Новости

Открывая сессию, Антон Глушков отметил, что российский стройкомплекс ежегодно ставит рекорды по объему жилищного строительства. Для сохранения набранного темпа необходимы и человеческие, и финансовые ресурсы. Важно, чтобы стройка оставалась инвестиционно привлекательной отраслью, сказал президент НОСТРОЙ.

Передавая слово заместителю Министра строительства и ЖКХ РФ Сергею Музыченко, Антон Глушков попросил подробно рассказать об изменениях в отечественном техническом регулировании, направленных на то, чтобы сделать рынок проектирования и строительства прозрачным и привлекательным для иностранных инвесторов.

СЕРВИСНЫЙ ПОДХОД: СОКРАТИТЬ И УСКОРИТЬ

Сергей Музыченко рассказал о том, как выстроен процесс реализации проектов по строительству в России, перечислив основные этапы. Всего при возведении объектов капитального строительства выполняется 32 мероприятия, которые взаимосвязаны между собой. Чтобы упростить технологический процесс, не снизив при этом качественные показатели, в отрасли с 2019 года ведется работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла, сообщил замглавы Минстроя России. За это время количество документов, необходимых застройщику для строительства, сократилось с 1 168 в 2019 году до 600 в 2024 году. Это позволило сократить цикл строительства для типовых проектов с 2 181 дня до 1 250 дней.

С 1 сентября 2024 года в информационной системе Стройкомплекс.РФ запущен цифровой реестр документов, материалов, сведений, согласований, необходимых застройщику для строительства. Сервис позволяет оперативно актуализировать всю информацию, а созданный в контуре «калькулятор мероприятий» — составить план действий для прохождения всего строительного цикла применительно к конкретному объекту.

В настоящий момент определены четыре ключевых направления по дальнейшему сокращению инвестиционно-строительного цикла. Это оптимизация и администрирование устаревших процедур, применение типовой проектной документации и типовых проектов, автоматизация процессов проектирования и экспертизы через цифровизацию норм и требований, раскрытие градостроительного потенциала каждого населенного пункта.

Для оценки эффективности проводимой работы Минстроем России ведется мониторинг продолжительности инвестиционно-строительного цикла в регионах по системе «светофоров». Экспертами измеряются сроки реализации проекта по строительству в субъектах страны, их цифровая зрелость и соответствие региональных требований федеральному законодательству. По результатам измерений оцениваются качество осуществления субъектом России своих полномочий в контексте сокращения продолжительности цикла, «нормативный» потенциал для реализации проектов строительства на территории, скорость и качество адаптации регионального законодательства к изменениям на федеральном уровне, наличие в регионе избыточных и устаревших требований к участникам инвестиционно-строительного цикла, а также уровень внедрения цифровых решений.

По итогам первого квартала 2025 года 52 субъекта РФ вошли в «зеленую зону», 22 субъекта — в «желтую» и 7 субъектов — в «красную». Основная задача ведомства, подчеркнул Сергей Музыченко, — создать прозрачные условия для инвесторов, чтобы они выбирали наиболее выгодные предложения.

Президент НОСТРОЙ заметил, что в этом направлении проделана большая работа, и строительный бизнес видит ее результаты, «особенно на высокой ключевой ставке, когда время превращается в деньги очень легко, от каждого сокращенного дня зависит финансовый результат».

ПЕРЕНИМАЯ ОПЫТ ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ

Антон Глушков, продолжая тему сокращения инвестиционно-строительного цикла, подчеркнул, что для этого требуются законодательные изменения. Рассказать о законопроектной деятельности в части повышения инвестиционной привлекательности стройки он попросил первого заместителя председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Владимир Кошелев поделился информацией о ситуации на рынке возводимого жилья и сообщил, что одной из мер стимулирования роста объема частных инвестиций в жилищное строительство призваны стать так называемые «доходные дома». Эту практику, заметил спикер, Россия уже проходила в дореволюционную эпоху, и весьма успешно. Подобный вид недвижимости в новое время должен стать платформой для последующего развития строительной отрасли. Если в России появятся «доходные дома» с условиями льготного входа для инвесторов, то это может стать легкоуправляемым и прогнозируемым рынком, который будет адресно выстроен в каждом регионе, сказал депутат.

