизма отнеслась к тем заделам, которые обозначены на следующий год. Объем финансирования семейной ипотеки увеличен всего на 2,4 трлн. Вместо 6,2 трлн в текущем году мы получим 8,65 трлн в следующем. Теперь «семейка» – единственный массовый продукт в плане льготной ипотеки. С 15 декабря нам обещают, что рынок перестанет лихорадить из-за лимитов. На мой взгляд, больше шансов, что годовой ресурс исчерпается намного раньше.  

Есть основания для оптимизма. Меня очень удивляет эта цифра, но у нас доля покупок квартир со 100%-й оплатой превысила 10%. Это средства с депозитов, причем некоторые клиенты закрывают их раньше срока. Люди приходят и платят 100% цены договора, комментируя это примерно так: ну, я не знаю, что там будет с моими деньгами в банке. То есть недвижимость по-прежнему остается тихой гаванью для инвесторов. 

Еще для нашей компании основание для оптимизма – мы не занимаемся мелкой нарезкой. У нас всегда просторные семейные квартиры. А мелкая нарезка – прежде всего ипотечная история. Вот этот перенасыщенный объем малогабаритных квартир пострадал первым. А к нам люди приходят, чтобы реально улучшить жилищные условия.

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service и УК VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД: 

– О федеральных трендах: государство активно продвигает идею развития арендного жилья. Меньше жилья в стране строить нельзя, а покупать его некому. Значит, нужно выбирать другой формат. Экономика таких проектов – отдельный вопрос. 

Второй важный тренд: государство признало туризм значимым направлением. Вкладываются огромные средства в реализацию федерального проекта «Пять морей и озеро Байкал». 

В нем перечислены 10 локаций для создания морских круглогодичных курортов. Один из них – у нас под Петербургом, в Горской. Мы давно находимся в рынке, субсидированных ставок у нас не было, и поэтому апартаменты легче переживают историю с высокой стоимостью денег. Но вот теперь обсуждаются проекты огромных масштабов. Например, под Анапой надо построить отели на 15 тысяч номеров. И таких проектов с десяток. Возникает вопрос: за чей счет банкет? Кто это будет строить? Поиск ответов идет. Мы как Гильдия управляющих и девелоперов взаимодействуем с Российским союзом туроператоров и прочими организациями. Наша задача – показать Минэкономразвития, что можно на средства дольщиков строить комплексы, которые не разваливаются и не станут «псевдожильем». 

Еще один важный тренд: государство избрало путь регулирования туристического рынка через организацию процессов. Классификация по «звездам» была и раньше, сейчас принят закон об объектах размещения с запретом рекламировать объекты без наличия классификации. 

И с 1 января 2025-го другим законом вводят туристический налог. То есть «серый» рынок, все, кто сдает самостоятельно, попадают в категорию неплательщиков налога. И это уже конкретно налоговое преступление. А заплатить налог нельзя, если ты не прошел классификацию и тебя нет в реестре. Одновременно жестче стала работать и иммиграционная служба. Государство начинает разумно регулировать и эту сферу. И это для развития рынка апартаментов хорошо. 

Полагаю, в 2025 году будет общий сдвиг в централизацию управления и цифровизацию. И петербургский опыт здесь точно пригодится. Девелоперы, особенно в небольших проектах, надеются проскочить между струй дождика. Но надо понимать, что государство придет ко всем.

Предложение на рынке апартаментов есть. Достраивать комплексы будут. Надеюсь, застройщики воздержатся от упрощения проектов на фоне высокой ставки и не станут экономить на материалах и технологиях. Если за пару лет ситуация стабилизируется, начнется запуск новых проектов.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 

– Мероприятие у нас получается позитивное. Давайте немного о главных тенденциях. Мы предполагали, что из-за увеличения ключевой ставки количество сделок с участками под застройку уменьшится. Получилось не совсем так. С точки зрения количества земельных сделок вторая половина года оказалась более активной. Приобретаются либо проекты с разрешением на строительство, чтобы сразу выйти на площадку; либо площадки, где нет градостроительной документации, – за условные квадратные метры. Покупатели вносят небольшую денежку, фиксируют за собой участки и готовят документы. То есть с минимальными рисками формируют земельный банк на будущее. На тот период, когда ключевая ставка понизится. 

Еще одна тенденция, которая наблюдается уже многие годы, – укрупнение девелоперских компаний. За последние два месяца три наших клиента из числа небольших компаний сообщили, что пора заканчивать с жилищным строительством, они видят себя в каком-то ином сегменте. И рассматривают иные проекты, тот же light industrial. Потому что условия получения проектного финансирования для небольших девелоперских проектов стали заградительными. Либо административные барьеры уже практически непреодолимы. В отдельных регионах небольшим компаниям чуть ли не прямым текстом говорят: ты нам не нужен. 

