Публикации
«Строительная газета»: Белгородская перспектива
Как решается жилищный вопрос в одном из индустриально-аграрных регионов России
Белгородская область занимает особое место среди субъектов Российской Федерации — основной упор региональный стройкомплекс делает на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Из запланированных к вводу на 2019 год 1,3 млн кв. метров жилья 85% приходится на ИЖС и только 15% — на многоквартирные дома (МКД). В регионе существует развитая система поддержки индивидуальных застройщиков и обеспечения стройплощадок инженерной инфраструктурой. Изучению опыта белгородцев в контексте реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и разработки Стратегии развития стройотрасли до 2030 года были посвящены совместные выездные мероприятия и совещание НОСТРОЙ, НОПРИЗ, Российского союза строителей и Комитета по строительству ТПП РФ, которые прошли в Белгороде 18-19 июля.
Пестрая картина
Когда автобусы с участниками мероприятий колесили по белгородской агломерации, гостям трудно было понять, где они находятся — в селе или в городе. Поля подсолнечника подступали к современным многоэтажкам, а вокруг были разбросаны разноцветные коттеджи. Границы между Белгородом и окружающими его районами терялись. Из пояснений заместителя губернатора — начальника Департамента строительства и транспорта Евгения Глаголева постепенно складывалась общая «пасторальная» картина. Жители области активно обзаводятся собственными домами с земельным участком. В перспективе обладателем своего домовладения сможет стать каждый белгородец.
От домов советских времен новые коттеджи сразу можно отличить по оригинальным конструкциям, ярким расцветкам стен и крыш. Четко прослеживается тенденция снижения этажности. Если постройки 90-х годов, в основном, двухэтажные, то сейчас владельцы частных домов предпочитают «расти» вширь, а не вверх. Люди стали жить лучше и могут позволить себе не экономить на фундаменте и расположиться вольготнее. Как правило, частные дома собраны в своеобразные жилые массивы, но встречаются и отдельно стоящие индивидуальные владения. Часто можно было видеть, как владельцы своими руками или с помощью наемных рабочих продолжают начатое строительство.
Чтобы поставить строительство индивидуального жилья на поток, в 1993 году в области был создан Фонд поддержки ИЖС на селе, который начал предоставлять займы с возможностью погашения сельскохозяйственной продукцией. За двадцать лет было выдано около 10 млрд рублей. Средний размер займа — 500 тыс. рублей. Дополнительно будущие владельцы домов берут в рассрочку 210 тыс. рублей на инженерные сети и водоотведение и 50 тыс. — на кадастровые работы и госпошлину. Получив деньги, они обязуются построить дом за пять лет. Если не укладываются в этот срок, то оплачивают рыночную стоимость участка — 1 млн рублей, что, впрочем, случается крайне редко.
Следующим шагом стало создание в 2003 году Белгородской ипотечной корпорации, которой были выделены земельные участки для ИЖС. 100% акций корпорации принадлежат областному правительству. Именно это обстоятельство позволило исключить многочисленные поборы на воду или на газ, с которыми часто сталкиваются жители других регионов. Но самое главное преимущество — комплексный подход к постройке инженерных сетей. Сначала участки обеспечиваются электричеством, потом водо- и газоснабжением, а затем завозятся щебень и асфальтобетон для дорог. При этом электричество и газ проводятся за счет энергоснабжающих компаний, а дорожное строительство финансируется из областного бюджета.
Эти три фактора — финансовая поддержка населения, передача участков из областного земельного фонда Белгородской ипотечной корпорации и инженерное обустройство микрорайонов — позволили преобразить сельскую местность. В своих домах живут уже полмиллиона человек — треть жителей области, построено 26 тыс. индивидуальных домов, которые объединены в 117 микрорайонов, в каждом из которых насчитывается от 300 до 1500 участков. Большинство микрорайонов формируется вокруг многоэтажной застройки и использует ее социальную инфраструктуру. Однако в настоящее время активно развивается и собственная социальная инфраструктура микрорайонов. Это особенно заметно по то и дело встречающимся круглым зданиям, в которых живут и работают семейные врачи. Каждый из них обслуживает 1,5 тыс. человек. Сейчас в микрорайонах полным ходом строятся школы, детсады и другие социальные объекты, в которых ощущается острый недостаток. А вокруг активно возводятся торговые центры и предприятия сферы обслуживания. Всего за двадцать пять лет действия областной программы ИЖС свои жилищные условия улучшили более 500 тыс. человек. В области считают, что только в своем доме и на своей земле люди чувствуют себя по-настоящему уверенно. А, значит, строительство индивидуального жилья вполне заслуживает того, чтобы стать одной из национальных идей.
