Региональные новости
10 декабря 2015
Координационный совет не поддержал поправки Минстроя России в 214-ФЗ
Координационный совет по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента Российской Федерации в Северо-Западном федеральном округе обсудил поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, подготовленные Минстроем России. В обсуждении приняли участие заместитель координатора Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО Павел Созинов, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Алексей Белоусов, руководители саморегулируемых организаций и надзорных органов СЗФО.
Заместитель полномочного представителя Президента России в Северо-Западном федеральном округе Андрей Травников напомнил, что в кризисных условиях риск появления новых проблемных долгостроев существенно возрастает. «В 2008 – 2009 годах мы уже столкнулись с подобной ситуацией, когда у нас значительно выросло количество обманутых дольщиков. Но затем 214-ФЗ сумел исправить ситуацию. Это означает, что меры, утверждаемые на законодательном уровне, все-таки работают. Теперь мы в условиях нового кризиса должны быть готовы к его вызовам, то есть должны заново взяться за разумные поправки к законодательству», – подчеркнул он.
Как отметил Павел Созинов, в итоговой версии документа не содержится рецептов по решению уже назревших проблем строительной отрасли. В настоящее время наибольшую критику у профессионального сообщества вызывает система страхования застройщиков с учетом новых требований ЦБ. Напомним: сразу после их введения на строительном рынке остались лишь несколько страховщиков, которые с ходу подняли стоимость услуг и ужесточили требования к застройщикам. Многие девелоперы заключить договоры страхования ответственности пока не могут. Но даже тех застройщиков, кто успел застраховаться, в скором времени ждут серьезные проблемы.
Так, по словам Алексея Белоусова, с 2016 года ЦБ РФ может начать отзыв лицензий у страховщиков. «Если такое случится, то строительную отрасль ждет коллапс. Страховщиков и так очень мало, а после потери лицензии им запретят работать с девелоперами», – подчеркнул он.
В качестве варианта решения проблемы на данный момент для девелоперов предусмотрена возможность застраховать свою ответственность в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС). Однако в этой организации установлен лимит по членству – не более 500 компаний (сейчас там уже более 300), а обязательств набрано на 400 млрд руб.
Национальное объединение строителей уже не раз предлагало разрешить застройщикам создавать региональные ОВС. «В большинстве субъектов Российской Федерации профессиональное сообщество хорошо знает истинное положение дел в строительных компаниях. Региональные ОВС вряд ли бы включали те организации, у которых действительно имеются проблемы. Такая инициатива может стать выходом в сложившейся ситуации», – отметил Павел Созинов.
По его словам, предполагается, что региональные ОВС будут достраивать проблемные объекты, а не раздавать деньги. «Это существенная разница. Людям нужны квартиры, а не деньги, иначе бы они их просто положили на депозит и ждали проценты, а не связывались бы с долевыми рисками», – пояснил Павел Созинов.
В качестве альтернативы страхованию в законопроекте Минстроя предусмотрены так называемые эскроу-счета для аккумуляции средств будущих владельцев жилья, которые должны храниться на счетах банков вплоть до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Возведение же объекта застройщиком осуществляется за счет банковского кредита, который выдается по льготной ставке (на данный момент речь идет о 10-15 % по сравнению с 18-20 %, предлагаемыми на рынке). Главным преимуществом данной схемы, как заверяли разработчики пакета поправок в 214-ФЗ, является сохранность средств граждан.
Однако, как пояснил член Экспертного совета НОСТРОЙ Юрий Курикалов, схема с эскроу-счетами хороша только в теории, а на практике – невыгодна ни застройщикам, ни дольщикам. «Все знают, что в среднем объект возводится за три-четыре года. Во-первых, все это время застройщик деньгами пользоваться не сможет. Во-вторых, когда он получит доступ, часть средств будет съедена инфляцией. Естественно, в таком случае девелопер постарается заложить свои расходы в стоимость квадратного метра», – подчеркнул он.
Примечательно, что еще до того, как Минстрой России начал готовить поправки в 214-ФЗ, в Петербурге обсуждался более привлекательный для застройщиков механизм – поэтапное проектное финансирование. Как отметил помощник полномочного представителя Президента Российской Федерации в СЗФО Сергей Зимин, по этой схеме деньги дольщиков со счета банка поступают девелоперу по мере завершения строительных циклов. Изначально дольщики вносят 20-30 % необходимых средств. Затем, когда очередной этап стройки завершен, – еще 20-30 %, и т. д. Однако предложение о поэтапном финансировании так и не вошло в пакет поправок в документ.