Антон Глушков обратил внимание участников сессии на проблематику договоров КРТ. В частности, бизнес просит обезопасить инвестиции в сфере КРТ и распространить на эти договоры закон о защите капиталовложений. Владимир Кошелев отметил, что поправки в закон о КРТ уже находятся на рассмотрении в Госдуме РФ. Принять эти изменения планируется в 2025 году, сообщил депутат.

А КАК У СОСЕДЕЙ?

О том, как обстоят дела с инвестированием в жилищное строительство в соседних странах, Антон Глушков попросил рассказать председателя Комитета по строительству и архитектуре Ассоциации «Деловой Центр экономического развития СНГ», председателя Гильдии креативных индустрий при Московской торгово-промышленной палате Константина Авагимова.

Спикер представил обзор того, что происходит сейчас в Центральной Азии в части привлечения инвестиций в строительство, в том числе, в жилищное строительство. Основными трендами являются либерализация, цифровизация и межгосударственные проекты.

В Киргизии, например, происходит радикальное упрощение регуляторики: количество документов для получения разрешений на строительство сократилось с 23 до 6 за 4 года. Кроме того, в стране разрешено использовать иностранные СНиПы (кроме сейсмических норм) для проектов инвесторов из ЕС, США, Китая, РФ и стран Персидского залива.

Узбекистан, сосредоточился на цифровизации строительной сферы и мегапроектах. В прошлом году в республике все строительные контракты, а также 16 государственных услуг в сфере строительства ЖКХ переведены в цифровой формат. Как и в Киргизии, здесь сокращены сроки получения разрешений на строительство — с 39 до 24 дней. Активно осуществляется большое количество таких крупных инфраструктурных проектов, как например, «Новый Ташкент» и «Новый Андижан», рассчитанные на сотни тысяч жителей. В стране ждут российских девелоперов: власти открыто приглашают компании из РФ, чтобы «разбавить» доминирование турецких игроков.

В Казахстане в 2024 году приняли концепцию инвестиционной деятельности республики, рассчитанную до 2029 года, и в ней большое внимание уделяется строительному сектору. В частности, предлагаются существенные налоговые преференции для зарегистрированных в стране компаний. Существенной опорой развития служат китайские инвестиции — азиатская страна вкладывает более 600 млн долларов в строительство более 100 эко-деревень.

Российские инвесторы пробуют свои силы в странах Центральной Азии, но больше не в жилом строительстве, а в логистике и строительстве деловых центров. Например, проектами премиального сегмента в деловой недвижимости стали бизнес-центры класса А в Астане и Алматы. Межгосударственные проекты реализуются практически во всех странах СНГ, стройка становится площадкой для сотрудничества. В качестве примеров Константин Авагимов привел российско-белорусские жилищные проекты, а также «перекрестные» Казахстана и Беларуси.

Тренд на взаимную интеграцию в рамках СНГ усиливается, открывая новые возможности для девелоперов и инвесторов, сделал вывод спикер.

ГОТОВОЕ ЖИЛЬЕ — НА ИНОСТРАННЫЕ ДЕНЬГИ

Возможности привлечения иностранных инвесторов в строительную отрасль России в своем выступлении обозначил генеральный директор Международной Ассоциации «Шанхайская Организация Строительно-Производственной Индустрии» Алишер Таджиев.

Прежде всего он поблагодарил НОСТРОЙ и лично Антона Глушкова за участие в работе с профильными ведомствами стран Центральной Азии, благодаря чему с 1 января 2026 года все девелоперы Узбекистана переходят на строительство и продажу жилья только через механизм счетов эскроу.

Спикер предложил рассмотреть возможность привлечения иностранных инвесторов, готовых финансировать строительство гражданского жилья «под ключ» в рамках сотрудничества с девелоперами России, без привлечения финансовых средств российских банков. При этом расчеты спикер предложил производить в национальных валютах стран-партнеров.

Антон Глушков добавил, что для стран Центральной Азии также будет полезен опыт национальных субъектов Российской Федерации, жители которых исповедуют ислам. На сегодняшний день популярен такой вид жилищного кредитования, как «Исламская ипотека», которая не нарушает религиозных норм.

НА РЫНКЕ ЕСТЬ ВНЕБЮДЖЕТНЫЕ ИСТОЧНИКИ!