Кроме того, все компании в этом году занимаются переформатированием активов, связанным, прежде всего, с изменением налогообложения. На рынке девелопмента действовала льгота: при продаже общества, которым ты владеешь как физлицо больше пяти лет, ты не платишь налоги. С нового года ты платишь налоги со всей суммы выше 50 млн. Сейчас происходит массовая истерия, все пытаются куда-нибудь засунуть свои пятилетние ООО-шки. Кто-то задумался об этом пораньше, когда появился опубликованный закон. Кто-то только сейчас. Но в декабре за три недели такие вещи не делаются… 

Другой очевидный тренд: государство все больше начинает чисто административно вмешиваться в процесс девелопмента. Появляются новые запреты, ограничения. Например, в сегменте апартаментов. ПЗЗ уже год не принимают и в ближайшее время не обещают: целый ряд проектов просто встали. А ведь они были приобретены с привлечением банковского финансирования. То есть, условно, 20% годовых прилетели к девелоперу из-за отсутствия утвержденных правил. А на следующий год – хорошо, если будет 20%, а не 26%. Два года простоя, когда ты ничего делать не можешь, это 50% от стоимости участка. Как раз к вопросу о том, почему мелкие компании не выдерживают. 

Следующая тенденция: регионалы массово пришли в Петербург. Они верят, что у них все здесь получится, что они лучше умеют управлять себестоимостью. Нас ждет веселая история, когда региональные игроки на собственном опыте будут узнавать особенности работы на рынке Петербурга. Единственный совет для таких девелоперов: попробуйте найти консультантов, которые понимают локальный рынок. Потому что не все прописано в законах и нормативных актах. Мы все это знаем, особенно девелоперы. 

Массового банкротства застройщиков не будет. Ведь когда финансирование осуществляется банками с эскроу-счетами – это риски банков. Тут скорее история о том, как крупные структуры будут забирать проекты, у которых экономически-финансовые модели не выдерживают текущих реалий. Для дольщиков тут нет особых рисков, а вот так называемые промежуточные застройщики свой бизнес на этом закончат. Это все также приведет к укрупнению рынка.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: 

– Проект «Моменты. Repino» мы запустили в этом году, в апреле состоялся старт продаж. В первой очереди 230 домовладений, и на сегодняшний день больше половины уже реализовано. Это дает основания полагать, что продукт востребован, что формат загородной жизни получился удачный. Несколько дней назад мы анонсировали старт продаж второй очереди. Изначально планировали стартовать в 2025 году, но видим высокий спрос, и не стали ждать.

По поводу стратегии. Мы сделали ставку на комфорт, сочетание достоинств проживания за городом и городской инфраструктуры. Мы включили в проект детский сад, банный комплекс, торговый центр, все это на границе заповедника, на берегу реки Сестры. Нам кажется, что всегда нужно смотреть в сторону инфраструктуры. Не просто строить 20–30 домов в поле, а все-таки создавать жилую среду внутри своих проектов. Рынок городского жилья уже давно это понял. И сегодня мы говорим о том, что в первую очередь нужно думать о продукте. Конкурировать не только с самой низкой ценой, а думать о человеке, о том, как он себя будет чувствовать в этих квадратных метрах. 

Всего у нас в проекте три очереди, в общей сложности 704 убран-виллы. 

Средняя стоимость лота – 23 млн рублей. Всего треть сделок проходит с использованием ипотеки. 70% продаж – с полной оплатой или короткой рассрочкой. 

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»: 

– Сегодня для многих предпринимателей лучше всего работает девиз бурундука-спасателя из мультика «Чип и Дейл спешат на помощь»: «Слабоумие и отвага!» Когда мы начинаем что-то новое, то понимаем, что у нас просто нет времени долго принимать решения. 

Действительно, есть компании, которые в сложный период предпочитают «отсидеться», в основном доделывая начатое. У нас другая стратегия. Мы действуем, идем в будущее с открытым забралом. Только что вывели на рынок новую очередь в ЖК «ЛесART». А сейчас анонсируем новый проект в Новоселье. Это жилой комплекс площадью 260 000 кв. м под названием «Тишин». 

