Публикации
Антон Мороз для РБК-Недвижимость: Между банком и покупателем: две главные проблемы российских застройщиков
Сегодня у застройщиков есть две главные проблемы. Во-первых, постоянные изменения в нормативах, которыми мы пользуемся при строительстве жилья. За последнее время закон, регламентирующий деятельность застройщиков, поменялся 26 раз. На цикл строительства здания в каждом случае приходится два-три изменения, что не позволяет в спокойном режиме проводить комплексную застройку территорий и вообще заниматься строительством в нормальном режиме. Это основная проблема. Во-вторых, недопонимание между банковской и строительной сферами, особенно на региональном уровне, и отсутствие возможности привлечения проектного финансирования в субъектах РФ, требующих развития.
В отношениях между банками и застройщиками есть свои нюансы. Если мы берем топ-20 застройщиков и основные системообразующие банки в регионах строительного развития (Санкт-Петербург, Москва, Московская и Ленинградская области, Краснодарский край и города-миллионники), то там существуют системные выстроенные отношения финансистов и крупных строителей, застройщики четко понимают, каким образом они работают с банковской системой.
Если мы говорим об остальных субъектах, строительство и развитие в которых должно приносить основной объем требуемого ввода жилья (особенно с учетом необходимости равномерного расселения граждан по территории РФ, о чем говорит президент), то там есть серьезные проблемы, связанные с неготовностью банковского сектора работать с региональными застройщиками. К сожалению, банки ориентированы сейчас на маржинальность проектов от 15%, тогда как очевидно, что за пределами крупных агломераций маржинальность равна 5–7%, а где-то даже и 2%. С такими проектами банки не работают. Эту ситуацию нужно менять. Банковский менеджмент ориентирован сейчас на крупные проекты в больших городах и не открывает филиальной сети для работы в субъектах с проектным финансированием, специалисты которой были бы готовы оценивать низкомаржинальные проекты на местах, тоже достойные финансирования и уполномоченные принимать по ним положительные решения на месте рассмотрения. Например, мы можем сказать относительно СКФО и СЗФО, где проектов с маржинальностью выше 5% в принципе не существует. В основном строители работают с проектами маржинальностью 2–3%, притом что на территориях открыты отделения банков, которые принимают документы на финансирование в соответствии с внутренними положениями. Однако через несколько этапов оценки из центрального московского офиса зачастую приходит решение об отказе в финансировании без особых на то причин. Такая проблема существует в Нальчике, Махачкале, Архангельске, Мурманске и многих других малых городах.
Недостаточно продуктивно показала себя система работы через эскроу-счета. К сожалению, региональные застройщики по ней не могут получить финансирования. И если не будет изменен подход, то мы можем по примеру Кавказа уйти в так называемое темное финансирование, когда за счет реализации кредитных взносов наличными от населения будут появляться, с одной стороны, построенные объекты с темным финансированием, а с другой — обманутые граждане. Касательно работы с деньгами — сейчас при работе с эскроу-счетами населению гарантирован безопасный механизм использования этих средства, что должно стать механизмом уменьшения стоимости ипотеки (предоставление каникул), а также механизмом по ослаблению нагрузки на застройщика. Но пока мы очень медленно двигаемся в этом направлении.
Работа с властями: законопроекты и замечания
Сегодня регулярно вносятся и принимаются законы, регулирующие работу строительной сферы, и наше сообщество постоянно высказывает по ним свои предложения. На прошедшем совещании с вице-премьером Мутко и министром строительства и ЖКХ России Якушевым по многим из них мы получили конкретные решения. Кроме того, была озвучена возможность в дальнейшем перехода системы финансирования, близкой к той, которую мы просили. Это поэтапное раскрытие экскроу-счетов по мере окончания этапов строительства и доступ таким образом застройщиков к деньгам без угрозы злоупотреблений с ними. Нам кажется, что здесь следовало бы больше внимания уделить вопросам решения региональных проблем отрасли.
Проведя отраслевые совещания, мы составили список замечаний к законопроекту. Основное из них — необходимость установления постановлением правительства, которое дает возможность застройщику достраивать жилье в льготном режиме (без применения механизмов нового финансирования) до достижения 30%-ной готовности до 1 января 2020 года. Мы предлагаем, чтобы при определении этой даты был учтен цикл строительства обьектов. К сожалению, пока правительство указало 1 октября. Мы в этой ситуации теряем три строительных месяца, а это очень большое число объектов, которое могло быть профинансировано и построено по старым правилам. Установление реальной и обоснованной даты — очень важное замечание, которое, как мы надеемся, все же будет реализовано на практике. Есть и другие замечания, заслуживающие внимания, которые с подробной аргументацией мы публикуем на нашем сайте и всегда озвучиваем на совещаниях с властью.