Член Генерального совета Общероссийской общественной организации Деловая Россия, председатель совета директоров ООО «Группа ПОЛИПЛАСТИК» Лев Гориловский озвучил ряд инициатив, позволяющих уменьшить стоимость платежей застройщикам на площадках с низкой степенью готовности в плане инфраструктурного обеспечения. Он привел пример строительства тепломагистрали протяженностью свыше 10 км в Хабаровске. В течение 8 лет региону никак не удавалось найти решение по реализации этого сложного и масштабного по объемам финансовых вложений проекта. Запустить его удалось сочетанию нескольких механизмов. Регион стал первым из 20 получивши инфраструктурный бюджетный кредит. Высокий темп финансирования позволил сократить срок строительства с 8 до 4 лет, а благодаря переносу производства труб на территорию области увеличились доходы в региональную казну в виде налоговых отчислений. Модель реализации и финансирования проекта включает в том числе техническое присоединение, что не ложится на плечи застройщиков и таким образом не перекладывается в стоимость жилья.

Планируется, что до конца 2025 года объект будет сдан в эксплуатацию. Благодаря этому в краевой столице потенциально ускорятся и темпы реализации перспективного проекта жилищной застройки новых территорий объемом свыше 2,5 млн кв. м. Жители Хабаровска будут бесперебойно обеспечены качественной тепловой энергией, за счет увеличения предложений появится возможность сделать жилье более доступным, а также будет гарантирована необходимая нагрузка тепловых сетей.

Лев Гориловский отметил, что количество подобных проектов может быть увеличено при желании регионов продолжать комплексное развитие территорий. На рынке есть для этого внебюджетные источники финансирования, заверил спикер. Вопрос только в готовности субъектов к реализации имеющегося механизма.

На примере уже реализованных проектов, сказал Лев Гориловский, очевидны положительные эффекты благодаря сочетанию инструментов финансирования, в том числе в проектах государственно-частного партнерства. Помимо этого, за счет изменений в механизмах концессионных соглашений инвесторы получили защиту от повышения ключевой ставки на 2% и более (хотя ранее это было сдерживающим фактором для участия инвесторов в проектах с применением концессий).

СТАНДАРТ КРТ — КУРС НА ИНТЕГРАЦИЮ

Еще одним эффективным инструментом повышения инвестиционной привлекательности в строительстве является комплексное развитие территорий (КРТ). Антон Глушков заметил, что в этой части изменения в российском законодательстве идут опережающими темпами по сравнению даже с самыми прогрессивными странами, где очень развито градостроительные нормы. В России создан стандарт КРТ, который принципиально меняет подход к созданию современной комфортной городской среды. Подробно об этом рассказала главный архитектор Проектного отдела ФОНДа ДОМ.РФ Аделина Шайбакова.

Она отметила, что стандарт, над разработкой которого трудились свыше 200 экспертов из 14 стран, представляет собой готовый набор решений и позволяет создать компактный город, отвечающий всем современным подходам к развитию территории. При соблюдении требуемых показателей плотности застройки можно сформировать качественную среду, отвечающую акутальным параметрам развития и городского планирования. Также стандарт подразделяется на целевые модели в зависимости от локации, типологии и запросов. Это малоэтажная, среднеэтажная и центральная модели. И в каждой из них регламентируется плотность застройки, доля общественной деловой инфраструктуры, этажность, размер кварталов, плотность уличной дорожной сети и другие параметры.

Целевые модели стандарта представлены гибким конструктором, из которых буквально можно создать будущий комплексный район. В стандарте учтены габариты, плотность, высотность, максимальная длина, интервалы размещения сквозных велосипедных и пешеходных путей. И как результат мы получаем более компактную и безопасную среду, где стимулируется здоровый образ жизни, экономическая эффективность выше, чем у многих существующих на сегодняшний день высотных жилых домов.

Конструктор жилого дома, который представлен в стандарте и устанавливает параметры для домов, напрямую влияет на качество девелоперского продукта и спрос на жилье.

Аделина Шайбакова привела ряд примеров реализованных проектов с применением стандарта КРТ. Так, в рамках мастер-плана Петропавловска-Камчатского в 2022 году спроектирован район Пограничный. Проект полностью соответствует стандарту и сейчас частично реализуется. В 2024 году сдан мастер-план города Свободный в Амурской области. Одним из приоритетных проектов стало строительство жилья для сотрудников газохимического кластера. Первая очередь уже введена в эксплуатацию. Проектом учтены общественные пространства, их озеленение, многофункциональные зоны для жителей на первых этажах.