Ничто не забыто
Хотя многоквартирных домов в Белгородской области строится относительно немного, это не означает, что этому виду жилищного строительства уделяется мало внимания. Третий год в регионе действует система по согласованию объектов строительства, согласно которой эскизные проекты, загруженные в систему в электронном виде, в течение двух недель рассматриваются на архитектурно-строительном совете с участием губернатора. Получившие поддержку проекты затем проходят через так называемую систему «двух ключей», при которой решение о выдаче разрешения на строительство объекта и вводе его в эксплуатацию параллельно принимается как на областном, так и на муниципальном уровне. При этом проверяется соответствие объекта разработанным в области стандартам. В частности, многоквартирные дома не должны иметь ступенек на входе, а входные группы должны быть прозрачными.
По такой схеме разрабатывался и проект жилого комплекса «Центр Парк» в Белгороде, на строительстве которого побывали участники совещания. На территории 57 тыс. кв. метров, где строится этот ЖК, до этого находились 16 двухэтажных домов, которые были признаны аварийными. Для жителей восьми двухэтажек был построен первый дом комплекса, затем комплексное освоение территории продолжилось.
Строящийся многоквартирный дом на территории ЖК был выбран для демонстрации участникам совещания не случайно — это первый из тридцати трех объектов, строящихся в области по договорам долевого строительства, который возводится с использованием эскроусчетов. Как рассказал коммерческий директор строящей это здание компании «Трансюжстрой-ПГС» Денис Купряшин, в результате применения эскроу-счетов стоимость каждого кв. метра жилой площади здания возросла всего на 1 тыс. рублей. В этой связи он прокомментировал корреспонденту «СГ» широко обсуждаемое сейчас предложение президента НОСТРОЙ Антона Глушкова о продлении предельного срока подачи заявления на получение проектного финансирования с 31 октября до конца текущего года. В дополнение к нему Денис Купряшин предложил направить проценты, которые сейчас зарабатывают банки благодаря эскроу-счетам, на уменьшение ставки по ипотеке. Второй предложенный им вариант — начислять проценты по ипотеке с момента ввода здания в эксплуатацию.
Желание строительных компаний внести коррективы в механизм использования эскроу-счетов прокомментировал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
«Застройщикам не очень удобен такой механизм, он дает дополнительные гарантии инвестору, но потребует дополнительных затрат от стройкомпаний, потому что денежные средства, которые ранее застройщикам доставались бесплатно, теперь будут обходиться дороже — на величину банковского процента, — пояснил глава нацобъединения. — Наверняка спустя 1,5-2 года застройщики приспособятся к данному механизму и научатся эффективно работать в его рамках, но сегодня переход на раздельный учет затрат, работа с банками требуют больших усилий. Кроме того, есть общероссийская проблема — низкая рентабельность строительных компаний и застройщиков. Чтобы быть привлекательным для банка, рентабельность инвестиционного проекта должна быть не менее 15%. В целом в стране она сейчас на границе или ниже этой отметки».
На сегодняшний момент основная задача строительных компаний — сделать свой продукт рентабельным. Президент НОСТРОЙ сформулировал предложения НОСТРОЙ по увеличению инвестиционной привлекательности стройотрасли.
«Уверен, что надо заинтересовать инвесторов на ранней стадии вкладывать деньги в банк для строительства жилья. Для этого нужно введение краткосрочных ипотечных каникул, — сказал Антон Глушков. — Второе предложение — секьюритизация долгов строительных компаний путем выдачи банковских гарантий институтом развития ДОМ.РФ. За счет выдачи банковских гарантий удалось сделать конкретные проекты в регионах привлекательнее для кредитования в банках. Третье предложение — и в Белгородской области оно активно и успешно используется — это расширение специальных категорий граждан, которые имеют дополнительные льготы на приобретение жилья: субсидирование кредита, отдельная программа для молодых специалистов и отдельных категорий граждан и так далее. Вот такие мероприятия, по нашему мнению, позволили бы сейчас увеличить инвестиционную привлекательность жилищного строительства».
В системе жилищного строительства Белгородской области есть и третий элемент — по сути, социальное жилье. Пока не все жители области могут позволить себе собственный дом и «полноразмерную» квартиру в МКД. Поэтому для молодых белгородцев, у которых пока недостаточно средств, строятся малоэтажные дома с недорогими студиями. Из этих трех элементов — индивидуального, многоэтажного и малоэтажного жилья, рассчитанного на разные кошельки и этапы жизненного пути, и сложилась та картина, которая может быть интересна и для других регионов страны.