Выводы экспертов вряд ли можно назвать утешительными. По их мнению, законодательные инициативы, подготовленные Министерством строительства и ЖКХ Российской Федерации сырой и не только не обеспечат защиту интересов участников долевого строительства, но и обернутся серьезными проблемами для застройщиков.
Заместитель полномочного представителя Президента России в Северо-Западном федеральном округе Андрей Травников напомнил, что в кризисных условиях риск появления новых проблемных долгостроев существенно возрастает. «В 2008 – 2009 годах мы уже столкнулись с подобной ситуацией, когда у нас значительно выросло количество обманутых дольщиков. Но затем 214-ФЗ сумел исправить ситуацию. Это означает, что меры, утверждаемые на законодательном уровне, все-таки работают. Теперь мы в условиях нового кризиса должны быть готовы к его вызовам, то есть должны заново взяться за разумные поправки к законодательству», – подчеркнул он.
Как отметил Павел Созинов, в итоговой версии документа не содержится рецептов по решению уже назревших проблем строительной отрасли. В настоящее время наибольшую критику у профессионального сообщества вызывает система страхования застройщиков с учетом новых требований ЦБ. Напомним: сразу после их введения на строительном рынке остались лишь несколько страховщиков, которые с ходу подняли стоимость услуг и ужесточили требования к застройщикам. Многие девелоперы заключить договоры страхования ответственности пока не могут. Но даже тех застройщиков, кто успел застраховаться, в скором времени ждут серьезные проблемы.
Так, по словам Алексея Белоусова, с 2016 года ЦБ РФ может начать отзыв лицензий у страховщиков. «Если такое случится, то строительную отрасль ждет коллапс. Страховщиков и так очень мало, а после потери лицензии им запретят работать с девелоперами», – подчеркнул он.
В качестве варианта решения проблемы на данный момент для девелоперов предусмотрена возможность застраховать свою ответственность в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС). Однако в этой организации установлен лимит по членству – не более 500 компаний (сейчас там уже более 300), а обязательств набрано на 400 млрд руб.
Национальное объединение строителей уже не раз предлагало разрешить застройщикам создавать региональные ОВС. «В большинстве субъектов Российской Федерации профессиональное сообщество хорошо знает истинное положение дел в строительных компаниях. Региональные ОВС вряд ли бы включали те организации, у которых действительно имеются проблемы. Такая инициатива может стать выходом в сложившейся ситуации», – отметил Павел Созинов.
По его словам, предполагается, что региональные ОВС будут достраивать проблемные объекты, а не раздавать деньги. «Это существенная разница. Людям нужны квартиры, а не деньги, иначе бы они их просто положили на депозит и ждали проценты, а не связывались бы с долевыми рисками», – пояснил Павел Созинов.
В качестве альтернативы страхованию в законопроекте Минстроя предусмотрены так называемые эскроу-счета для аккумуляции средств будущих владельцев жилья, которые должны храниться на счетах банков вплоть до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Возведение же объекта застройщиком осуществляется за счет банковского кредита, который выдается по льготной ставке (на данный момент речь идет о 10-15 % по сравнению с 18-20 %, предлагаемыми на рынке). Главным преимуществом данной схемы, как заверяли разработчики пакета поправок в 214-ФЗ, является сохранность средств граждан.
Однако, как пояснил член Экспертного совета НОСТРОЙ Юрий Курикалов, схема с эскроу-счетами хороша только в теории, а на практике – невыгодна ни застройщикам, ни дольщикам. «Все знают, что в среднем объект возводится за три-четыре года. Во-первых, все это время застройщик деньгами пользоваться не сможет. Во-вторых, когда он получит доступ, часть средств будет съедена инфляцией. Естественно, в таком случае девелопер постарается заложить свои расходы в стоимость квадратного метра», – подчеркнул он.
Примечательно, что еще до того, как Минстрой России начал готовить поправки в 214-ФЗ, в Петербурге обсуждался более привлекательный для застройщиков механизм – поэтапное проектное финансирование. Как отметил помощник полномочного представителя Президента Российской Федерации в СЗФО Сергей Зимин, по этой схеме деньги дольщиков со счета банка поступают девелоперу по мере завершения строительных циклов. Изначально дольщики вносят 20-30 % необходимых средств. Затем, когда очередной этап стройки завершен, – еще 20-30 %, и т. д. Однако предложение о поэтапном финансировании так и не вошло в пакет поправок в документ.
Выводы экспертов вряд ли можно назвать утешительными. По их мнению, законодательные инициативы, подготовленные Министерством строительства и ЖКХ Российской Федерации сырой и не только не обеспечат защиту интересов участников долевого строительства, но и обернутся серьезными проблемами для застройщиков.
