Комитет по транспортному строительству

При поддержке государства.

Российский рынок недвижимости уходит в зону малоэтажного и коттеджного строительства. Это следует из данных рыночной аналитики, в том числе на сайтах ЦИАН и ЕРЗ (Единый ресурс застройщика).

Росстат сообщает, что из 37,6 миллиона квадратных метров жилья, сданного в январе-апреле 2022 года, 23,7 миллионов "квадратов" пришлось на объекты ИЖС. По словам президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, в последние годы в регионах России наблюдается рост объема ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов: с 32,4 миллиона квадратных метров в 2018 году до 49,1 миллиона квадратных метров в 2021 году. При этом объем ввода многоквартирных домов с 2017 по 2022 год, наоборот, снизился на 3 миллиона квадратных метров.

Соответственно, растет спрос на объекты ИЖС на рынке. Так, в Москве количество запросов на покупку загородных домов в мае оказалось вдвое больше, чем в апреле. В Екатеринбурге количество таких заявок выросло на 14%. Ждет ли рынок "массированное наступление" малоэтажных и индивидуальных проектов? Может ли ИЖС серьезно потеснить многоквартирные дома в структуре новостроек?

Ведущий аналитик УПН Михаил Хорьков

"Определенный разворот в сторону этого сегмента происходит, но вряд ли рынок ИЖС в ближайшее время затмит рынок многоквартирных новостроек, по крайней мере в крупнейших городах, - сообщил в беседе с "Уралинформбюро" ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. - И я бы не стал слепо доверять цифрам статистики. Текущие "рекордные" показатели связаны с тем, что пару лет назад в рамках дачной амнистии гражданам разрешили регистрировать как жилые объекты дома, построенные на землях садоводства. А за последние годы таких домов построено огромное количество. Кроме того, недавно на уровне государства было принято решение бесплатно подключать к газу населенные пункта, где есть такая техническая возможность. А чтобы дом подключить, он опять-таки должен быть зарегистрирован. Соответственно, те собственники, которые жили в незарегистрированных домах, массово сейчас их сдают в эксплуатацию".

С экспертом солидарна генеральный директор ГК "Центр недвижимости "Северная казна", вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок. По ее словам, индивидуального жилья в Свердловской области действительно вводится много (свыше 1 миллиона "квадратов" в год), но эта цифра стабильна, она не растет уже многие годы.

"Со стороны государства сегменту в последнее время уделяется большое внимание, создаются условия, запускаются льготные ипотечные продукты: сельская ипотека, госпрограммы для семей с детьми. Банки тоже ищут новые ниши, видят отношение государства к развитию индивидуального строительства, и куда более охотно, чем раньше, идут на этот рынок. Но чтобы рынок загородной недвижимости развивался активно, в первую очередь должна быть развита инфраструктура, особенно если мы говорим о строительстве новых коттеджных поселков", - отмечает она.

Роль банков в развитии ИЖС во всех смыслах ключевая. Долгие годы кредиторы боялись заходить в этот сегмент, считая его низколиквидным и высоко-рисковым.

"Сохранение темпов жилищного строительства напрямую зависит от спроса граждан на жилье, а отсутствие свободных средств на улучшение жилищных условий у более чем 9 миллионов семей не дает возможности приобретения жилья без использования банковских кредитных продуктов", – отмечает Антон Глушков.

Сейчас лед в отношениях между кредиторами и любителями загородной недвижимости, вроде бы, тронулся: государство разрешило банкам выдавать ипотеку на строительство ИЖС "хозспособом", когда заказчик собирает свое будущее жилище сам, без привлечения подрядчиков. Однако такая модель чревата множеством рисков.

"Подобная программа была запущена Сбербанком еще в 2014 году, но тогда она не была востребована из-за обилия бюрократии, - рассказал "Уралинформбюро" президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства Максим Назаренко .- Физическому лицу просто невозможно в одиночку пройти этот путь, оформить все согласования и разрешения на строительство, просчитать смету "под ключ", взять на себя ответственность по всем видам работ, и все это сделать за один год. Не забудем, что при строительстве "хозспособом" вся инфляция ложится на плечи заказчика. В итоге мы получим по всей стране множество недостроев и армию строителей-дилетантов с ипотекой на всю оставшуюся жизнь".

"Точечное" ИЖС уходит в прошлое. Сегодня в тренде - типовые коттеджные поселки от профессиональных застройщиков

По мнению эксперта, сегодня для активизации рынка ИЖС в России нужно единственное: дать ему спокойно развиваться в уже существующей парадигме, не оттесняя от процесса профессиональных подрядчиков. От государства же требуется поставить заслон "потребительскому экстремизму".

"Подрядчик приходит со своими средствами, материалами и рабочими руками на чужую землю, и заказчики частенько злоупотребляют своим правом хозяина. Сегодня на рынке загородной недвижимости появились клиенты, желающие любым путем получить с застройщика неустойку, предъявить необоснованные требования по качеству, или расторгнуть договор уже в день приемки объекта. Эту проблему нужно решать на законодательном уровне", - уверен руководитель Ассоциации ИЖС.

В свою очередь, НОСТРОЙ ждет от властей более кардинальных мер. По словам Антона Глушкова, сегодня в России нет банка земельных участков, подготовленных к строительству индивидуальных домов.

"На данный момент Минстрой России совместно с иными ведомствами разрабатывает программу действий по развитию индивидуального жилищного строительства. Ее разделами стали мероприятия по обеспечению зон застройки ИЖС инфраструктурой, развитию механизмов финансирования ИЖС и государственной поддержки и снижению регуляторной нагрузки кредитования этого сегмента. Но, как я уже отметил, успех развития сферы во многом зависит от ключевых факторов: вовлечения в оборот земельных участков, ускорения процедур их межевания и градостроительной подготовки и обеспечения инженерной инфраструктурой. Кроме того, для более широкого развития сектора ИЖС необходимо упростить процедуры предоставления застройщикам участков для строительства на льготных условиях, дать возможность строить индивидуальные жилые дома на всех категориях земель, установить "выравненный платеж" за все виды сетей", – отметил президент НОСТРОЙ.

Евгений СУСОРОВ // «Уралинформбюро»