Новости

На смену льготным программам по ипотеке пришла адресная господдержка. Какой сигнал рынку это транслирует?

Льготная ипотека очень помогла застройщикам – мы видим рекордные темпы объемов строительства и ввода. Такого количества сделок на первичном рынке не было никогда, и это означает, что доступность жилья за последнее время выросла. Не в абсолютных цифрах, но как возможность.

Что касается адресной поддержки как таковой, мне кажется, что центром принятия таких решений (помимо категорий, установленных федеральными законами), должен быть даже не субъект РФ, а муниципалитет. Если экономика строительства в городе позволяет местным властям обеспечивать потребности определенных категорий граждан, то и субсидировать их не нужно. Если же экономика не справляется, то должна быть поддержка. В первую очередь, в тех регионах, где низкое предложение и низкий спрос. Основополагающей точкой, на мой взгляд, должен стать расчет стоимости поддержки в конкретном муниципалитете.

Почему еще это связано с муниципалитетом? В последнее время сокращается не только льготная ипотека, но и участие бюджета в новой социальной инфраструктуре. Практически во всех территориях, даже с высокой бюджетной обеспеченностью, уровень софинансирования РФ составлял 60-70%, а местами и до 90%. Сейчас есть масштабная программа по перевооружению и перестройке существующих объектов, школ, детских садов, но по новому строительству аналогичных программ нет. И основными инвесторами или источниками развития социальной инфраструктуры тоже становится бизнес. Это установление социальной ответственности, можно сказать, инфраструктурного платежа, крайне важно. Но точкой принятия решения, на мой взгляд, повторюсь, должен быть муниципалитет, потому что он – источник формирования экономики стройки.

Но сам муниципалитет чаще всего не может субсидировать нужные объемы. Как действовать в этой ситуации?

Да, муниципалитет не всегда сможет субсидировать. Сейчас остался один источник – консолидированные региональные бюджеты, которые эту функцию выполняют. По-другому никак.

Есть большой пласт потенциальных покупателей, не подходящих под категории адресной поддержки. Как с ними теперь будут работать застройщики?

Бо́льшая часть моих коллег застройщиков находится в активном диалоге с банками, рассчитывая, примеряя на себя, сколько будет стоить перекладывание бремени ипотеки на финмодель. Многое зависит от скорости продаж, наполнения эскроу-счета, чтобы понимать, какой кредитный ресурс существует. За четыре года активного применения проектного финансирования застройщики научились так работать с эскроу-счетами, что стали уже не строителями или администраторами, а больше финансистами, по крайней мере, девелоперы.

Меняется ли поведение покупателей?

Решение по приобретению того или иного объекта недвижимости населением принимается, не исходя из стоимости квартиры или дома, а исходя из стоимости обслуживания кредита, с точки зрения аннуитентного платежа, как говорят финансисты. Сейчас, в отсутствии льготной ипотеки, девелоперские компании будут придумывать конструкции, которые увеличат еще срок ипотечного кредита, но дадут возможность сохранять плюс-минус доступный по рынку платеж. На данный момент в целом по Российской Федерации этот платеж не должен превышать, я думаю, 50 тыс. рублей.

То есть миф о том, что компании могут "ужать" свои аппетиты, не реален?

Есть позиция Центрального банка, что у строителей за три года накопилось достаточно денег. Но строители эти денежные средства не складывали в кубышку – они их либо распределили как прибыль, либо инвестировали. Основным инвестиционным активом у девелопмента является земля – "земельный банк", который приобретался за счет бриджей или прибыли.

Надо понимать, что даже пока на участке ничего не происходит, его нужно обслуживать в финансовом смысле – платить аренду. Плюс разные прогрессивные механизмы в субъектах вынуждают застройщиков вовлекать земельный участок в оборот, например, прогрессивная величина арендной платы, которая увеличивается из года в год, если ты участок не обслуживаешь. Прединвестиционная фаза в доле строительства все время дорожает, растет доля стоимости земельного участка в общей стоимости стройки. Эти два параметра ежегодно увеличиваются.