Мы не сегодня и не вчера начали придерживаться такой стратегии. Ключевая история – не всегда про цифры, хотя с ними нужно работать постоянно. Мы порой забываем, для чего все это делаем: мы работаем ради продукта и ради клиента. Причем всегда действуем в определенных ограничениях, и это стало нормой. Понятно, что все девелоперы хотят сделать продукт максимально доступным, но одновременно хочется создать нечто дорогое и красивое: например, чтобы с фасадами из керамогранита и природного камня. Или пригласить супермодного международного архитектора. Однако мы осознаем, что оправдать такие затраты будет нереально, и банк, выдавший нам кредит, будет настаивать на соблюдении финансовой модели, заложенной в проект. 

Нам нужно пройти по тонкой грани и продолжать развиваться.

Проект «Тишин» отличается от «ЛесART». Мы заложили в него интересную концепцию: в рамках одного квартала разные целевые аудитории и категории клиентов получат то, к чему стремятся. Мы предоставим клиентам как верхнюю, так и нижнюю части пирамиды Маслоу. Стоимость при этом будет вполне разумной. Мы планируем начать продажи со 150–160 тысяч рублей за кв. м в квартире с отделкой и умными технологиями, которые мы активно применяем в наших текущих проектах. 

Проект будет реализовываться поэтапно. Он включает 7 кварталов, каждый из которых имеет свое название и особенности: архитектурные и уникальные торговые предложения, нацеленные на аудиторию разных возрастов (от 5 до 65 лет). Целевые группы получат максимум из того, что присутствует на рынке за эти деньги. 

Начнем с квартала под названием «Вдохновение». Реализация всего проекта займет около пяти лет. Это длительный срок, поэтому в проект будут вноситься улучшения. Один из важных акцентов точно будет сделан на энергоэффективности. У нас уже есть «черный пояс» в этой области, и мы хотим за пять лет получить еще и девятый дан.  

Конкурировать по цене бессмысленно: всегда найдется тот, кто построит и будет продавать дешевле.  

Мы для себя решили, что не будем участвовать в этих играх. Мы конкурируем качеством. Если условия на рынке изменятся и себестоимость вырастет, то цена вырастет, но качество проекта для клиентов не пострадает. 

Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ»: 

– Мы, управляющая компания «ДОХОДЪ», работаем на рынке коллективных инвестиций. Все это время активно сотрудничаем с девелоперами и застройщиками над консолидацией и эффективной «упаковкой» разнообразных активов, выступая участником такой финансовой инфраструктуры, как ЗПИФ, закрытый паевой инвестиционный фонд. Первым фондам компании уже больше 15 лет, что существенно для российского рынка. При этом наша деятельность напрямую зависит от тех вызовов, с которыми сталкивается сообщество девелоперов и другие игроки рынка. Кризисы 2014 и 2018 годов заставили отрасль ненадолго замереть, но в дальнейшем бизнес принял новые условия и смог адаптироваться. Это касается не только строительной отрасли, но и, например, показателей инвестиционного рынка, фондовых индексов: если смотреть на ретроспективу, после спадов всегда наступает подъем. 

Поэтому и в 2025 году мы настраиваемся вместе с застройщиками, бенефициарами фондов справляться с любыми вызовами и принимать эффективные бизнес-решения.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris: 

– Ничего особенно драматичного на рынке коммерческой недвижимости в 2025-м происходить не будет. Многие процессы законсервируются. 

У нас низкая вакансия фактически во всех сегментах, от офисного до производственно-складского. Это не новость. В сфере коммерческой недвижимости не было никаких льготных кредитов. Поэтому крупные проекты на рынок выходить не будут. Возможно, кто-то займется проектированием. На этом фоне арендные ставки потихоньку растут.

Для финансирования пока еще есть очень небольшая ниша – промышленная ипотека. Ей пользуются, например, в сегменте light industrial. Однако два года назад ставка была 4,6%, сейчас – «ключ» минус 2%. Компании этим пользуются, чтобы перехватить денег на 4–6 месяцев. Пару лет назад это были кредиты на длительный срок.

Активного девелопмента нет. Доводятся начатые проекты, например, замороженный в пандемию офисный объект «Адаманта». Дальше мы какое-то время будем жить в существующих на рынке метрах. Сдавать и пересдавать их в аренду.

В офисном секторе происходит некоторая ротация, есть из чего выбирать. Ощущается острая нехватка крупных блоков по 20–30 тыс. кв. м, готовых или на высокой стадии. Такое предложение отсутствует. 

Ставки растут, даже до 20–30% в складском, индустриальном сегментах. В офисном меньше. И платежеспособный спрос не растет. Если вы сейчас выводите на рынок офис выше рыночной ставки, ваше помещение стоит. 

