Публикации
Антон Глушков, НОСТРОЙ: «Самой действенной мерой господдержки стало разрешение продолжать стройки»
Пандемия COVID-19 стала серьезным испытанием для российской строительной отрасли. О последствиях коронакризиса, финансовой поддержке СРО и о грядущей реформе контрактной системы в строительстве порталу Ради Дома PRO рассказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
— Как сказались на жилищном строительстве пандемия и связанные с ней ограничительные меры?
— Введение ограничительных мероприятий в связи с пандемией, безусловно, внесло существенные коррективы в работу строительных организаций. В апреле этого года мы впервые за 11 месяцев увидели сокращение объема строительных работ — по данным Росстата, по сравнению с аналогичным показателем 2019 года он сократился на 2,3%. В этой ситуации многие застройщики стараются нарастить темп работ в третьем квартале, но в отдельных регионах страны уже в октябре строительство будет остановлено в силу особых климатических условий. Последствием этого может стать перенос сроков ввода объектов жилищного строительства.
— Какие регионы по итогам года могут недосчитаться нового жилья?
— Нацпроектом «Жилье и городская среда» в 2020 году пока предусмотрен ввод 98 млн кв.м жилья, из которых 64,9 млн кв.м — это многоквартирные дома, возведенные профессиональными застройщиками. При сохранении динамики 2019 года по итогам этого года будет введено в эксплуатацию чуть более 77 млн кв.м, что на 20% меньше от цели. По нашим прогнозам, серьезное отставание от целевых показателей ожидается в Ивановской (-64% от цели), Курской (-51,1%), Смоленской (-58,3%), Архангельской (-54,3%), Астраханской (-57,9%), Курганской (-53,6%) и Кемеровской (-52,5%) областях, а также республиках Дагестан (-71,7%) и Ингушетия (-66,4%).
С другой стороны, в ряде регионов, наоборот, в 2020 году ожидается превышение целевого показателя. Это Нижегородская (+2,5% к цели) и Самарская (+11,2%) области, Ханты-Мансийский (+27,8%) и Ненецкий (+8%) автономные округа, республики Северная Осетия-Алания (+5,7%), Хакасия (+11,1%) и Кабардино-Балкарская республика (+3,4%), а также Ставропольский (+10,4%) и Красноярский (+17,6%) края.
— Как вы оцениваете эффективность принятых правительством мер господдержки строительной отрасли? Какие из них оказались наиболее действенными?
— Самой действенной мерой является программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% и снижение размера первоначального взноса с 20% до 15%. На сегодняшний день банками было одобрено свыше 300 тыс. заявок заемщиков, из которых уже выдано 123 тыс. кредитов на общую сумму 330 млрд руб. Лимит программы — 740 млрд руб. Серьезной мерой поддержки застройщиков, завершающих строительство объектов по старым правилам, стала программа субсидирования ставок по действующим кредитам. На эти цели правительство России выделило еще 12 млрд руб.
В целях сохранения годовых объемов строительства правительство проработало вопрос субсидирования в рамках проектного финансирования процентной ставки для застройщиков, рентабельность которых ниже 15%. Пока предполагается выделить на эти цели из бюджета 1 млрд руб. Такая мера сделает доступным новый механизм финансирования для небольших региональных застройщиков, у которых рентабельность проектов колеблется от 5% до 10%. Это означает, что в небольших городах будут появляться новые объекты, доступные в цене для широкого круга граждан, и сохранится конкурентный рынок. Но все-таки самой действенной мерой было и остается разрешение продолжать ведение строительных работ. Стройка — это, безусловно, непрерывный процесс.
— Считаете ли вы необходимой антикризисной мерой запуск программы масштабного госзаказа на жилье и почему?
— На сегодняшний день в России накопился большой объем ветхого и аварийного жилья. Решать эту проблему необходимо комплексно и в сжатые сроки. В такой ситуации запуск программы масштабного госзаказа на жилье представляется своевременным и целесообразным: граждане получат достойные условия проживания, государство достигнет главных целей по нацпроекту «Жилье и городская среда», а застройщики получат гарантированное финансирование по таким проектам без дополнительных кредитных обязательств.
