Региональные новости

Перспективы девелопмента в ЮФО и СКФО

— Как вы оцениваете градостроительный потенциал Юга России и Северного Кавказа?

— В целом по России, ЮФО и СКФО градостроительный потенциал в последние два года, относительно доли вводимого жилья, снижается. Это тревожная тенденция. Я думаю, что новые механизмы, в первую очередь комплексное развитие территорий, — это тот инструмент, который позволит привлекать новые земельные участки в оборот. Потому что основной стопор — это сложность их формирования.

— Если сравнивать ЮФО в 2021 и 2022 году, то объем вводимого жилья увеличился на 15%. Северный Кавказ вообще рекордсмен в РФ — объем вводимого жилья здесь увеличился на 37%. На первый взгляд, мы видим инвестиционный интерес к стройке.

С другой стороны, есть еще один показатель — количество ипотечных кредитов, где уже на протяжении года есть отрицательная динамика. Это единственный показатель национального проекта «Жилье и городская среда», который не выполнялся в 2022 году. Сейчас на фоне снижения объемов выдачи ипотечных кредитов большая часть девелоперов и застройщиков пытаются сократить количество новых проектов, которые выводятся на рынок.

Если смотреть на показатель рентабельности стройки, то многие считают, что последние два года были очень выгодными для застройщиков и девелоперов. Это не совсем так — цена на жилье действительно выросла. Но очень существенно поменялась и себестоимость строительства. Нельзя говорить о том, что сейчас стройка привлекательна для инвесторов. Я бы охарактеризовал рынок девелопмента и застройщиков как стабильный. Прироста строительных компаний мы не наблюдаем. Основная задача на сегодня — не допустить резкого роста себестоимости строительства.

Эффективность ресурсов

Второй момент — строительная себестоимость, здесь два направления, которые могут помочь девелоперу. Первое — это оптимизация логистики и использование строительных материалов местного производства проверенного качества. Второе — производительность труда, которая напрямую зависит от квалификации сотрудников. Первый шаг в этом направлении сделан. С сентября прошлого года все уполномоченные лица в обязательном порядке должны сдавать экзамен на независимую оценку квалификаций. Доля сдавших первый экзамен в РФ составляет 45-47%, в ЮФО и СКФО — чуть больше 30%. Это говорит о том, что нужно искать резервы.

Третий блок, о котором мы говорим, — это плата за присоединение к инженерным сетям. Одна из инициатив, которую выдвигают региональные строительные компании, заключается в том, чтобы убрать налог на прибыль с расчета платы за техническое присоединение.

— Как решается проблема кадрового обеспечения строительной отрасли?

— Кадры — это сложная тема для стройки. В отрасли все равно остается большое количество неквалифицированного физического труда. Какие бы технологии ни приходили, все равно большую часть работ выполняют не машинные механизмы, а люди. Пандемия, которая разорвала связи с дружественными республиками (Таджикистан, Узбекистан и Киргизия) натолкнула большую часть работодателей на мысли о том, чтобы перестать пользоваться привлеченной рабочей силой, а заняться подготовкой своей.

В России порядка 120 колледжей и техникумов, которые готовят специалистов по стройке. Однако процент ребят, который после окончания колледжей остаются в отрасли, достаточно мал — это 30-35%. Понятно, что есть погрешность на неофициальное трудоустройство, особенно в ЮФО и на Северном Кавказе. Мы видим, что процент прихода в отрасль достаточно низкий. Чтобы молодежь шла в стройку и получала профильное образование, отрасль должна быть стабильной.

Также есть Национальный реестр специалистов — это перечень инженеров-строителей, которые считаются «белой костью» и имеют право подписи исполнительной документации, принятия тех или иных решений на стройке. Ранее для этого нужно было иметь профильное образование и десять лет стажа. С сентября прошлого года эта норма облегчена, достаточно пять лет работать в строительной организации и сдать экзамен, который подтверждает квалификацию.

В краткосрочном периоде без иностранной рабочей силы мы не сможем сохранить тот объем стройки, который сейчас есть в России. Но приезд неконтролируемого большого количества трудовых мигрантов без квалификации ведет к увеличению производительных затрат, травматизму, снижению качества построенных объектов. Поэтому сейчас с правительством Узбекистана подписано соглашение для того, чтобы любой работодатель, который хочет официально привлекать мигрантов, формировал заказ — какое количество рабочих и на какой срок они необходимы. Узбекская сторона за свой счет готовит специалистов, после этого российская сторона подтверждает уровень знаний. Таким образом, гастарбайтер, который появляется в России, полностью легален и соответствует всем требованиям.

Акклиматизация к санкциям и новые решения

— Адаптировались ли предприятия строительной отрасли к работе в условиях ограничительных санкций?

— Стройка всегда была достаточно независима от импорта. На сегодняшний день с рынка ушли порядка 500 иностранных производителей строительных материалов. Они замещаются российскими предприятиями и компаниями из дружественных стран: 18% приходится на Китай и 2% — на Беларусь.

— Какие проекты было бы актуально «приземлить» на Юге России и Северном Кавказе?

— У Юга есть специфика: большая часть Северного Кавказа и ЮФО — это зона сейсмической активности. Что касается технологий и их применения, мы должны говорить о малоэтажном индивидуальном строительстве. Потому что это максимально пригодное жилье для таких зон.

На мой взгляд, правильнее массово применять малоэтажное строительство до восьми этажей с максимальной индустриальной готовностью, для того чтобы сроки возведения были малы, а качество — стабильным. И тот неудовлетворенный спрос, который есть в регионах Юга и Кавказа, можно было насытить качественным жильем.

— На ваш взгляд, за счет чего застройщики могут обеспечить свою рентабельность?

— Показателей, из которых складывается рентабельность, несколько — это стоимость земельного участка, затраты на возведение объекта и цена присоединения к сетям. Для снижения затрат стоит обратить внимание на комплексное развитие территорий и вовлечение неиспользуемых федеральных земель.