Собственникам очень хочется повышать плату. Но на рынке немало арендных контрактов, которые заключены давно. У нас в городе около 4 млн кв. м офисов. Большая часть из них сдана. И изменения арендной ставки происходят так, как предусмотрено в договорах: не более 5–7% в год. 

Мы видим устойчивый рынок, который не пополняется предложением. Складские или офисные помещения быстро построить нельзя, если это продуманный, качественный продукт. Мы все эти годы наблюдали, как рынок эволюционировал, как применялись энергосберегающие технологии и т. д. И когда конъюнктура перейдет в стадию роста, по щелчку пальцев новые объекты не появятся. Чуть быстрее происходит девелопмент по складам и в light industrial. И сейчас, кстати, в этом сегменте строятся хорошие комплексы. Есть и похуже, и они тоже пользуются спросом. 

Видимо, в 2026–2027 годах будет пауза. В этой связи мы рекомендуем собственникам зданий: обратите внимание на эксплуатацию. Раньше было просто: построил, сдал в аренду или продал, пошел дальше. Сейчас  правильная стратегия – бережно содержать имеющийся актив. Потому что, судя по всему, его придется удерживать дольше, чем планировалось.

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости: 

– Сегмент апарт-отелей сейчас в наибольшей степени ощущает административное давление. Впрочем, спокойных лет у нас никогда и не было. Даже в те периоды, когда другие сегменты рынка развивались спокойно, с апартаментами все время что-то происходило в плане реформ. Правила игры постоянно меняются, реализовывать девелоперские проекты в таких условиях очень сложно. Поэтому пока в правовом поле не появится определенность, мы сосредоточимся в основном на уже начатых стройках. 

Что касается трендов, на мой взгляд, будущее – за многофункциональными коммерческими комплексами. Инвестиции в них позволяют диверсифицировать риски и сформировать перспективные для рынка предложения.

Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group Development: 

– В 2025 году формат доходной загородной недвижимости (если подразумевать под ним базы отдыха) кардинально меняться не будет. Этот сегмент рынка продолжает расти.  

Увеличивается турпоток – как в целом, так и внутренний туризм. По предварительной оценке Комитета по туризму, Петербург и Ленобласть за 11 месяцев 2024 года посетили 10,5 млн человек. Примечательно, что доля внутреннего туризма – 90%.

Учитывая, что город активно налаживает связи с КНР и странами СНГ, можем уверенно рассчитывать, что турпоток продолжит расти. И городские, и загородные отели будут иметь высокую загрузку, а ADR продолжит рост.

Действительно, есть проблема привлечения инвестиций в условиях высокой ключевой ставки и дорогих кредитов. Однако несмотря на все это, недвижимость остается одним из самых надежных и консервативных методов сохранения и преумножения средств: мы это наблюдаем на протяжении десятков лет. Опытные инвесторы всегда оперируют горизонтом в 10-15-20 лет, и на такой дистанции инвестиции в недвижимость, как правило, оказываются наиболее выгодными и привлекательными.

Что касается более краткосрочных вложений, есть интересные предложения по покупке участков в коттеджных поселках на начальной стадии строительства и их последующей перепродажи, когда поселок будет готов. Доходность таких операций может составлять от 70 до 90% за два года, или 35-45% годовых. Наша компания как раз анонсирует запуск инвестиционного раунда в новом коттеджном поселке на первой береговой линии озера в Выборгском районе Ленобласти. 

Владимир Мишеловин, начальник Управления по рынкам строительных материалов АО «СПбМТСБ»: 

– Сейчас такое время, когда сложно планировать развитие бизнеса на несколько лет вперед, стратегическое планирование свернулось до тактического. Заглянуть за годовой горизонт, конечно, можно, но осторожно. Это связано с известными внешними факторами. Необходимо тщательно оценивать риски. Это касается и застройщиков, и производителей строительных материалов.

Оказывается, первая конференция «НП» состоялась в 2008-м – как раз в год создания Санкт-Петербургской Международной товарно-сырьевой биржи. За этот срок мы прошли большой путь и дошли, в том числе, до стройматериалов и в целом до строительной отрасли. Мы формируем самые разные биржевые рыночные индексы. И для строительства они тоже важны. Участники отраслевого рынка могут ориентироваться на объективные рыночные цены, которые складываются в ходе биржевых торгов. 

Кроме того, по постановлению Правительства РФ №892 мы регистрируем и внебиржевые сделки, то есть аккумулируем большой массив информации для формирования ценовых индексов.  Сейчас в тесном партнерстве с Минстроем и Главгосэкспертизой мы приступаем к работе по наполнению данными ФГИС ЦС. 