Говоря о том, как должно измениться соотношение между различными элементами жилищного строительства с учетом белгородского опыта, Антон Глушков напомнил, что сегодня обозначены пропорции ввода жилья: 60% — многоквартирные жилые дома и 40% — индивидуальное жилищное строительство. По многоквартирным жилым домам, по мнению главы НОСТРОЙ, достаточно много мер уже реализуется, а вот по индивидуальным есть отставание.
«Поэтому белгородский опыт и то, что мы сейчас увидели, должен быть максимально приземлен и масштабирован на территории всей страны», — сказал Глушков.
На пресс-подходе по итогам совещания он отметил, что сейчас ведутся большие споры о том, как должна развиваться территория Российской Федерации. Считается, что жить в многоквартирных домах дешевле, чем в индивидуальных жилых домах, и стоимость строительства дешевле, но эту практику как раз опровергает Белгородская область.
Предложения остаются в силе
Помимо регионального опыта на совещании в Белгороде обсуждались и общие вопросы, в том числе ход реформы жилищного строительства. Как известно, НОСТРОЙ предлагает отодвинуть срок подачи заявлений на подтверждение строительной готовности своих объектов до 31 декабря 2019 года.
Напомним, что 30-процентная готовность объекта является одним из критериев, позволяющих компаниям завершить строительство на старых условиях без использования эскроу-счетов. Пока крайний срок подачи документов на проверку готовности в контролирующие органы в правительственных документах не прописан, предполагается, что это будет 1 октября 2019 года. Как заявил на совещании глава нацобъединения Антон Глушков, инициатива по переносу срока основывается на статистике. Из 130 млн кв. м жилья, строившегося на 1 июля, требованию о 30-процентной готовности соответствовало примерно 60 млн кв. м.
Предполагается, что на оставшийся объем застройщики должны получить проектное финансирование. «Однако пока объем финансирования невелик, последняя цифра, озвученная Минстроем, составляла 7,2 млн кв. м, а ЗОСКов на 1 июля выдано на 14,4 млн кв. м, — сообщил Антон Глушков. — При этом оформление заключений в субъектах РФ проходит очень медленно, и есть вероятность того, что ряд проектов сначала не достигнет необходимой степени готовности, а затем не получит проектного финансирования из-за своей низкой маржинальности». Именно поэтому в НОСТРОЙ и предлагают продлить предельный срок подачи заявления до конца года.
«Риски недостроя будут невелики, так как привлекать денежные средства граждан без ЗОСКов компании все равно не смогут, — полагает Антон Глушков. — При этом будет банковское сопровождение, в ходе которого отслеживается целевое расходование денежных средств и недопущение запрещенных операций по счетам. В то же время за оставшиеся до конца года месяцы проектное финансирование, в том числе с привлечением гарантий госкомпании «ДОМ.РФ», наберет нужный темп».
По мнению главы НОСТРОЙ, существенный рост объемов жилищного строительства возможен только при одновременном стимулировании предложения и спроса. При этом, по его словам, на фоне падения доходов населения важнейшее значение имеет доступность ипотечного кредитования. «По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам с начала года выросла и по состоянию на май составила 10,54%, тогда как заявленный на конец года в национальном проекте размер ставки равен 8,9%, — сказал президент НОСТРОЙ. — На покупку новостроек с помощью долевого строительства в мае выдано 23468 кредитов, что на 19,7% меньше по сравнению с маем 2018 года. Всего с начала года на первичном рынке было выдано 109744 ипотечных займа, что на 20,4% меньше аналогичного показателя 2018 года. А нацпроект предусматривает выдачу 600 тыс. ипотечных кредитов на покупку новостроек по итогам года». В связи с этим в нацобъединении считают необходимым принять энергичные меры по снижению ставки, в том числе путем предоставления «ипотечных каникул» для покупателей, приобретающих жилье, строящееся через эскроусчета.«Помочь рынку может развитие механизма жилищно-сберегательных вкладов, предусматривающих накопление денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке, — сказал Антон Глушков. — Кроме того, целесообразно рассмотреть вопрос о расширении льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам».
Предложение главы НОСТРОЙ встретило поддержку со стороны белгородских строителей. «Мы относимся к этому предложению только положительно, — заявил генеральный директор ООО «Управляющая компания ЖБК-1» Александр Селиванов, — и чем дольше продлить переход на эскроу-счета, тем лучше». Поддержали белгородцы и предложения по дополнительной поддержке застройщиков жилья, в том числе через дополнительные меры по развитию рынка ипотеки.
Строительная газета №29 от 26.07.2019
