Комитет по транспортному строительству

30 июля 2020 года состоялся онлайн-вебинар «Финансовой газеты» на тему «Эскроу-счета: перспективы сотрудничества банков с застройщиками в интересах потребителей». Участники обсудили вопросы дальнейшего применения эскроу-счетов и возможностей их поэтапного раскрытия, а также переноса положительного опыта в сферу малоэтажного строительства.

Модератором выступил председатель Союза молодых ученых Финансового Университета при Правительстве РФ Павел Селезнев. В вебинаре приняли участие вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, гендиректор компании «ПИОНЕР» Олег Сорока, гендиректор компании «ЭКОДОЛЬЕ» Константин Филиппишин, гендиректор компании «Grand&Metro consulting» Михаил Грин.

Антон Мороз представил статистические данные, согласно которым можно сделать вывод, что при сохранении общего объема строительства число проектов с использованием эскроу-счетов растет, а количество квадратных метров, строящихся по старым правилам, сокращается. Так, в России в стадии строительства находятся 98,7 млн кв. м жилья, из которых 91,4 млн кв. м строятся с привлечением средств дольщиков, 36,3 млн кв. м возводятся в соответствии с новым механизмом проектного финансирования, еще 55,1 млн кв. м достраиваются по старым правилам. Без привлечения средств граждан сейчас возводятся 7,3 млн кв. м жилья. Спикер добавил, что в стране кредитные продукты в рамках проектного финансирования предоставляет 31 кредитная организация, в тройку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк ДОМ.РФ. По состоянию на 1 июля 2020 года открыто почти 9 тысяч счетов эскроу на сумму 18,7 млрд рублей.

Главным плюсом проектного финансирования вице-президент НОСТРОЙ назвал стабильное поступление денежных средств на счет застройщика, что является гарантией непрерывного процесса строительства.

«Анализ, который мы проводили в рамках работы Ситуационного центра НОСТРОЙ, показал, что проблемы с соблюдением сроков ввода объектов в эксплуатацию, в бОльшей степени коснулись застройщиков, строящих по старым правилам. Ведь в период пандемии продажи буквально остановились, а значит, прекратилось финансирование», – добавил он.

Остановившись на законодательстве о долевом строительстве, Антон Мороз отметил, что в рамках последнего пакета поправок (202-ФЗ от 13.07.2020 г.) введено дополнение о том, что теперь держателями счетов эскроу смогут быть органы муниципальной власти.

«Экспертное сообщество предлагало включить эту норму еще 1,5 года назад, так как для муниципального бюджета выгодно приобретать по сниженной цене жилье, которое впоследствии будет реализовано в целях исполнения местных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Но законодатель, зная о ряде негативных примеров участия муниципальных бюджетов в долевом строительстве, не стал этого делать. Введение этой нормы свидетельствует о том, что новый механизм действительно абсолютно надежный для участника долевого строительства» – отметил Антон Мороз.

Он подчеркнул, что в рамках поправок был сделан первый шаг навстречу застройщикам: теперь раскрытие счетов эскроу станет возможным сразу после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, а не после регистрации прав собственности, как это было изначально.

Антон Мороз констатировал, что переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства дольщиков до окончания строительства. Это, по его словам, стало причиной увеличения сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья.

«Требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу. На первом этапе оно могло бы осуществляться только в отношении проектов КУРТ, РЗТ, РПЗ при соответствующей гарантии АО «ДОМ.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта РФ», – считает вице-президент НОСТРОЙ.

Также Антон Мороз озвучил предложения Национального объединения строителей по совершенствованию механизмов проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

Олег Сорока ознакомил участников вебинара с результатами работы застройщиков Москвы после перехода на проектное финансирование. В числе положительных результатов реформы жилищного строительства он отметил полную защищенность покупателей жилья путем тотального контроля со стороны банков, доверие со стороны дольщиков, очищение отрасли от несостоятельных застройщиков и формирование стабильных источников проектного финансирования, независящих от рыночной конъюнктуры. Негативными моментами реформы, по мнению Олега Сороки, стали недостаточная собственная ликвидность застройщика для реализации программ развития, сокращение числа запускаемых проектов из-за достижения пределов по обязательствам закредитованности и, как следствие, падение объемов строительства, а также ухудшение финансовых показателей проекта и низкий порог заложенных страховых выплат (для Москвы – до 10 млн руб.).

Константин Филиппишин, представляющий интересы малоэтажного строительства, заострил внимание на том, что малоэтажное строительство, составляющее 50% от общего объема жилья по вводу, до сих пор воспринимается неким хобби без инструментов ипотечного кредитования, надлежащего объема государственной поддержки и неурегулированных вопросов, связанных с социальной инфраструктурой и инженерной нагрузкой проектов. Спикер считает, что ИЖС необходима помощь со стороны государства в части устранения избыточных требований со стороны финансово-кредитных структур, поскольку исторически сложилось так, что ИЖС представлено малым бизнесом, не имеющим в своем штате финансовых специалистов с необходимыми для банков компетенциями. 

«В конце прошлого года Минстрой России разработал механизм поддержки ИЖС на основе предложений профессионального сообщества, который должен был ввести малоэтажное строительство в состав нацпроекта «Жилье и комфортная городская среда» со всеми необходимыми требованиями к социальной инфраструктуре и инженерным сетям. Документ, предусматривающий запуск данного механизма, находится пока в стадии разработки, поскольку пересматриваются многие процессы строительной отрасли, связанные с периодом пандемии», – отметил Антон Мороз, подчеркнув необходимость поддержки малоэтажного строительства.

Дополнительно участники вебинара обсудили вопросы взаимодействия строителей и банковских институтов и отметили основополагающую роль Центробанка в системном выстраивании отношений между всеми участниками процесса.

Итог беседы подвел Михаил Грин, компания которого считается экспертом проектного финансирования с 2003 года. Он подчеркнул, что диалог строителей и финансовых институтов становится более конструктивным.

Гендиректор компании «Grand&Metro consulting» отметил огромную заслугу в этом со стороны профсообщества в лице Национального объединения строителей: «Весь период, связанный с введением жестких ограничительных мер, коллеги из НОСТРОЙ буквально держали оборону на передовой, отстаивая интересы строителей. И благодаря именно их инициативам удалось добиться господдержки по льготному ипотечному кредитованию, чтобы удержать отрасль на плаву». Также выступающий подчеркнул необходимость повышения квалификации финансового менеджмента со стороны застройщиков.

По окончании вебинара Антон Мороз напомнил участникам о предстоящем Дне строителя и поздравил всех с профессиональным праздником: «Я желаю, чтобы ситуаций, которые мы сегодня рассматривали, было как можно меньше. Чтобы строители возводили свои объекты спокойно и основательно. И чтобы мы гордились этими объектами, оставляя их следующим поколениям».