Наша позиция такова: любые изменения к законопроектам должны быть обоснованы с точки зрения строительного производства. На сегодня у нас есть некие данные, которые указаны в качестве ограничительных мер с установленными сроками (1 июля, 1 октября). При этом они не связаны с циклом строительства многоквартирного дома. В стройке существует цикл строительства объекта (12–36 месяцев), исходя из которого мы выводим реальную дату, которая позволит строителю физически, например к 31 декабря, выйти на 30% готовность здания. Ориентируясь на эти сроки, можно менять законодательство без противоречий техническим регламентам и специфике строительства.
Кроме того, мы надеемся на проведение информационной политики, разъясняющей истинное положение отрасли, обросшей мифами и стереотипами о гигантских прибылях и непрозрачной бухгалтерии. Согласно словам руководителей ЦБ РФ, строительство у нас сегодня является теневой отраслью. Это не так. К проблемным объектам строительной отрасли относится всего лишь 6% возводимого жилья и возводимых объектов в принципе. Тогда как проблемных банков, по нашему мнению, в стране существует гораздо больше. Так что отрасль, которая во многих регионах является системообразующей, а в некоторых несет основную налоговую нагрузку (третье-четвертое места по количеству выплачиваемых налогов в регионе — это всегда строительная отрасль) — уже не может называться теневой.
Такая оценка от Центробанка крайне неправильна и не заслуженна строителями. А изменение отношения к отрасли со стороны и граждан, и власти повлияет как на объем выдаваемого ипотечного кредитования, так и на доверие со стороны банков (при этом мы не отрицаем необходимости совместных усилий и повышения квалификации финансового менеджмента строительных компаний, участвующего в системной работе с банками) и сможет привести нас к общеевропейской системе оценки строительных работ, где кредитование строительства идет от 1–4%, где отрасль является не рисковой, а инвестиционно-привлекательной, где граждане с удовольствием в нее вкладывают. Для этого мы сейчас много работаем с популяризирующими отрасль инструментами — проводим просветительские мероприятия на уровне субъектов, взаимодействуя с гражданами в рамках общественного контроля за исполнением нацпроектов, работая с органами власти в различных экспертных структурах. И мы рады, что вице-премьер Мутко назвал «Нострой» основным экспертным институтом правительства и внес в протокольное решение именно такую формулировку, что все нормативные документы должны обязательно согласовываться с нами как основными представителями экспертного и профессионального сообщества.
Прогноз: ожидания и опасения
Исходя из всего вышесказанного можно составить приблизительный прогноз на ближайшие годы. Количество вводимого объема жилья в течение полутора-двух лет станет уменьшаться. Будет иметь место факт попытки зачета в качестве сданных квадратных метров любой формы строительства со стороны чиновников на местах — от реконструкции до учета «дачных» метров, использование дополнительных данных кадастрового учета и т. д., что может привести (и уже приводит) к необъективным статистическим данным, негативно влияющим на развитие строительной отрасли. Но мы надеемся, что в течение года мы будем такие факты выявлять и корректировать прогнозы и фактические цифры до их реального размера.
Очень надеемся, что найдутся грамотные люди, которые отнесутся к возможностям, заложенным в нацпроектах, как к драйверу развития строительства РФ, которые определят порядок использования финансов разумно (например, изначально создадут банк земли с готовой инфраструктурой для жилищного строительства, что будет сопряжено с развитием дорожного хозяйства, промышленного строительства, строительства центров развития промышленности и энергетики). Это поможет нам не допустить ситуации, которую мы зачастую видим сегодня, когда более 20% построенного жилья не используется по причине невостребованности в этом конкретном месте.
Надеемся, что будет принят комплекс мер, который даст толчок федеральным и региональным структурам к новому вектору развития инвестиций в строительство. После этого появится вера граждан, которые и являются основными инвесторами на стройке и которые голосуют за развитие своим рублем. А это позволит к 2024 году приблизиться по крайней мере к заложенным в нацпроекте показателям в 120 млн кв. м возводимого жилья и окончательно избавиться от проблемы обманутых дольщиков. Однако если государство на федеральном уровне и субъекты не будут заниматься системной работой по развитию регионального строительства и стимулированием у граждан потребительского спроса к строительным объектам, мы рискуем потерять большую часть строительных компаний среднего и малого бизнеса. Чего, надеюсь, не случится.
Строительная отрасль сейчас объединяет более 7 млн работающих граждан РФ, от нее зависит более 20 млн граждан, в той или иной степени соприкасающихся с процессами строительства. И если отрасль будет выведена на новый уровень восприятия государством и обществом, то мы уверены, что она станет основным локомотивом развития экономики РФ.
