Новости

16 марта в  рамках XIX Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF состоялся круглый стол "Жизнь с новым ФЗ 214. Права дольщиков и возможности застройщиков".

На круглом столе  выступили представители Минстроя Московской области, девелоперских компаний (ГК Coalco, MR Group, ФСК «Лидер»), ассоциаций строителей (НОСТРОЙ, НОЗА, Ассоциация застройщиков Московской области).

С положительной оценкой новой редакции закона выступил начальник управления контроля за долевым участием в строительстве Министерства строительного комплекса Московской области Юрий Ковалёв. Он подчеркнул, что механизм страхования и залоговая система не справились с задачей защиты дольщиков, а в новых условиях чиновник возлагает надежду на формирование государственного компенсационного фонда. Ю. Ковалев отметил, что говорить о каких либо результатах пока преждевременно, лишь к  концу 2017 года будет ясно, где вносить корректировку в закон. «Лучшее – враг хорошего», - заметил представитель власти.

 С подробным докладом выступил первый заместитель генерального директора ГК Коалко, профессор РАНХиГС  Михаил Викторов, который наглядно продемонстрировал итоги 10-летней работы по действующему 214-ФЗ.

В новой редакции подробно прописаны требования к проектной декларации застройщика, в которой содержатся сведения не только о местонахождении компании и телефон, но данные на генерального директора и главного бухгалтера, товарное название юрлица (рекламное имя), бухгалтерская отчетность и т.д. Полная информационная открытость позволит потребителю оценить собственные риски при заключении договора долевого участия (ДДУ). Государственная регистрация ДДУ в Россреестре (запрет регистрации ДДУ без подтверждения перечисления с каждого заключаемого ДДУ) также важное нововведение.

Особый интерес участников возник к подходу формирования самого компенсационного фонда. Михаил Викторов провел анализ и предположил, что к 2019 году объем общих отчислений (из расчета 1% от стоимости ДДУ) может составить порядка 50 млрд рублей, в свою очередь оценка возможных обязательств – 40 млрд рублей. Поэтому докладчик предложил в первый год работы оставить «плоскую» шкалу (1%) отчислений и необходимость дифференцированного подхода в дальнейшем по специально утвержденной методике, но не допускать существенного увеличения отчислений, а в некоторых случаях -  снижения до 0, 75%. Но в данной ситуации возникает вопрос рейтингования застройщиков (надежный - ненадежный), который также на сегодня остается нерешенным.

Отвечая на вопрос слушателя, почему механизм страхования так и не заработал, М. Викторов привел пример из своей практики в бытность министром строительства Калининградской области. Когда некогда мощная надежная строительная компания СУ-155 внезапно обанкротилась, и в регионе появилось порядка тысячи обманутых дольщиков. Страховщик, защищая себя и действуя строго в правовом поле, объяснял, что срок сдачи объекта, к примеру, в начале 2018 года – формально страховой случай еще не наступил. А к тому времени, когда этот случай наступит, данной страховой компании не будет существовать. «Всему виной – процедура», - ответил экс-министр строительства Калининградкой области.

«Государственный компенсационный фонд при правильной постановке работы  станет мощным фактором по обеспечению стабильности и надежности инвестиций в жилищное строительство. В том числе через договор долевого участия граждан», - резюмировал М.Викторов.

Идею создания фонда также поддержал исполнительный директор Национального объединения строителей Виктор Прядеин. В своем докладе «Возможные пути развития долевого строительства» он отметил, что первые итоги применения новых положений законодательства о долевом строительстве позволяют говорить, что заложенные законом механизмы эффективны, но необходима дальнейшая их доработка, касающаяся, в том числе, совершенствования механизмов привлечения и рационального использования денежных средств дольщиков.

Виктор Прядеин подчеркнул, что, несмотря на то, что 214-ФЗ является серьезным шагом вперед в развитии строительной отрасли, у сообщества возникает целый ряд вопросов, которые необходимо обсуждать с органами государственной власти. В частности, следует обратить внимание на нормативы оценки финансовой устойчивости застройщиков, которые в настоящее время не дают полной картины состояния дел. Этот вопрос уже неоднократно обсуждался в Минстрое России. Там создана специальная рабочая группа с участием представителей сообщества.

Исполнительный директор НОСТРОЙ в своем выступлении также обратил внимание на избыточный объем сведений, которые указываются сейчас в проектной декларации застройщиков, что увеличивает трудоемкость ее подготовки, а также изучения и проверки. Необходимо найти золотую середину.

Кроме того, требуется разработка методики распределения стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры. В ее обсуждении должны принять участие и представители органов власти, и представители отраслевого сообщества. В целом требуется принятие комплекса нормативных правовых актов для реализации нововведений 214-ФЗ по аналогии с тем, как это было сделано при обсуждении 372-ФЗ. Особое внимание необходимо обратить на вопросы так называемого «переходного периода» для выработки единой практики во всех регионах страны.

Виктор Прядеин сообщил, что НОСТРОЙ совместно с другими отраслевыми национальными объединениями подготовил и направил в Минстрой России перечень вопросов по проблемам применения 214-ФЗ. Уже сейчас Национальное объединение застройщиков направило в Минстрой России 27 вопросов. НОСТРОЙ, опросив застройщиков – членов СРО, дополнительно подготовил и направил 18 вопросов.

В завершение своего доклада Виктор Прядеин выразил уверенность, что подобный диалог одинаково полезен всем его участникам и будет способствовать более эффективному развитию строительной отрасли.