Публикации
Антон Мороз для Novostroy.su: Почему 214 ФЗ не защищает покупателей апартаментов?
После банкротства застройщиков дольщики комплексов апартаментов оказываются перед сложным выбором: или «забыть» о деньгах, вложенных в строительство объекта, или попытаться через суд вернуться себе свои «квадраты».
Последние несколько месяцев в суде и одиночных пикетах провели дольщики петербургского комплекса «WINGS апартаменты на Крыленко». Первый застройщик, не достроивший дом, пытается отобрать почти завершённый другим девелопером объект себе и внести его в конкурсную массу. В этом случае у него появится деньги для погашения долгов перед кредиторами, а дольщики потеряют и деньги, и право на квадратные метры. Суд пока точку в споре не поставил.
Дольщики апартаментов в комплексе «Царицыно» уже получили уведомление, что их корпус будут продан с торгов. Им остаётся лишь надеяться, что их имущественные права будут учтены новым инвестором.
О правах дольщиков, и обязанностях застройщика рассказали Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты» и Антон Мороз, член Рабочей группы Высшего совета Партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ
Novostroy.su: Каким законом и как защищаются имущественные права покупателей апартаментов при банкротстве застройщика?
Константин Бобров: Это самое важное: понятия «апартаменты» не существует в российских законах. Такое слово не упоминается в федеральных законах нашей страны, и не существует таких правовых норм, которые бы регулировали что-то под названием «апартаменты». Есть только приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», в соответствии с которым апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Антон Мороз: Апартаменты сейчас находятся в правовом поле крайне низкого уровня, описывающем их фактически. Мы считаем, что должна существовать позиция государства и должен быть закон, который чётко определит, чем являются апартаменты для населения страны. Если мы всё-таки признаем апартаменты жильём, либо жильём особой категории, то нужно будет описать те необходимые, достаточные и при этом не перегружающие нормативы, которые обяжут по отношению друг к другу застройщиков и субъекты к обеспечению апартаментов определёнными категориями социальных услуг. Необходимо понимать, какими правами могут обладать по отношению к субъекту граждане, если это будут жилые апартаменты, и какими обременениями, помимо повышенной ставки коммунальных платежей, они будут наделяться. Определив эти критерии, нужно выработать закон, который узаконит апартаменты как жильё со всеми вытекающими последствиями, либо как отдельную форму жилья с определёнными условиями, соответствующими потребностям, либо как нежилые помещения, выпадающие в таком случае из учёта кв. метров и с непонятной ситуацией по их использованию в жилищных условиях. И уже отталкиваясь от этого, прописать нормы, которые смогут обезопасить в рамках действующего законодательства как вкладывающих в эти объекты недвижимости деньги инвесторов, так и самих граждан, которые покупают для себя эти апартаменты и инвестируют в их строительство.
Novostroy.su: Правильно ли я понимаю что покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимости, а не покупатели жилья? И закон их не защищает.
К. Б.: Покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимость, поскольку по своему устройству апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям. В отличие от приобретателей жилых помещений, права покупателей апартаментов при банкротстве застройщиков практически незащищены. Верховный суд РФ 19.02.2019 г. вынес определение по одному из исков дольщика к обанкротившемуся застройщику, в соответствии с которым требования дольщика, приобретающего у застройщика нежилое помещение, могут быть удовлетворены только в денежной форме (отсутствует право получить пусть даже и недостроенное помещение). Более того, инвестировавший в апартаменты гражданин в такой ситуации имеет право только лишь включиться в реестр кредиторов в обычном порядке и свою выплату он получит, если на его очередь требований (3-я очередь) хватит денег из конкурсной массы.
А. М.: Поскольку апартаменты пользуются спросом и имеют достаточно серьёзную целевую аудиторию для своего использования, я считаю, что необходимо относить их к категории кв. метров, учитываемых в рамках жилищного строительства, которыми они и являются де-факто. Просто нужно грамотно описать те возможности, которые имеет гражданин, и необходимые условия в отношении застройщиков, которые эти апартаменты строят, как по отношению к субъекту социальной инфраструктуры, так и по отношению к гражданину.
Novostroy.su: Знакомы ли Вам случаи, когда инвесторам в строительство апартаментов удаётся вернуть свои деньги при банкротстве застройщика? Что этому может способствовать?
К. Б.: Лично мне такие случаи не знакомы.
Novostroy.su:Можно ли на этапе заключения договора предусмотреть пункты в нём, которые позволят не потерять деньги?
К. Б.: Если речь о банкротстве застройщика, то вряд ли. Включение в договор пункта о том, что, например, застройщик после признания его банкротом будет обязан немедленно вернуть дольщику денежные средства является незаконным, поскольку будет нарушать права всех остальных кредиторов.
Novostroy.su: Какая судебная практика сложилась в России: удается ли покупателям апартаментов через суд доказать, что они покупали недвижимость в качестве жилья, а не для ведения бизнеса?
К. Б.: Знакомый мне финансовый управляющий видел определение Арбитражного суда, которым требования кредитора – покупателя апартаментов были включены в реестр требований граждан-покупателей квартир. Вообще, при банкротстве застройщика может быть два реестра требований кредиторов. Первый — реестр требований покупателей жилых помещений, куда попадают только дольщики, купившие квартиры. В этом реестре они все еще имеют шанс получить недвижимость, если найдутся организации, желающие завершить строительство дома. Второй реестр – реестр денежных требований, в который, по общему правилу, попадают и покупатели нежилых помещений. Они имеют право только на денежную компенсацию. Следовательно, покупатели апартаментов, волей Арбитражного суда попавшие в реестр тех, кому причитаются жилые помещения, стали обладателями права на получение именно самого помещения по итогам процедуры банкротства (а не денег из конкурсной массы).
