Новости
Жилищные кооперативы как альтернатива ипотечному кредитованию
В России заговорили о возрождении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в качестве альтернативы рыночным программам кредитования. ДВИЖЕНИЕ.РУ собрали позиции экспертов строительной отрасли относительно этого механизма. Своим мнением с информационным агентством также поделился президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
В декабре 2024 года Минстрой России сообщил, что прорабатывает идею создания в России патронажных ЖСК. Инициировать их формирование будут органы государственной или муниципальной власти. Они же определят, кто получит право стать участником кооперативов. В правительстве считают, что в нынешних условиях кооперативы сделают жилье дешевле и доступнее.
Сегодня инициатива прорабатывается депутатами Госдумы. Заместитель председателя Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ Светлана Разворотнева сообщила, что концепцию будущего законопроекта обсуждает рабочая группа. Предполагается, что жилье в ЖСК будет дешевле и доступнее за счет выделения бесплатных земельных участков и отсутствия других расходов. Правда, прежде придется сформировать дополнительные правовые механизмы.
«При проработке инициативы необходимо решить ряд ключевых задач. Во-первых, разрешить залог пая для получения кредита, сейчас такой возможности нет. Во-вторых, нужно защитить всех участников кооператива, как вариант — при помощи банковского сопровождения. Третья задача — поиск ликвидных земельных участков, четвертая — активная поддержка органов власти. Когда эти вопросы решатся, механизм станет востребованным и привлекательным», — объяснила Светлана Разворотнева.
Если такой инструмент разработают и внедрят, недвижимость в кооперативах, по оценке депутата, станет примерно на 30-50% дешевле жилья от застройщиков. Точная стоимость будет зависеть от региона, размера ключевой ставки и конкретных условий проекта.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков уверен, что государство должно субсидировать дешевые долгосрочные кредиты и бесплатно предоставлять участки под строительство, чтобы поддержать развитие ЖСК. Одновременно стоит рассмотреть создание налоговых льгот и развитие инфраструктуры муниципалитетами.
«Девелоперов возможно будет привлечь, к примеру, на условиях субсидирования части затрат на строительство и предоставления налоговых льгот. В условиях, когда проектное финансирование становится все более дорогостоящим и практически неподъемным для средних и малых застройщиков, проекты ЖСК становятся выгодной возможностью по реализации потенциала компаний. Эта деятельность также позволит бизнесу реализовать проекты с меньшими рисками, так как участие в них подразумевает господдержку, а не только частные инвестиции», — прокомментировал Антон Глушков.
Несмотря на то что идея ЖСК с господдержкой не теряла своей актуальности в современных условиях механизм вряд ли станет массовым, считает вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Ирина Зырянова. Кооперативы не смогут равноценно конкурировать со строительством по ДДУ, так как механизм не гарантирует пайщикам сохранность денежных средств. При реализации программы патронажных ЖСК необходимо предусмотреть специфическое правовое регулирование, которое отличается от действующих норм, добавила эксперт. Также стоит продумать возможность залога и перехода пая другому лицу.
Действующие законы, которые регулируют и ограничивают ЖСК, уже справились с рисками банкротства и появления обманутых пайщиков. Однако главный риск механизма остается неизменным — речь идет о невостребованности инструмента у государства, застройщиков и граждан, считает Ирина Зырянова.
Антон Глушков добавил, что время проведения работ может стать еще одной проблемой ЖСК из-за слабой координации, недостаточной компетентности участников или недобросовестности привлеченных застройщиков. Обычно действия пайщиков в такой ситуации ограничены, так как люди не имеют возможности предъявить претензии или требовать выплату неустойки.
«Для исключения затягивания сроков строительства необходимо разработать четкие правила завершения проектов, а также ввести санкций за их нарушение, аналогичные применяемым в рамках 214-ФЗ. Кроме того, возможно предусмотреть создание соответствующих штабов на уровне субъекта, либо возложить полномочия на уже созданные в регионах оперштабы, которые будут отвечать за координацию всех этапов строительства. Это поможет минимизировать риски и повысить доверие к ЖСК», — отметил Антон Глушков.
Эксперты сошлись во мнении, что в будущем довольно негативный имидж ЖСК может препятствовать популяризации инструмента. Чтобы изменить отношение населения и побудить их участвовать в финансировании кооперативного движения, нужно ввести четкий контроль расходов, резюмировал вице-президент РГР Андрей Банников.
По материалам ДВИЖЕНИЕ.РУ