Строительная отрасль инерционная, требующая поддержания процессов, поэтому застройщики заинтересованы в поддержании спроса, в сохранении доступности платежа, так как без доступности кредитных ресурсов никакого движения не будет.
Интересной может быть тема использования недвижимости как инвестиционного актива. Думаю, девелоперы покреативнее будут использовать еще элемент сохранения. Например, когда ты приобретаешь не объект, а права на метры, как инструмент сбережения и инвестирования. Сейчас на фоне льготной ипотеки этот инструмент был не востребован. Мы все забыли про альтернативу, про жилищно-накопительные кооперативы, потому что они не были конкурентоспособны. Сейчас эти финансовые инструменты вокруг стройки будут развиваться, ЗПИФы те же.

Может ли стать строительство арендного жилья одним из таких инструментов?

Пока это не рыночный механизм. Чтобы он заработал, должны быть какие-то преференции налогового и земельного законодательства. С другой стороны, есть потенциал и есть запрос. Мы понимаем, что 30% домохозяйств никогда в жизни ни при какой льготной ставке брать ипотеку даже не собираются – и не будут, и не смогут. Поэтому нужно формировать рынок цивилизованной аренды. Пока он совершенно серый, и в него не верят. Но в ипотеку 20 лет назад тоже не верили.

В поисках той самой модели, которая будет привлекать дополнительный спрос на рынке, крупные застройщики могут пойти в ИЖС?

На самом деле уже пошли, но хороших экономических моделей там еще нет. Поясню: крупный застройщик мыслит технологическими категориями, а загород – это пока что-то штучное, элитное. Когда сложится понимание, что ИЖС в массовом сегменте – это многоквартирный дом, только положенный горизонтально, где работают те же самые механизмы, что в МКД, но земельный участок чуть дешевле, есть какие-то преференции, за счет чего себестоимость строительства квадратного метра более привлекательна, тогда выход на рынок крупных застройщиков будет массовым.

Но опять же это не сельская жизнь, а поселки рядом с муниципалитетами, исключительно пригородная застройка, которая позволяет использовать материально-техническую базу города. И чтобы успешно заниматься ИЖС, нужна префабрикация – максимальная заводская готовность. Если застройщики сейчас на фоне снижения спроса начнут свои технологические, интеллектуальные мощности перебрасывать на поиск этих удобных, быстрых решений, мы увидим бурный рост.

Есть еще один аспект. Для местного муниципалитета все это дополнительная нагрузка, элементарная уборка снега тем же составом коммунальной техники, например. Перемены нужны на системном уровне. Чтобы поселковые советы научились воспринимать ИЖС как большое благо, как инструмент развития территорий, а не как проблему. И экономика, если ей будет уделено должное внимание со стороны власти, быстро подтянется.

На ИЖС начали обращать внимание с точки зрения мер поддержки совсем недавно. Думаю, за спросом пойдет и бизнес.

Давайте перейдем к теме развития технологий и дефицита рабочей силы. Возможен ли у нас какой-то технологический прорыв, хотя бы какое-то движение вперед, чтобы преодолеть кадровую яму?

Это большой вопрос. В первую очередь, начнем с методики. Вопрос о том, что стройка остается архаичной, не технологичной – это миф. Уровень автоматизации, сокращения трудозатрат очевиден. Более того, реальный дефицит кадров – это дефицит не разнорабочих. К сожалению, из месяца в месяц количество вакансий, а мы их постоянно мониторим, прирастает. На начало года было 180 тыс., сейчас уже почти 200 тыс. Но такой дефицит обусловлен ростом требований к качеству работ.
Численность занятых в стройке не подросла, а объем ввода значительно вырос. И это говорит о том, что активно развиваются технологии. Да, может быть, это не какие-то революционные вещи, но движение поступательное.

И ещё один аспект. На фоне банковского финансирования срок строительства становится экономически учтенным. Почему начали возвращаться к строительным комбинатам, масштабно, практически во всех субъектах? Потому что скорость строительства совершенно другая, повышается качество, а главное – повышается производительность человека-часа, прогресс очевиден.