КРТ КАК МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ

В продолжение темы исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Роман Берсóн привел положительный пример государственно-частного партнерства при реализации проектов с использованием механизма КРТ, когда муниципалитет берет на себя расселение аварийного жилья, что позволяет снизить нагрузку на инвестора в начале и быстро выйти на площадку. Также, сказал спикер, чтобы развивать большие и крупные территории, необходимо совместно с ресурсоснабжающими организациями выработать механизм по предоставлению льготных тарифов на подключение к сетям.

Еще одной полезной мерой, по мнению Романа Берсóна, может стать выплата стоимости права на землю в бюджет не деньгами, а вложениями в инфраструктуру в этих же объектах на той же земле. За счет такого подхода девелопер мог бы распределить финансовую нагрузку на весь инвестиционно-строительный цикл. При этом государство получит готовые объекты инфраструктуры, а жители — комфортные условия и качественную среду для проживания.

Дополнительным фактором привлекательности земельного участка с точки зрения инвестиционных вложений Роман Берсóн назвал сокращение сроков и административных барьеров. Так, в Новосибирске совместно с Департаментом строительства и архитектуры и Министерством строительства региона Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента разрабатывает перечень необходимых документов для девелоперов для заключения договора КРТ. Речь о формировании прозрачных условий для бизнеса. Помимо этого, заметил спикер, у девелоперов есть возможность объединяться с владельцами земельных участков и совместно, по инициативе правообладателя, осваивать территорию. Это позволяет вовлекать в строительство территории, которые ранее не были предусмотрены для этого, и возводить новые комфортабельные жилые комплексы.

КОЛЛЕКТИВНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ — ОСНОВНОЙ ДРАЙВЕР РАЗВИТИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Антон Глушков обратил внимание участников и гостей сессии на вопрос, с которым зачастую сталкиваются девелоперы на этапе формирования инвестиционного проекта. Что должно появиться вначале: инфраструктура, пока нет жилого фонда, или прежде необходимо построить жилье, а уже потом создать инфраструктуру? Помочь разобраться с этой дилеммой Антон Глушков попросил генерального директора «Ди Эс ЭС Консалтинг Сервисес» Дарью Каневу.

Отвечая на обозначенный вопрос, спикер сказала, что лучше начинать с инфраструктуры. При этом существует ряд проблем, которые необходимо решить, а также возможности, в том числе повышения маржинальности. Помимо социальной функции по развитию инфраструктуры перед бизнесом стоит задача зарабатывать, поскольку это позволяет девелоперам строить дальше. Поэтому важной составляющей является коммерческая инфраструктура. Ее доля в разных проектах составляет от 15% до 20%. Это не только жилые дома, но и сервисные апартаменты, офисы ритейл и так далее. Большим потенциалом для развития и диверсификации портфелей девелоперов, являющихся бенефициарами на рынке жилищного строительства, обладают коллективные средства размещения. Помимо МКД речь здесь также и о гостиницах, загородных комплексах. Свыше 50% от всех гостей таких объектов составляют люди, путешествующие в рамках деловых поездок. Дарья Канева сообщила, что по всей России наблюдается огромный дефицит качественных средств размещения. Для девелоперов здесь открываются большие возможности.

Государство со своей стороны поддерживает строительство коллективных средств размещения, выделяя субсидии, дополнительные льготы и преференции. Однако охватить все регионы в России сложно, констатировала спикер, нужны рыночные инструменты, которые обладают гибкостью форматов и обладают многофункциональностью.

Дарья Канева обратила внимание участников сессии на то, что в настоящий момент стоимость одного квадратного метра гостиничного формата в несколько раз превышает стоимость жилья в ряде регионов. Это в корне другой формат, подчеркнула спикер. Гостиничные форматы, создаваемые с учетом технологических норм, в том числе апартаменты по гостиничной классификации, являются максимально маржинальными на текущий период. И они распродаются ровно так же по 214-ФЗ, как обычное жилье. Коллективные инвестиции сейчас — основной драйвер развития во всех коммерческих форматах недвижимости, заключила Дарья Канева.

