Публикации
«Строительная газета»: Необходимые и достаточные
Участники совещания в Ставрополе обсудили условия развертывания строительства в рамках национальных проектов.
Премьер-министр России Дмитрий Медведев провел в Ставрополе совещание, посвященное вопросам строительства. Участники мероприятия — представители профильных ведомств, региональной власти и бизнеса — обсудили широкий круг вопросов: от госэкпертизы и конкурсной системы до типового проектирования и развития ипотеки. «Очевидно, что, мягко говоря, не все работает идеально», — заявил Дмитрий Медведев, подчеркнув, что результатом совещания должны стать законотворческие и административные меры, которые позволят с учетом региональной специфики ускорить темпы реализации нацпроектов, в частности проекта по жилью.
В своем выступлении Дмитрий Медведев отметил, что, несмотря на то, что работы по национальным проектам развернуты по всей стране, темпы их реализации нужно наращивать. Премьер-министр напомнил, что средства федерального бюджета на мероприятия нацпроектов в регионы в значительной степени уже поступили. «Нужно, чтобы эти деньги как можно быстрее доходили до исполнителя и запускались строительные работы, поскольку строительный сезон в нашей стране не очень длинный даже в теплых местах», — подчеркнул премьер. По мнению Дмитрия Медведева, все инструменты для работы у губернаторов есть. Глава правительства, в частности, напомнил, что в рамках реформирования контрактной системы были упрощены процедуры торгов и заключения контракта, сократилось время проведения закупок. Параллельно в Градостроительный кодекс внесены изменения, облегчающие работу застройщиков. «Теперь нужно как можно быстрее подготовить необходимые подзаконные акты, чтобы эти изменения уже заработали на практике и ускорили темпы строительства», — подчеркнул Дмитрий Медведев.
Глава правительства также обратил внимание на развитие типового проектирования в стране. Он также указал на необходимость бесперебойного обеспечения строителей качественными и недорогими материалами и техникой, предпочтительно российского производства. Должна быть продолжена работа по совершенствованию системы ценообразования в строительстве. Отдельно премьер остановился на теме стимулирования жилищного строительства, в том числе индивидуального. Глава Кабмина призвал коллег уделить особое внимание созданию стимулов, в том числе финансовых, которые сделали бы покупку индивидуальных домов привлекательной для людей.
Поддержать стройку законами
Министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев в своем докладе сообщил, что объем капитальных вложений в строительство при реализации нацпроектов составляет порядка 7 трлн рублей, качественно и в срок нужно будет построить большое количество различных объектов. Но для этого необходимо будет преодолеть ряд существующих в строительстве проблем, в том числе в сфере регулирования. Кое-что, по словам министра, уже удалось сделать. В частности, на законодательном уровне строителей избавили от проведения неоправданных повторных экспертиз проектной документации (подробнее об этом на с. 5). «Это действительно было серьезным барьером… При реализации сложных проектов иногда заходы в экспертизу бывали по три-четыре раза, что делало процедуру строительства достаточно длинной и вело к серьезному удорожанию», — пояснил он. Другим важным для отрасли изменением является разграничение понятия сметной стоимости строительства на стадии формирования начальной цены контракта и цены в ходе исполнения сторонами своих обязательств. «Когда мы с вами формируем проектную документацию, заходим в экспертизу, то мы приблизительно просчитываем данный проект, а когда начинаем его реализовывать на стройплощадке, жизнь вносит коррективы, — сказал министр. — И возникает так называемая пересортица, когда нужно выполнить один объем работ, применить при этом другие машины и механизмы, но не выходить за цену контракта. Это всегда было точкой напряжения, особенно со стороны проверяющих органов».
Говоря о реформе ценообразования, Владимир Якушев обратил внимание на изменения, внесенные в постановление правительства №1452 от 23 декабря 2016 года («О мониторинге цен строительных ресурсов», — СГ), которые закрепляют основные правила расчета индексов, применяемых при определении сметной стоимости строительства объектов. «Расчетным путем мы должны дать каждому субъекту РФ индексы, по которым они считают стройку, — пояснил глава Минстроя. — Но в последнее время эти индексы были «накрыты» только индексом-дефлятором. За последние пять лет себестоимость строительства в среднем выросла от 28 до 30%. В стройку, согласно индексу-дефлятору, который составлял порядка 4%, мы дали 16%. Разница — это как раз те деньги, которые из сметной стоимости строек, мягко говоря, были «высушены». Из-за этого, по словам министра, на объявляемые госаукционы либо никто не заявляется, либо приходят компании, которые заранее понимают, что не смогут выполнить задание. «Чтобы такого не было, приняты все необходимые решения», — подчеркнул министр. До 2022 года, когда должен быть запущен ресурсный метод ценообразования, ликвидировать накопившуюся ошибку в стройке с точки зрения ценообразования планируется за счет «размораживания» базисно-индексного метода. «У нас сделана таблица, из которой понятна ошибка в каждом субъекте — от 0 до 33%, — сказал Владимир Якушев. — Мы готовы эти индексы выдавать в субъекты федерации, которые их ждут, чтобы расторговывать объекты, которые им необходимо построить в рамках национального проекта».
