Публикации
РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА: Приземление метра
Уменьшить себестоимость жилищного строительства может подготовка участков под застройку за счет бюджета и снижение ипотечных ставок.
Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства. В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.
По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. "Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья - это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры", - говорит Глушков
Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома. "Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом. Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры", - подчеркивает Глушков. Если подготовкой участков - прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры - частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.
Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства - предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности. "Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств - к примеру, минобороны, минобразования. Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот", - уверен Глушков.
Второй "блок" мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам. Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка - за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику. Если квартиры расхватывают как горячие пирожки - сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.
По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%. Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.
Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. "Сейчас 6% - это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% - связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки - в пределах вот этих 3%", - говорит он. "Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной. В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта", - полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК "Инград" Петр Барсуков: "Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией".
Марина Трубилина