Важная поправка в 214-ФЗ была принята этим летом — это право муниципальных образований приобретать жилые площади посредством размещения средств на счетах эскроу. Это тоже инструмент госзаказа: средства выделяются, при этом они защищены. Застройщики таким образом улучшают темпы продаж, что служит снижению размера ставки в рамках проектного финансирования.
— Весной НОСТРОЙ фиксировал рост цен на ряд групп стройматериалов. Насколько в среднем они выросли за время действия ограничительных мер? По каким товарным группам был зафиксирован максимальный прирост?
— Действительно, как показал мониторинг, за время действия ограничительных мер в регионах выросли цены на строительные материалы. В 15 регионах прирост цен составил в среднем 4-7%, в десяти — 10%. Удорожание свыше 10% произошло в Псковской, Свердловской, Калининградской областях, Красноярском и Краснодарском краях, в Республике Карелии и ХМАО.
В некоторых регионах по отдельным позициям прирост цен превышал 15%. Так, например, арматура подорожала в среднем по стране на 7,5%, а в Кемеровской области — на 15%. Цены на металлопрокат в среднем выросли на 8%, в Калужской области опять же на 15%. Закупка цемента теперь обойдется строителям на 9% дороже, а в Тверской и Новосибирской областях — на 15%.
Цены на песок выросли более чем на 10%, а в Мурманской области — на 18%. Прирост цен на битум колебался в пределах 10% по стране, но в Краснодарском крае был зафиксирован рекордный показатель — почти 34%. Прирост стоимости алюминиевого профиля также держался в пределах 10%, но в Республике Карелии удорожание составило более 30%.
— Эти колебания были учтены при формировании сметных цен государственных и муниципальных контрактов?
— После анализа полученных данных эксперты НОСТРОЙ отметили, что сметные цены заключаемых государственных и муниципальных контрактов не соответствуют текущим рыночным ценам. Такое положение дел может привести к недостоверной и заниженной стоимости строительства и, как следствие, к невыходу строителей для участия в конкурентных процедурах, возможному срыву действующих контрактов и банкротству компаний-исполнителей. 24 апреля 2020 года прошло совместное совещание Минстроя России, ФАУ «Главгосэкспертиза России» и НОСТРОЙ, где в том числе обсуждался этот вопрос. По результатам было принято решение об ускорении процесса выпуска индексов с применением расчетного метода. В соответствии с утвержденным порядком ФАУ «Главгосэкспертиза России» для проведения анализа и разработки индекса изменения сметной стоимости строительства должна получить соответствующее письмо за подписью высшего должностного лица субъекта Российской Федерации с отчетом о мониторинге строительных ресурсов и обосновывающих материалов (конъюнктурный анализ). С участием региональных СРО мы провели работу с профильными органами исполнительной власти регионов, чтобы ускорить предоставление этих данных. В результате к 1 июня 2020 года в 49 регионах индексы были утверждены, и работа ведется по актуальным ценам.
— Одной из самых обсуждаемых последних инициатив НОСТРОЙ стало предложение по предоставлению финансовой помощи строителям из средств компфондов СРО. Станет ли эта практика постоянной?
— Использование средств компенсационных фондов СРО в качестве кредитных средств обусловлено негативными последствиями распространения коронавирусной инфекции и пока, согласно норме закона, будет иметь краткосрочный характер — до 1 января 2021 года. По итогам анализа правоприменительной практики и ситуации в отрасли в конце года в случае необходимости и ощутимого положительного эффекта от данной меры НОСТРОЙ обязательно выступит с предложением о продлении срока действия мероприятия.
— Как вы планируете защитить компфонды?
— Во-первых, законом предусмотрено ограничение суммы, которую можно направить на предоставление займов, а именно не более 50% от объема компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств. Также существует условие, что размер средств компфонда не может снижаться ниже его минимального размера, установленного законодательством. Это позволяет защитить интересы других членов СРО.
— Как будет контролироваться расходование и, что еще важнее, возврат этих средств?