Коснулся министр и темы типового проектирования. По его словам, соответствующий реестр, который ведется министерством, только с начала года пополнился более чем пятьюстами проектами, однако большая их часть все равно подлежит корректировке, в том числе из-за климатических условий. В этой связи Минстрой предлагает вести библиотеку повторных проектов в одном из ведомственных учреждений. «Когда мы создадим данную библиотеку, тогда ничего менять не надо, — сказал Владимир Якушев. — Для каждого климатического пояса можно будет брать проект, привязывать его. Мы сэкономим огромное количество времени. Деньги тут небольшие — на три года нам необходимо по 300 млн рублей. Мы просим поддержать нас в этом вопросе».
По словам Владимира Якушева, многое предстоит еще сделать в плане технического регулирования. Речь идет о сложнейшем федеральном законе №384, который с 2016 года обсуждается на разных площадках. На сегодняшний день нормативно-технические документы, которые регулируют строительство, генерируют несколько федеральных органов исполнительной власти. Между этими НТД, посетовал министр, бывают серьезные разногласия, что сказывается на проектантах, которые часто не знают, каким документом руководствоваться. «В результате компромиссов все-таки было принято решение, что реестр такой документации будет вести Минстрой, это позволит провести хотя бы какой-то анализ на предмет того, где у нас возникают коллизии», — сообщил министр.
Бизнес за ипотеку
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в своем выступлении подчеркнул, что главным для его коллег-строителей является, конечно, нацпроект «Жилье и городская среда». Он напомнил, что спрос на новостройки в значительной степени поддерживается за счет ипотеки. Не случайно в нацпроекте заложено постепенное снижение средней ставки по ипотеке (до 8,9% годовых в 2019 году). Между тем, реальные ставки остаются пока на относительно высоком уровне (свыше 10%). Для увеличения объемов ипотечного кредитования и, следовательно, стимулирования спроса на жилье в НОСТРОЙ считают необходимым запустить ипотечные каникулы для дольщиков, покупающих квартиры в новостройках с использованием эскроу-счетов. Речь идет о том, что заемщикам может быть предоставлен льготный период по уплате взносов по ипотеке до ввода объекта в эксплуатацию. Помимо этого, как сказал на совещании Антон Глушков, целесообразно расширить перечень категорий граждан, имеющих право на льготные ставки по ипотечному кредитованию. По мнению главы НОСТРОЙ, сделать ипотеку более доступной для граждан может развитие в России системы жилищно-сберегательных вкладов. «Это позволит населению сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита», — пояснил он.
Важнейшим моментом в части жилищного строительства Антон Глушков считает обеспечение безболезненного перехода отрасли на новый механизм финансирования девелоперских проектов. Как отметил глава НОСТРОЙ в ходе совещания, из 130 млн кв. м строящегося жилья на 1 июля требованию о тридцатипроцентной готовности (одно из условий завершения проекта по старым правилам без эскроу-счетов) соответствовало 60 млн кв. м. При этом заключения, подтверждающие такую степень готовности, были выданы только на 14 млн кв. м. В связи с этим в НОСТРОЙ считают целесообразным в качестве отсекающего срока, к которому застройщики должны подавать в соответствующие органы власти заявления о готовности проектов, установить 31 декабря 2019 года. «За это время «ДОМ.РФ» сможет развернуть систему гарантирования, чтобы региональные проекты, которые в настоящее время не являются привлекательными для банков, имеют низкую маржинальность, смогли получить проектное финансирование», — пояснил Антон Глушков. Напомним, что пока крайний срок получения подтверждения о соответствии установленным критериям не установлен. Глава Минстроя Владимир Якушев заявлял, что предварительно обсуждалась дата 1 октября 2019 года.
Антон Глушков отметил важность решения о повторных экспертизах. По мнению нацобъединения, этот механизм заработает быстрее, если появится документ, четко устанавливающий должностные полномочия и ответственность главных инженеров и архитекторов проектов. Целесообразно, считает Антон Глушков, определить форму заключения об отсутствии необходимости проведения экспертизы. Приветствуют в НОСТРОЙ и разделение сметной стоимости строительства и цены контракта. «Это предложение, которое тоже давно назревало в профессиональном сообществе.
Думаю, что это очень своевременная норма, — сказал он. — Однако здесь требуется дополнительное правовое обеспечение, для того чтобы все заказчики могли по одинаковой методике определять и составлять сметы контракта, на основании которых подрядчики будут по укрупненным видам работ закрывать выполненные объемы».
Президент НОСТРОЙ обратил также внимание на существующий во многих регионах дефицит базовых строительных материалов. «С целью оптимизации затрат строителей необходимо, наверное, разработать какую-то систему радиусов доступности общих базовых строительных материалов, дабы на территории всей РФ инструменты по актуализации системы ценообразования были эффективны и применялись повсеместно», — предложил он.
Кроме того:
Губернатор Ставропольского края Владимир Владимиров, выступивший на совещании, считает, что помочь строителям можно и путем ужесточения ответственности для недобросовестных участников торгов. По его словам, речь, прежде всего, идет об использовании демпинга на аукционах и сознательном затягивании процедуры необоснованными жалобами, число которых при увеличении объема задач по строительству «аврально» растет. В качестве еще одной меры господдержки Владимир Владимиров предложил компенсировать застройщикам жилья расходы на инженерные сети не по факту сдачи объекта, а субсидируя их строительство с самого начала, сокращая издержки компаний. Также, по словам губернатора, жизненно необходимо докапитализировать программу «Стимул», предоставив регионам финансовую дополнительную поддержку на строительство инженерных сетей и социальных объектов.
