Новости

Застройщики Петербурга и Ленобласти пережили переход на новую схему финансирования жилищного строительства без потрясений. В основном потому, что на большинство уже начатых проектов новые правила просто не распространяются. Так что сложности с получением проектного финансирования ещё впереди, а сами девелоперы предлагают решать более насущные проблемы.

Вопросы развития строительного комплекса Петербурга и Ленобласти обсуждались на XXI практической конференции, которую ежегодно проводит Союз строительных объединений и организаций. О результатах перехода застройщиков на новую схему финансирования доложил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко. Всего в городе 183 застройщикам выдано 430 разрешений на строительство жилых домов. Из них 76% проектов (327 разрешений) уже подтвердили право работать с деньгами дольщиков напрямую и смогут завершить стройки по старым правилам. Почти 90 проектов будут завершены за счёт собственных средств девелоперов или с использованием банковских кредитов. Ещё 15 проектов уже признаны проблемными и включены в «дорожную карту» по восстановлению прав обманутых дольщиков. Так что у чиновников вызывают опасения только восемь проектов, которые вряд ли получат кредиты банков — у пяти из них уже отозваны разрешения на строительство.

Слишком много метров

Самым большим достижением в решении проблем обманутых дольщиков в этом году Николай Линченко считает достройку последних объектов ГК «Город» — это более 5000 квартир. Он также сообщил о переговорах с Минстроем по поводу корректировки показателей нацпроекта, установленных для Петербурга. В Смольном считают требования ведомства завышенными. «Мы прекращаем практику опережающего строительства жилья — ввод домов должен быть синхронизирован с вводом всей необходимой инфраструктуры. В городе уже есть серьёзный дефицит мест в школах и детских садах. Наша задача максимально быстро его ликвидировать и уж точно не увеличивать. С октября прошлого года с помощью застройщиков введено 11 школ и 26 садиков, а до конца 2019-го будут сданы ещё две школы и 11 детсадов. Создание комфортных условий для горожан — цель всех усилий всех ветвей власти. Это приоритетное направление, которое в первую очередь продиктовано спросом. Сами застройщики говорят, что уже нельзя продать «голые» квадратные метры. Нужно продавать среду», — заявил Николай Линченко. Эти приоритеты отразят и в новом Генплане, в котором обещают не вовлекать в оборот новые обширные территории для жилищного строительства. Зато много внимания уделят сохранению и увеличению числа рабочих мест. Что касается комфортной среды, то новые Правила землепользования и застройки уже обязывают девелоперов предусматривать общественные скверы в новых проектах. Уже действует единый коэффициент использования территорий независимо от высотности, и чиновники полагают, что теперь застройщикам нет смысла бороться за этажность.

Неправильно, но быстро

Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин тоже уверен, что реформа проходит ровно: «Переход на проектное финансирование пока не сильно повлиял на объёмы ввода. В этом году мы выходим на цифру чуть более 2 млн кв. м. Она вполне равновесная. Думаю, в конце года закончится пауза, связанная с реформой, и мы ожидаем вывод проектов по новым правилам с эскроу и проектным финансированием. С нетерпением ждём окончания этого затишья, так как Минстрой ставит перед регионом амбициозные задачи по вводу жилья».

Сейчас в Ленобласти работают 107 застройщиков, которые получили 157 разрешений на строительство 5,5 млн кв. м жилья. По старым правилам достроят 64% этих проектов площадью около 4 млн кв. м. Только 5% будут финансироваться за счёт кредитов банков, а ещё 20% проектов в таких кредитах не нуждаются: все квартиры в них уже распроданы или дома практически готовы. Ещё 11% строящегося жилья (около 240 000 кв. м) — долгострои.

Г-н Москвин также говорил о проблемах обманутых дольщиков, для решения которых регион уже заручился федеральной поддержкой и будет выделять средства из местного бюджета. «В глубине души согласен, что это не самый правильный подход. Ведь добросовестные застройщики сами строят жильё, вовремя его вводят, создают социальные объекты и другую инфраструктуру без помощи бюджета. Но это самый быстрый способ решения социальной проблемы. И не худший, поскольку раньше достройкой проблемных объектов нагружали добросовестные компании, которые иногда из-за этого сами сталкивались с проблемами», — полагает Михаил Москвин.

Он также рассказал о программах, в том числе с федеральным софинансированием, помогающих обеспечивать жильё необходимой инфраструктурой.

«Социалка» не панацея

Несмотря на федеральные деньги, выделяемые региону, президент Союза строительных организаций Ленобласти «ЛенОблСоюзСтрой» Руслан Юсупов полагает, что ситуация в 47-м регионе по сравнению с Петербургом даже хуже. Дело в том, что себестоимость строительства в обоих субъектах РФ одинакова, то же самое касается затрат на объекты соцкультбыта. А вот создание транспортной инфраструктуры тем дороже, чем дальше от мегаполиса объект находится. «В результате мы имеем более низкие цены на жильё, которые дальше снижать попросту некуда, а также спрос, заметно отстающий от городского. Именно поэтому новые проекты в области девелоперы выводить в продажу не хотят», — подчеркнул он.

Хоть как-то изменить ситуацию, по мнению г-на Юсупова, могла бы организация точек приложения труда вне Петербурга, позволяющих снизить маятниковую миграцию. Но бизнес самостоятельно с этим не справится. «Нужно внимание властей и грамотное градостроительное планирование, чтобы там появлялось не только жильё, но и комфортная среда обитания. Чтобы было где работать и где отдыхать. Городских спальников это, кстати, тоже касается», — считает глава «ЛенОблСоюзСтроя».

Но, по словам заместителя председателя КГА Петербурга Павла Соколова, в целом реализация действующего Генплана идёт в соответствии с задачами, обозначенными в программах социально-экономического развития Петербурга: «На протяжении нескольких лет соблюдается баланс территорий по видам функциональных зон, стабильно реализуются решения, цели и задачи, предусмотренные планом». Так, рекреационные зоны составляют 31% общей площади города, столько же приходится на жилые и общественные, производственные зоны и зоны транспортноинженерной инфраструктуры занимают 25%.

Генеральный директор СК Formula City Юрий Грудин, в свою очередь, отметил, что застройщикам не только нужно требовать чего-то от государства, но и самим меняться. «Нужно срочно думать, чем заменить 3,7 трлн рублей, которые вкладывали в новостройки дольщики. В новых условиях — с отменой «старой долёвки» — необходимо будет больше собственных средств. Но при этом земля явно подешевеет, а банки станут оказывать всё больше влияния на маркетинг и продажи застройщиков. Образно говоря, банк и девелопер должны будут во время реализации проекта «пожениться», — говорит он.

Приятные формальности

В рамках конференции Николай Линченко торжественно вручил благодарности ведущим партнёрам мероприятий праздничной программы Дня строителя. Так, коллектив Группы «Эталон» отметили как основателя и главного партнёра конкурса рисунков «Мои родители — строители!». Холдинг Setl Group поблагодарили за организацию творческого конкурса «Нам песня строить и жить помогает», а коллектив «Группы ЛСР» за велопробег строителей. Отметили и соорганизатора праздничного выстрела из пушки в Петропавловской крепости, приуроченного к Дню строителя — СРО А «Объединение строителей СПб». Вице-президент Российского Союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов подчеркнул, что благодаря поддержке партнёров мероприятия Дня строителя удалось организовать на самом высоком уровне.

Источник: НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО ПЕТЕРБУРГА. 4 ноября 2019 №42 (1084). С.10