— Заемные средства могут быть перечислены только на расчетный счет заемщика, открытый в том же банке, в котором размещены средства КФ ОДО СРО. При этом, помимо договора об открытии счета, с банком должен быть заключен договор о проведении банковского мониторинга расходования этих средств. Дополнительный контроль за расходованием средств будут осуществлять сами СРО и НОСТРОЙ. Национальное объединение будет следить за решениями региональных СРО. Все займы должны быть возвращены не позднее, чем через год с даты подписания договора займа, либо не позднее 5 рабочих дней со дня перечисления заемщику оплаты по заявленному договору подряда со стороны заказчика. Более того, займы не беспроцентные. Ставка не будет превышать половину от ключевой ставки Банка России на день выдачи и составит от 2,5 до 4,5%.
Чтобы обеспечить наибольший охват строителей данной мерой поддержки и соблюсти принцип справедливости, постановлением правительства установлено, что один член СРО может получить заем на сумму, не превышающую 15% от общей суммы денежных средств, которые его СРО может израсходовать на эти цели.
— Сколько планируется направить на займы? Сколько членов СРО смогут ими воспользоваться?
— На реализацию данного мероприятия сегодня есть 30 млрд руб. Но какое количество членов СРО воспользуется такими кредитам, оценить сложно. Объем средств компфонда в каждом СРО свой, где-то больше, где-то меньше, соответственно, где-то возможно поддержать бОльшее количество членов.
— Сейчас идет активное обсуждение реформы контрактной системы в строительстве. Какова позиция НОСТРОЙ по этому вопросу? Какие меры вы предлагаете для борьбы с недобросовестной конкуренцией?
— Прежде всего, мы считаем необходимым разработать эффективную рейтинговую систему оценки, учитывающую, кроме стоимости, сложность исполнения конкретного договора и опыт участника закупок. Сейчас сведения о наличии опыта у участника конкурентной процедуры заказчик проверить не может и вынужден основываться на информации из заявки. На практике, однако, возникают ситуации, когда участник закупки «подтверждает» наличие опыта фиктивными договорами субподряда. Также на одну и ту же конкурентную процедуру могут заявляться участники, которые имеют опыт в различных направлениях строительной деятельности, причем этот опыт может не совпадать со спецификой технологических требований в предмете закупки.
В связи с этим мы предлагаем установить требование об аналогичности имеющегося у участника опыта объекту закупки, а также обеспечить прозрачность и проверяемость предоставляемых подрядчиком сведений, обязав размещать их в открытом доступе для осуществления общественного контроля. При этом в перечне документов, подтверждающих соответствие участника закупки установленным требованиям, копию исполненного договора строительного подряда или договора подряда на осуществление сноса необходимо заменить на копию акта приемки объекта капитального строительства.
Другая проблема заключается в недостаточной детализации взаимоотношений заказчика и подрядчика, ставящей подрядчика в зависимость от заказчика. В первую очередь, это обусловлено отсутствием авансирования таких договоров, то есть подрядчик вынужден исполнять работы за свой счет, а затем долго ждать принятия таких работ заказчиком и их оплаты. Широко распространена практика по отказу заказчиков от подписания актов выполненных работ по основаниям, не связанным с качеством этих работ.
Говоря о договорах строительного подряда, нельзя не затронуть вопрос необъективных сроков выполнения работ, в которые подрядчик не может исполнить свои обязательства надлежащим образом, в связи с чем несет финансовые потери вместе с СРО, членом которой он является. При этом СРО не может влиять на заключение договоров своим членом, а также на условия такого договора. Поэтому мы считаем необходимым ввести обязанность заказчика размещать заказ на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства только с привлечением квалифицированного технического заказчика.
Кроме того, НОСТРОЙ считает целесообразным отменить обеспечение гарантийных обязательств для участников закупок-членов СРО как избыточное требование, дублирующее функции компенсационных фондов, а также исключить обеспечение исполнения договоров, заключенных с использованием конкурентных процедур, стоимостью не более 60 млн руб.
Наконец, мы считаем, что необходимо обеспечить автоматизацию процессов размещения заказчиками сведений о заключении договоров, об их частичном и полном исполнении, синхронизировать их с данными бухгалтерского учета заказчиков, а также сделать доступными для СРО и нацобъединений сведения из закрытой части ЕИС, разумеется, с учетом распространения на них режима конфиденциальности.
Часть из этих предложений НОСТРОЙ уже поддержаны Минстроем России и курирующим вице-премьером Маратом Хуснуллиным. В настоящее время НОСТРОЙ готовит соответствующий законопроект.
