Комитет по транспортному строительству

Об актуальных вопросах подготовки и реализации проектов КРТ жилой застройки как эффективного механизма обновления жилищного фонда и городских пространств рассказал координатор НОСТРОЙ по СФО, председатель Научно-консультативной комиссии нацобъединения, вице-президент РСС  Максим Федорченко на стратегической сессии «Новый облик Нижнего Новгорода» в рамках второго дня бизнес-форума «Будущее региона 2022». Мероприятие состоялось в Нижнем Новгороде 19 мая 2022 года.

В настоящее время правовой инструментарий для реализации проектов КРТ полностью готов, однако процесс заключения договоров КРТ пока происходит медленными темпами. Основными причинами этого являются неочевидные экономические выгоды для застройщиков, высокие риски, несовершенство законодательства, особенно в части формирования земельного участка под КРТ, а также сложность и длительность административных процедур.

Тем не менее застройщики уже осознали, что комплексное развитие территорий – это абсолютный тренд не просто ближайших лет, а многих десятилетий. По-другому, то есть минуя механизм КРТ, жилье строить уже будет просто невозможно.

Максим Федорченко проинформировал участников форума о деятельности Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, который он возглавляет. В настоящее время Комитет активно взаимодействует с профильными департаментами Минстроя России, Фонда ЖКХ, а также с руководителями строительного комплекса субъектов РФ. В рамках этой деятельности было подготовлено около 70 предложений и проблемных вопросов по подготовке и реализации проектов КРТ. Практически на все вопросы Минстрой России подготовил ответы, которые размещены на сайте Комитета: https://komkrt.ru/novosti/minstroj-rossii-otvetil-na-voprosy-po-realizaczii-proektov-krt/.

Также многие предложения вошли в пакет поправок к Федеральному закону № 494-ФЗ, который в настоящее время проходит согласование. Среди таких поправок:

• установление возможности принятия одного решения о КРТ и заключения одного договора о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий различного вида;
• установление возможности выдачи ГПЗУ лицу, с которым заключен договор о КРТ, до приобретения им прав на земельные участки;
• установление возможности использования ранее утвержденной документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ, а также возможности разработки такой документации за границами территории КРТ в целях исполнения обязательств по размещению объектов инфраструктуры.

Планируются и другие поправки, направленные на ускорение запуска проектов КРТ жилой застройки.

Вместе с тем, отметил Максим Федорченко, ряд вопросов пока остается не решенным. Это вопросы, связанные с включением в границы территории КРТ земельных участков, занятых жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами. Невозможность реализации проектов КРТ без согласия с собственниками, которые зачастую препятствуют даже проведению технического осмотра своих домов, а также невозможность реализации проектов КРТ жилой застройки на территориях, полностью занятых объектами ИЖС, не дает возможность действительно комплексно развивать города, формировать общественные пространства, создавать единый архитектурного облик.

В своем выступлении Максим Федорченко подчеркнул, что важнейшим является вопрос финансирования проектов КРТ жилой застройки.

«Без частных инвестиций реализация проектов КРТ в регионах будет проходить медленными темпами. Поэтому необходимо обеспечить, во-первых, прозрачность расчетов экономики проектов, во-вторых, максимально сократить расходы застройщиков, в том числе путем предоставления различных льгот и преференций», - отметил докладчик.

Такими льготами могут быть освобождение от платы за подключение к сетям, снижение арендной платы, меры налогового стимулирования. Пока ни в одном субъекте РФ соответствующие НПА о льготах и преференциях при реализации проектов КРТ жилой застройки не приняты. В связи с этим необходимы методические рекомендации Минстроя России, которые бы устанавливали единую методику расчета потребности в бюджетном финансировании и рекомендуемый перечень льгот для инвесторов.

Существенно тормозит реализацию новых проектов жилищного строительства, в том числе проектов КРТ, недоступность проектного финансирования. Заключение кредитных договоров в настоящее время резко сократилось. Субсидированная ставка проектного финансирования в размере 15% остается высокой для многих региональных застройщиков. Необходимо снизить ее как минимум до 12%. Также Максим Федорченко поделился мнением, что снижение льготной ставки ипотечного кредитования до 9% не даст ощутимого эффекта, необходимо продолжить работу по ее значительному снижению.

Добавим, что в мероприятии приняли участие министр имущественных и земельных отношений Нижегородской области Сергей Баринов, первый заместитель главы администрации Нижнего Новгорода Дмитрий Сивохин, представители застройщиков, банковского сообщества и профессиональных объединений.