Первые торги по стройматериалам у нас прошли чуть больше года назад. На них запущены продажи арматуры. В текущих планах – расширением ассортимента: нерудные материалы, кирпич, поризованный камень и другие ценообразующие стройматериалы. 

Конечно, должно пройти определенное количество торговых сессий, производители и покупатели должны прийти на биржу, чтобы сформировались рыночные цены. 

Не сомневаюсь, что мы будем интересны и девелоперам, и производителям. В условиях высокой инфляции, иных экономических факторов, особое значение при планировании строительства может сыграть формирование товарных запасов. В строительстве достаточно материалов, которые можно приобрести заранее и складировать. Биржа – хороший механизм, позволяющий заключить сделку на выгодных условиях.

Станислав Ступников, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ»): 

– В сфере коммерческой недвижимости мы видим тренды на многофункциональность и на создание объектов, у которых не один, а много собственников. В Петербурге эта тенденция только зарождается, а Москва уже живет с ней последние 10 лет. 

Мы уже научились делить апарт-отели на юниты, а сейчас бизнес- и торговые центры тоже начинают продавать в розницу. И в целом это достаточно успешное направление.

Многофункциональность помогает диверсифицировать риски. Поскольку в любой кризис обычно наиболее сильно страдают один-два сегмента рынка, а остальные – выживают. В нестабильной ситуации сложно продать крупный объект профильному инвестору, а вот найти претендентов на компактные блоки – значительно проще. В итоге же и у мелкого (в хорошем смысле) инвестора формируется сбалансированный портфель, состоящий, например, из квартиры, апарта, офисного или торгового помещения.

Кроме того, мы активно занимаемся сложной или неудобной недвижимостью, которой, по подсчетам наших специалистов, в городе немало: 1,3-1,4 млн кв. м. Это неликвидные встройки со сложной планировкой в новых ЖК, помещения бывших кинотеатров и фитнес-центров, объекты в неинтересных для бизнеса локациях и пр. 

Таким объектам хорошо подходит модель коворкинга. Гибкие офисы сейчас востребованы сразу по нескольким причинам. Во-первых, из-за нехватки классических офисов. Во-вторых, из-за дефицита персонала работодатели активно внедряют гибридные форматы работы, когда сотрудник посещается рабочее место 2-3 раза в неделю, а остальное время трудится на удаленке, например, в коворкинге. Кроме того, в районах новостроек хватает самозанятых, которые не хотят далеко ездить. Им тоже нужно где-то поработать. 

Еще один тренд, который стоит отметить, – коллаборация бизнесов. Формируются устойчивые связки девелопер-консультант, девелопер-инвестор, девелопер-управляющая компания. Почему это происходит? Цена ошибки с каждым годом растет. Вместо дорогого банковского финансирования проекты коммерческой недвижимости зачастую реализуются на партнерские деньги. А вместо нового строительства мы все чаще видим реконструкцию и реконцепцию. Такие объекты требуют скрупулезного управленческого подхода. 

Словом, коллаборация – наше все.

Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская»: 

– Основная тенденция 2025 года – это запасаться попкорном. И смотреть, что будет на рынке происходить, и что выстрелит. Внятного маршрута, по которому можно сесть и поехать, просто нет.

В ситуации с ценами все будет происходить, как в известном анекдоте: не папа после подорожания водки станет меньше пить, а сыночек будет меньше кушать. Девелоперы и застройщики, естественно, не уйдут с рынка и работать себе в убыток не станут. За все заплатит конечный потребитель. А в нашем сегменте апарт-отелей конечный потребитель – это не покупатель, который приобретает «бетон», это арендатор, турист. В конце концов, людям все равно надо где-то жить. Если покупка квартиры станет недоступной, вырастет запрос на аренду. Потребности в путешествиях и в качественных помещениях тоже остаются. А применительно к нашему проекту действует дополнительный продающий фактор –панорамные виды на Неву.

Ипотечных сделок у нас никогда не было – даже при другом уровне кредитных ставок. В проекте прекрасно действовала рассрочка, а теперь больше становится продаж со 100%-й оплатой. Причем неожиданно покупатели стали приходить на сделки с пакетом наличных. Я такого не видела с 1990-х. Оказывается, деньги с депозитов не переводят на карту клиентов, а выдают наличными в офисе банка.

Инвесторы даже не дожидаются окончания сроков вкладов: предпочитают перестраховаться. Как и прежде, альтернативы недвижимости в плане инвестиций нет. Ни цифровые активы, ни другие инструменты пока всерьез не рассматриваются.  

Источник: Недвижимость и строительство Петербурга