Комитет по транспортному строительству

8 апреля 2021 года в онлайн-формате состоялось очередное заседание Комиссии по вопросам проектного финансирования Общественного совета при Минстрое России под председательством руководителя Комиссии Рифата Гарипова.

От Национального объединения строителей участие в заседании приняли вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, советник президента НОСТРОЙ Альберт Короленко, исполнительный директор Виктор Прядеин, директор Департамента нормативного и методического обеспечения Ольга Десятова.

Руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли Эдуард Самигуллин осветил проделанную Комиссией работу, в рамках которой были опрошены 30 застройщиков из регионов, проанализированы данные c сайта ЕРЗ, проведен анализ математической финмодели различных вариантов поэтапного погашения эскроу-счетов при строительстве жилья стандарт и комфорт-класса, оценка зарубежного опыта, изучены подходы Клуба инвесторов Москвы.

Отдельно Самигуллин представил проведенный Комиссией текущий анализ реализации проектного финансирования в России. Так, общий объем строительства с применением проектного финансирования составил 47,9 млн кв. м. Лидером стал Уральский федеральный округ (65,5%), а в числе отстающих регионов оказались Северо-Кавказский (33,8%), Северо-Западный и Южный (по 41,3%) федеральные округа.

Общая доля строящегося жилья по проектному финансированию в городах с населением до 250 тыс. человек составляет 44,7%, что ниже доли в общем объеме строительства (48,3%). В 14 субъектах РФ коэффициент применения проектного финансирования ниже 30%, при этом в Ерейской АО, Мурманской области, Карачаево-Черкесской Республике и Ингушетии строительство ведется вовсе без него. Что касается ситуации с банками, то из 31, которые реально предоставляют полный перечень услуг по проектному финансированию, 24 – малоактивны.

В свою очередь Антон Мороз, комментируя представленный Комиссией анализ, отметил, что исследование сконцентрировано исключительно на проблемах механизма проектного финансирования и динамике перехода рынка на данный финансовый инструмент. Поэтому он предложил дополнить разделы анализом проблематики по ряду параметров: проблема повышенной финансовой нагрузки на заемщика; проблема налогообложения в рамках проектного финансирования при использовании УСН; особенности проектного финансирования при наличии в проекте инфраструктурных объектов.

Виктор Прядеин добавил, что необходимо дополнить анализ данными по объемам ввода жилья в регионах с низким проникновением проектного финансирования, обратив внимание на тот факт, что небольшие застройщики в низкомаржинальных регионах не могут строить по 2-3 проекта одновременно, как это было ранее.

Далее Эдуард Самигуллин доложил о подготовке предложений по выработке четкого регламента сроков выдачи проектного финансирования и разработке механизма контроля соблюдения этих сроков банками. Так, предлагается рассмотреть возможность создания единой унифицированной формы таких документов, как финмодель, ССР, ГФ, ГС, квартирография, создать маркетплейс строительных проектов и сократить сроки раскрытия счетов эскроу после окончания строительства до трех месяцев.

Здесь Антон Мороз обратил внимание на сложность процедуры и длительные сроки получения проектного финансирования, а также на несоблюдение сроков раскрытия эскроу-счетов. По его словам, строительное сообщество неоднократно указывало на необходимость унификации процедур получения проектного финансирования, поскольку сейчас процедура получения кредита отличается длительными сроками рассмотрения заявок, которые достигают 3-4 месяцев, а также большим количеством представляемых документов, перечень которых в разных банках отличается.

«Отсутствие типового универсального перечня необходимых документов и информации, на основании которых банк принимает решение о выдаче кредита, препятствует направлению заявок на выдачу кредита в максимально возможное число банков. Существенным ограничением доступа к проектному финансированию является и слабо развитая филиальная сеть банков. Например, при согласовании заявок региональных застройщиков, документы зачастую направляются в центральный офис банка в городе Москве, сроки рассмотрения заявок в этом случае существенно возрастают», – констатировал он.

Позицию НОСТРОЙ в части повышения эффективности взаимодействия банков и застройщиков по вопросам предоставления проектного финансирования, повышению его доступности в субъектах РФ и формированию открытой и прозрачной системы предоставления проектных кредитов озвучила Ольга Десятова.

Для повышения доступности проектного финансирования и снижения кредитной нагрузки на застройщиков НОСТРОЙ предлагает:

- рассмотреть возможность внесения изменений в положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П, предусматривающих снижение размера собственного участия застройщиков; исключение требования о 100% оплате земельных участков, платы за изменение ВРИ и снятие запрета на строительство; проведение строительного аудита в целях подтверждения опыта генподрядчика и сметной стоимости строительства силами самих банков, исключение обязанности по проведению такого аудита региональными застройщиками; снижение размера резерва на непредвиденные расходы до 3%; отмену требований о конкретных размерах и сроках гарантийных удержаний, предусмотрев, что указанные показатели должны быть установлены в договоре строительного подряда; установление необходимого размера страхования СМР исходя из стоимости строительства, а не из суммы кредитного лимита;

- внести изменения в законодательство о долевом строительстве, а также дополнения в Рекомендации Банка России, Минстроя России и АО «ДОМ.РФ» от 15.04.2019, предусматривающие возможность изменения условий договора проектного финансирования исключительно путем заключения дополнительных соглашений к нему; учет всех рисков в размере процентной ставки по кредиту с исключением банковских комиссий и дополнительных платежей; унификацию процедуры предоставления проектного финансирования, перечня и формата предъявляемых застройщиком документов, установление предельных сроков рассмотрения заявок; установление единого перечня обеспечительных мер, предъявляемых к застройщику для принятия положительного решения о предоставлении проектного финансирования; запрет на ограничение рассмотрения заявок по причине незначительного объема запрашиваемого кредита; развитие филиальной сети банков, рассматривающих заявки на получение проектного финансирования; развитие онлайн - сервисов, применение единого программного комплекса для получения проектного финансирования в электронном виде.

Руководитель Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Андрей Бахмутов предложил организовать во 2 квартале 2021 года сбор информации от застройщиков по факту получения от банков финансирования с учетом государственной меры поддержки. На основе полученной информации можно будет сформировать Свод рекомендованных стандартов проектного финансирования в отношении проектов, реализуемых малыми застройщиками, рекомендовать внесение дополнительных изменений в постановление Правительства РФ от 30.04.2020 № 629, либо распространить применение критериев и требований, установленных для низкомаржинальных проектов на малых застройщиков, реализующих проекты стоимостью свыше 500 млн руб. (при условии изменения данного критерия программы).

Отдельно спикер озвучил предложения по поддержке региональных застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты, которые предполагается внести в постановление Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. № 629.

По итогу все озвученные замечания и предложения были учтены для дальнейшей проработки механизмов их реализации и предоставления в Минстрой. В завершение Рифат Гарипов поблагодарил участников за информативные доклады и призвал экспертов активнее участвовать в работе Рабочих групп.