ФОКУС НА ПРЕДПОЧТЕНИЯ МОЛОДЕЖИ

Дальнейшее развитие жилищного строительства требует применения новых, отличных от традиционных подходов, заметил Антон Глушков. О креативной экономике как инструменте увеличения строительства он попросил рассказать руководителя образовательного направления Лаборатории креативных индустрий московской школы управления «СКОЛКОВО» Валентину Ильину.

Спикер остановилась на том, как креативный класс и молодежь формируют новые тренды в строительстве и влияют на его экономику, и рассказала о движущих силах потребительских трендов. Креативный класс спикер назвала новым драйвером урбанистики — 50 млн человек по всему миру (данные ЮНЕСКО) генерируют 2,25 трлн долларов и задают тренды: удаленная работа, шеринг-экономика, приоритет впечатлений над собственностью. Она отметила, что сегодня города борются за молодежь, создают те места, в которых этой группе населения приятно находиться. А молодые выбирают места, где можно работать из коворкинга, жить в студии с питомцем и выкладывать сторис в социальные сети из современной локации.

Лояльность молодежи — главный актив для инвестиций, подчеркнула Валентина Ильина. Инвестиции в креативную инфраструктуру сейчас становятся стратегическим инструментом развития современных городов, наблюдается важный сдвиг от инвестиций в бетон к инвестициям в среду. Вместо «спальных районов» востребованы «15-минутные города» с арт-кластерами, коворкинг-кафе и смарт-сервисами. Также существует запрос на «умное» жилье, управляемое со смартфона, и эко-материалы. Без этого нельзя надеяться на инвестиции от «креативщиков», считают в «СКОЛКОВО».

На вопрос Антона Глушкова, что нужно делать инвесторам и девелоперам, чтобы быть привлекательными для креативного класса и молодежи, Валентина Ильина назвала три ключевых пункта. Прежде всего нужно ориентироваться на «человекоцентричность» — не просто строить жилье, а формировать среду для работы, творчества и отдыха, создавать некие сценарии жизни, понимая, для кого это строится. Второе — наполнять новые строительные объекты культурными смыслами, чтобы в них был «зашит» идейный или культурный смысл, заставляющий жителей этим гордиться, приглашать туристов и гостей. И, наконец, третье — нужна смена парадигмы управления строительством, необходимо «соучаствующее» проектирование, когда к решению, что строить, привлекаются будущие жители и местные художники.

ПЕРЕХОД НА НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

Современное строительство требует внедрения новых, эффективных решений. Одним из них в настоящее время является модульное строительство. О преимуществах префаб-технологий для инвесторов Антон Глушков попросил рассказать руководителя агентства BtProduct Азамата Исянчурина. Он отметил, что после 2020 года объемы индивидуального жилого строительства (ИЖС) показали стремительный рост, обогнав даже по количеству квадратных метров многоквартирные жилые дома. Спикер связал эту тенденцию, в том числе, с особенностями строительства такого типа недвижимости — сегодня в секторе ИЖС часто используются модульное домостроение.

Эксперт отметил несколько преимуществ применения префаб-технологий для девелоперов. Во-первых, существенно сокращается цикл согласования документации на строительство. Во-вторых, за счет сборных конструкций сроки возведения объекта уменьшаются на 50%. В-третьих, снижаются затраты на строительство.

Азамат Исянчурин рассказал об опыте применения префаб-технологий за рубежом. Спикер считает, что сейчас Россия — это перспективное направление для развития этого сегмента, поскольку такая технология удешевляет строительство, что особенно актуально с учетом возросшей стоимости строительных материалов, и не требует много рабочей силы.

Президент НОСТРОЙ заметил, что индустриальное домостроение ИЖС способно гарантировать ожидаемое качество покупателю. Антон Глушков уточнил также, что пропорциональном соотношении ИЖС «забирает себе» долю рынка у МКД в силу ряда причин, к которым относится доступность, а также изменения структуры жизни населения.

В завершение сессии Антон Глушков поблагодарил спикеров и участников, отметив, что встреча получилась максимально полезной и эффективной.

На полях специализированной выставки и конференции International Property Market (IPM) в сфере недвижимости, девелопмента, архитектуры и дизайна, проходящей в рамках форума «Россия – Исламский мир: KazanForum» по окончании сессии Национального объединения строителей состоялась тождественная церемония подписания соглашений. О сотрудничестве договорились и закрепили это подписями руководителей НОСТРОЙ и Ассоциация «НОТЕХ», а также Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента и DSS Consulting Services.