Публикации
Антон Мороз для газеты «Гудок» о рентабельности перехода на эскроу-счета в регионах
Под защитой закона
Только 7% застройщиков начали работать через эскроу-счета
Поправки в закон о долевом строительстве – о финансировании жилищных проектов через эскроу-счета – вступили в силу 1 июля этого года. Они призваны защитить права частных инвесторов. За месяц лишь 7% застройщиков перешли на новую схему, сообщил 5 августа вице-премьер РФ Виталий Мутко. Почему девелоперы не торопятся работать под контролем банков, выяснял «Гудок».
Сейчас в реестре проблемных объектов, опубликованном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства, содержится информация о 862 застройщиках и 2717 домах в 75 регионах России. С целью защиты прав частных инвесторов и были приняты поправки в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с законом с 1 июля привлечение денежных средств граждан возможно только с использованием специальных эскроу-счетов. Теперь в договоре долевого участия появилась третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт. Покупатель жилья вносит необходимую сумму на эскроу-счёт, и у застройщика нет доступа к этим средствам до выполнения условий договора. Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счёт, – 5 лет. Если за это время застройщик не выполнил обязательства, деньги возвращаются покупателю. Средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб.
По состоянию на 1 августа в перечне Центробанка 95 финансово-кредитных организаций, в которых граждане могут открыть эскроу-счета. Но, несмотря на созданные условия для перехода на новую систему финансирования строительства, лишь 7% девелоперских компаний сделали это. Почему?
Во-первых, потому что при переходе на эскроусчета застройщик не имеет доступа к деньгам частных инвесторов и вынужден брать кредит в банке. Для получения займа он должен доказать банку свою состоятельность. «Самый главный критерий возможности финансирования застройщика банком – это прибыльность проекта, – поясняет независимый банковский эксперт Наталья Бычкова, – процент по такому кредиту напрямую связан с успешностью продаж квартир: чем больше квартир продано, тем ниже процент для застройщика».
«За пределами агломераций и крупных регионов строительство осуществляют в основном застройщики средней руки, у которых маржинальность, темпы и объёмы строительства не так высоки, – говорит вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, член совета Национального объединения строителей Антон Мороз. – Для них переход на эскроу-счета фактически сделает бизнес нерентабельным, потому что за пределами агломераций рентабельность проектов зачастую составляет 2–7%, а переход на проектное финансирование автоматически снимает с застройщика от 6% до 15%».
Во-вторых, власти предоставили застройщикам своего рода отсрочку при переходе на эскроу-счета. В соответствии с постановлением Правительства РФ № 480 от 22.04.2019 девелоперы могут продолжать работать с привлечением средств граждан напрямую, если готовность строящегося ими объекта составляет не менее 30%, при этом каждая десятая квартира в строящемся доме должна быть уже продана. Без эскроу-счетов смогут также работать застройщики, участвующие в программах расселения ветхого и аварийного жилья, и те, кто занимается комплексным освоением территории, – для них планка готовности объекта составляет 15%.
Кроме того, право на отсрочку получили застройщики из списка системообразующих организаций РФ (это компании, которые строят не менее 4 млн кв. м жилья не менее чем в четырёх регионах), если готовность возводимого ими объекта составляет 6%.
Соответствует ли застройщик этим критериям, будут определять местные органы надзора в области долевого строительства. Покупатель же может проверить, есть ли такие полномочия у выбранного девелопера, в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте «ДОМ.РФ».
Практика показывает, что переход на эскроу-счета – более надёжный, но и более дорогой способ инвестирования в жильё. По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в Москве в проектах с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. руб., по прежней схеме – 161 тыс. руб. на стадии котлована и 176 тыс. руб. – на других стадиях строительства.
«После адаптации игроков к новым условиям цены на жильё могут частично отыграть назад, – считает коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов. – Вероятно, это произойдёт не напрямую, а через акции и скидочные программы».