Ну и последний момент, на котором надо остановиться. У нас, конечно, большое количество непроизводительных затрат с точки зрения организации самого процесса строительства. И здесь даст эффект цифровизация. Я как практикующий строитель больше верю не в "проектную" цифру, а в цифру, которая позволяет учитывать все строительные процессы и переделы настроек.

У нас идет эксперимент на трех строительных площадках в Ленинградской области, где установлено "компьютерное зрение" и поступает видео с рабочих мест, для дальнейшего анализа и выявления количества непроизводительных затрат у того или иного рабочего. Дело в организации процесса. На этом реально можно экономить много времени. В стройке с точки зрения менеджмента запас реально существует, я думаю, что 20% непроизводительных затрат. Но это экспертная оценка, ничем не подтвержденная. Сегодня современные цифровые технологии позволяют работодателю или техническому заказчику реально управлять процессом строительства более эффективно и, как следствие, снижать реальную себестоимость. Это нам несколько десятков лет демонстрировали иностранные подрядные компании. Пора начать это использовать более углубленно и в современном ключе.

Кстати, об иностранном опыте. У вас было соглашение с Обществом Китайского Гражданского Строительства. Что происходит в рамках этого сотрудничества? Планируется ли заключать аналогичные соглашения с другими странами?

Мы понимаем, что сейчас основной поставщик как технологий, так и строительных материалов, строительной химии, электроники, компонентов, конечно, Китай. В этой связи мы для них очень серьезный рынок, и наша задача как профессионального отраслевого объединения – обеспечить соответствие строительной продукции, которая проникает на российский рынок, нашим стандартам безопасности и техническим требованиям.

Первая задача – это взаимодействие с точки зрения отсутствия фальсификата. Вторая – работа по обеспечению стройки современными технологиями. Анализ каталога импортозамещения показал, что если стройматериалы для общегражданского строительства на 90 с лишним процентов местного производства, то со строительными машинами и механизмами серьезная проблема. Все российские грузовые производители загружены сейчас более чем на 100%, и надеяться, что они в состоянии полностью выполнить весь объем заказов, не приходится. А мы уже привыкли к хорошей технике, и никто не хочет отказываться от технологий, к которым все привыкли. В этой связи Китай для нас сейчас основной поставщик строительной техники. Причем они заинтересованы в совместных производствах, в гарантированном рынке сбыта, в обслуживании, в замещении.

Третий вопрос – мы стали конкурентоспособны, в первую очередь по цене, например, на том же строительстве метро в Китае. Сейчас китайские стройки с учетом разницы в цене очень привлекательны как для российских девелоперов, так и для подрядных организаций. Поэтому НОСТРОЙ, конечно, занимается гармонизацией законодательства, которое позволяет российским строителям достаточно мобильно перестраиваться и менять рынки. Похожая ситуация сейчас формируется с Индией.

Еще у нас есть межнациональная задача. Продолжается разработка Технического регламента ЕАЭС "О безопасности строительных материалов и изделий". На протяжении четырех лет мы пытаемся достигнуть консенсуса. У всех стран, которые входят в ЕАЭС, есть полное понимание того, что мы должны его сделать, но одна страна [Казахстан], к сожалению, придерживается своей политики. Мы пытаемся рыночными методами через свой Национальный Реестр добросовестных производителей и поставщиков (НРДП) поговорить о том, что включение в наш НРДП, а это обязательный лабораторный контроль, предполагает соответствие российским требованиям безопасности.

У нас появляются новые рынки сбыта, как строительной продукции, так и технологий, и инвестирования. НОСТРОЙ является соорганизатором российско-кубинских отношений в области стройки. Куба сейчас, конечно, это больше социальный, стратегический проект, но, тем не менее, это огромный рынок. Проникновение на такие рынки привлекательно для российского бизнеса, тем более в условиях ограниченности инвестиционных возможностей. А еще это же такая бизнес-романтика, когда ты инвестируешь за пределы родины, а там почва отзывчивая, очень благодарная, все соскучились по такому участию.