Новости

Специалисты «Циан.Аналитики» говорят, что рынок ИЖС сильнее всего пострадал от отмены льготной ипотеки и изменений условий по другим программам.

«Рынок заметно просел. Снижение фиксируется третий месяц подряд. На вторичном рынке число выдач тоже сокращается, хотя и не так сильно, как в сегменте ИЖС. Здесь роль играет рост ипотечных ставок, – отмечают аналитики».

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков также отмечал, что прекращение льготной ипотеки, повышение банками первоначальных взносов и уровень долговой нагрузки россиян сказались на всех рынках.

«В то же время нельзя сказать, что рынок ИЖС пострадал сильнее, чем рынок квартир, ведь падение спроса наблюдается во всей строительной сфере. Однако, по данным «Дом.РФ», фактический объем ввода индивидуального жилищного строительства по состоянию на сентябрь 2024 года составил более 55 млн квадратных метров, что на 15% больше по сравнению с 2023 годом», – говорит Антон Глушков.

Глава НОСТРОЙ также назвал основные причины трудностей на рынке ИЖС:

• рост стоимости строительных материалов;
• изменение приоритетов покупателей в пользу долгосрочной аренды;
• сравнение с рынком квартир, где всё же остаются такие рычаги поддержки спроса, как программы рассрочек и скидок от застройщиков, которых на рынке ИЖС в разы меньше.

«Вместе с тем у рынка ИЖС есть и определенные преимущества. В частности, по данным экспертов, цены на частные дома остались на уровне прошлого года, что способствует сохранению продаж», – подчеркивает Антон Глушков.

Недоступная ипотека – смерть рынка?

Ипотечное кредитование при покупке или строительстве частных домов было и остается весьма популярным и составляет примерно треть от всех выданных ипотечных кредитов.

«В некоторых регионах России, где большей популярностью пользуется именно частный сектор, например на Северном Кавказе, эта доля достигает половины от всего объема ипотечных кредитов», – говорит президент НОСТРОЙ.

Антон Глушков, считает, что последствия ужесточения условий ипотечных программ будут весьма чувствительными для ИЖС, так как ставки и размер первоначального взноса для индивидуального строительства обычно выше, чем для ипотеки на квартиры в новостройках.

«Тем не менее в настоящее время активно внедряются ипотечные программы, имеющие ориентацию на ИЖС, такие как сельская ипотека. Продолжают действовать программы семейной, дальневосточной и арктической ипотеки, которые также способствуют поддержанию спроса», – отмечает эксперт.

Как говорят в банке ВТБ, в прошлом году на рынке ИЖС выдали в четыре раза больше ипотечных кредитов, чем в 2022-м. В этом году рост составит не больше 16%.

Так, за период с июля по сентябрь россияне уже получили на строительство домов на 36% кредитных средств меньше, чем во втором квартале. До декабря, по оценке экспертов банка, число сделок по ипотеке в сегменте ИЖС сократится еще примерно на четверть к предыдущим трем месяцам.

Причины снижения числа ипотечных сделок в ИЖС те же, что на вторичке и в новостройках, но тут ситуацию усугубит еще и введение эскроу-счетов.

«Рыночные программы сейчас непопулярны, а по господдержке все расчеты за частные дома теперь должны проходить с эскроу. К новым условиям сегмент только приспосабливается: работающих по новой схеме подрядчиков пока мало, поэтому выдачи ипотеки забуксовали и в этом сегменте. По итогам 2024 года они останутся в плюсе исключительно за счет увеличения среднего «чека», так как число сделок год к году может сократиться на 12%. В следующем году рынок сожмется еще сильнее», – говорит Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ.

Новый закон на рынке. Какие будут последствия?

С марта 2025 года вступит в силу закон об эскроу-счетах в ИЖС. В стране эта система работает с 2019 года, но раньше касалась только многоквартирных домов. Суть в том, что деньги дольщиков поступают не напрямую застройщикам, а через банк. Так, средства можно вернуть, если дом в итоге не сдадут.

Президент НОСТРОЙ перечислил плюсы этого инструмента: прозрачность сделки для покупателя, снижение рисков недостроя, а в долгосрочной перспективе – увеличение доверия к рынку и привлечение тех покупателей, кто раньше боялся вкладываться в ИЖС. Но есть, конечно, и минусы.

«В то же время возрастут и требования к подрядчикам в ИЖС. Строительные компании, которые хотят работать в новых реалиях, должны будут соответствовать требованиям банков. Кроме того, внедрение эскроу-счетов сопровождается повышением финансовой нагрузки для строительных организаций, что в будущем может привести к увеличению стоимости частных домов», – отмечает Антон Глушков.

По словам члена президиума Федерации ИЖС, генерального директора строительной компании «Загородная недвижимость Урала» Александра Свитенькова, введение эскроу-счетов приведет к резкому росту цен на дома. Он привел пример. Если в 2023 году себестоимость дома на 115,3 квадратного метра выходила в 6 623 338 рублей и продавали его за 6,7 миллиона, то в 2025-м тот же дом будет стоить на четыре миллиона больше.

«Построить дом, как раньше, по 100 тысяч рублей за квадратный метр, не представляется возможным, если соблюдать все правила игры. Произойдет резкий рост, цена перевалит за 150–160 тысяч рублей за квадрат. В целом дома подорожают на 35–50% с учетом стоимости на текущий момент материалов», – говорит Александр Свитеньков.

Что касается цен на землю, тут ситуация сложнее: участки дорожают там, где есть инфраструктура – дороги, газ, электричество. Вот только создавать такие условия застройщики сейчас явно станут меньше. Многие из них сейчас отказываются от проектов по развитию новых участков, а имеющие земельный фонд, остановят темпы, потому что нет застройщиков, которые будут осваивать эти участки, поделился своим мнением представитель Федерации ИЖС. Эксперт также перечислил факторы, из-за которых строительство частных домов вырастет в цене.

Будут ли строительные компании массово закрываться?

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, к новой системе быстрее всего подстроятся крупные компании, а если с рынка кто-то и уйдет – то те юрлица, что работали по серым схемам. Эксперт в целом смотрит на ситуацию с большой долей оптимизма.

«Введение обязательного использования эскроу-счетов в ИЖС действительно повышает предъявляемые к застройщикам требования, особенно финансовые. В конкурентной борьбе крупные компании, обладающие репутацией и опытом ведения масштабных проектов, смогут быстрее подстроиться под новые условия», – считает глава Национального объединения строителей.

Он привел примеры того, с чем придется столкнуться строительным компаниям:

• более высокая административная нагрузка, связанная с объемом отчетности. В крупных компаниях, как правило, больше штат сотрудников, которые могут заняться этими вопросами;
• строительные компании, которые хотят работать с эскроу-счетами, должны будут пройти строгую аккредитацию и соответствовать требованиям банков. Это тоже дополнительные вложения, зато «может привести к уходу с рынка небольших и менее надежных подрядчиков, особенно тех, кто работает по серым схемам».

Переход на эскроу-счета может вызвать временные трудности, но, несмотря на это, говорить о «выживании» небольших компаний преждевременно, так как они имеют свою нишу, где пользуются спросом, резюмировал Антон Глушков.

По материалам E1.RU