Новости

Как в целом вы оцениваете данную инициативу? Каковы, на ваш взгляд, ее основные плюсы и минусы?

Антон Глушков: Инициатива достаточно сложна в реализации. Обязать застройщика снести объект незавершенного строительства, на мой взгляд, теоретически достаточно сложно, потому что вопросы экономики строительства так линейно рассматривать нельзя. Если здание считается объектом регулирования многоквартирного жилого строительства, то у нас для этого есть специальный нормативный документ, который определяет права дольщиков, банков, — закон об участии в долевом строительстве. В настоящий момент объектов, которые бы строились без заемных средств, в регионах остались считаные единицы. В случае если застройщик по каким-либо обстоятельствам не выполняет взятые на себя обязательства, денежные средства граждан «застрахованы», поскольку хранятся на счетах эскроу. Имущество же, в том числе земельный участок и объект незавершенного строительства, является предметом залога у кредитной организации, и вопрос реализации залогового имущества — это вопрос отношения банка. Изъять заложенное имущество без весомых оснований на сегодняшний день практически невозможно. Более того, если данные поправки будут приняты, это существенно усложнит проблему залогов и проектного финансирования. Для объектов, которые строятся без использования счетов эскроу, такая инициатива возможна. Возможность же передачи объекта незавершенного строительства в собственность Фонда развития территорий (ФРТ) достаточно логична, потому что большая часть «проблемных» активов уже и так находится в ведении фонда, который выполняет обязательства по завершению строительства таких объектов или выплате денежных средств.

Что вообще значит для девелопера снос долгостроя в финансовом, технологическом и всех прочих планах?

Антон Глушков: Я думаю, у девелопера такая ситуация вообще мало возможна, потому что девелопер заинтересован в скорейшей реализации любого проекта в связи с тем, что он, как правило, использует заемные кредитные средства, а для него время очень существенно влияет на экономику стройки. Большая часть проблем в долгостроях — это не девелоперы, это какой-то имущественный комплекс правообладателей, которые в свое время начинали строить торговые, административные или офисные объекты и неправильно оценили свои возможности. Сейчас, если говорить про МКД, то это отдельный закон, и мы ликвидируем долгострои к концу 2024 года.

А вот вы лично за какие методы борьбы с долгостроями — в первую очередь административные или экономические?

Антон Глушков: Я уверен, что административными методами проблему долгостроев решить будет очень сложно, целесообразно применять методы экономические — например, использовать прогрессивную арендную плату. То есть с каждым годом стоимость аренды земельного участка вырастает на какую-то фиксированную величину в соответствии с арендным договором. Многие субъекты Российской Федерации в отношении участков, которые предоставлены не в собственность, а в аренду для строительства объектов, сейчас как раз вводят такую шкалу, чтобы мотивировать застройщика строить быстрее.

В сегменте коммерческой недвижимости, который «сносный» законопроект затрагивает уже впрямую, вопрос долгостроев называют сложным, но актуальным.

Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин считает инициативу полезной, главное — при реализации проработать детали.

Управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников подчеркивает, что в случае долгостроев ответственность лежит не только на застройщике. Зачастую ответственны власти, которые выдали разрешение на этот объект и могли недостаточно грамотно подойти к экспертизе целесообразности его строительства. Поэтому ответственность может быть и комбинированная.

Все эксперты сходятся во мнении, что с проблемой нужно бороться, но необходимы грамотные и справедливые решения, учитывающие все юридические тонкости и правила.