Публикации

Чего ждать после перехода строительства на счета эскроу (А.М.Мороз для «ФедералПресс»)

С сегодняшнего дня в России прекратила существование долевая схема строительства жилья. Застройщики теперь будут обязаны возводить дома за собственный счет или на взятые в банках кредиты. Деньги покупателей будут перечисляться на эскроу-счета, получить их компании смогут только после завершения стройки. «ФедералПресс» поговорил с экспертами и выяснил, готов ли рынок к переходу на новые рельсы и чего ждать от реформы покупателям жилья.

Переходный период

Переход на новую схему финансирования строительства произойдет не сразу. Процесс акклиматизации бизнеса к новым условиям займет два-три года, о чем предупредил президент Владимир Путин. Федеральные власти сделали для застройщиков некоторые послабления. Главное – если готовность дома составляет 30 и больше процентов, то переводить его на эскроу нет необходимости. Причем застройщикам дали время до 1 октября, чтобы они смогли успеть достроить здания до этого уровня. Сами застройщики просили срок до нового года. Минстрой не исключил, что еще больше смягчит условия по ходу реформы.

Механизм эскроу заработал еще в прошлом году, но, как указала сотрудник лаборатории исследования денежно-кредитной системы РЭУ имени Плеханова Марина Данилина, не пользовался популярностью у застройщиков. Согласно мониторингу Ernst&Young, в 2018 году по новому принципу возводились 1,5 млн квадратных метров – около 1 % от общих объемов строительства.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал «ФедералПресс», что по состоянию на начало июня около тысячи застройщиков подали 1635 заявок на финансирование проектов в 18 банков. В основном это компании Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Есть регионы, в которых до сих пор не подано ни одной заявки.

«Всего заключено кредитных договоров на 75 миллиардов, на эскроу-счетах аккумулировано 8,5 млрд рублей. Этого, конечно, недостаточно. Эти денежные средства обеспечат строительство лишь нескольких десятков домов. Поэтому говорить о готовности застройщиков и банковской системы к новой схеме финансирования пока не приходится», – сказал Мороз.

Банки тоже не спешат

В списке банков, которым разрешено открывать счета эскроу, находятся 95 организаций, 70 из которых относятся по размерам к первой сотне. Но о готовности начать проектное финансирование объявили пока только 28 финучреждений. По мнению Антона Мороза, кредитование строительного бизнеса банкам невыгодно.

«Конкуренция банков существует, но только за крупнейших застройщиков. В регионах ее практически нет. Более 70 % опрошенных нами региональных застройщиков говорят о трудностях в получении проектного финансирования. Для банков региональные низкорентабельные проекты с маржинальностью 5–9 % не представляют интереса», – отмечает вице-президент НОСТРОЙ.

Пока не совсем понятно, что делать застройщикам, которым банки откажут в кредитах. Предполагается, что гарантии для таких проектов сможет выдавать госкомпания ДОМ.РФ, однако пока институт такого гарантирования не заработал.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева видит плюс в том, что рискованные проекты не получат кредитную поддержку и это позволит оставить на рынке надежных игроков: «Строительство – это сфера, где должны взаимодействовать профессионалы. Сказать, что обе стороны, и застройщики, и банки, в полной мере готовы с сегодня на завтра начать жить по-новому, трудно. И первым, и вторым потребуется какое-то время. Но если не установить какую-то конкретную дату для начала новых правил игры, то игра никогда не начнется».

Крупные застройщики относятся к нововведению спокойно: они уже опробовали новшество, как правило, уже открыли счета эскроу. Их беспокоит то, что новая процедура затягивает процесс строительства.

«С механизмом эскроу работать можно, но далеко не все банки готовы принимать застройщиков, а те, которые принимают, не всегда знают, какие конкретно документы застройщик должен им предоставить, и меняют перечень на ходу. Проблема в том, что в банковском секторе не выработан стандарт кредитования девелоперов по эскроу, поэтому на рассмотрение заявки уходит до трех месяцев. И банки в данной ситуации тоже можно понять. Они рискуют деньгами дольщиков, поэтому, безусловно, контролируют все этапы строительства. Я уверен, что со временем срок рассмотрения одобрения кредита сократится, будут разработаны стандарты требований к предоставляемой документации. Но пока этого нет», – поделился опытом заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

«Издержки, которые понесут участники рынка на исполнение новых процедур, при квалифицированном финансовом менеджменте в девелоперских компаниях и банках не являются критичными для экономики проектов. При переходе на новую модель основным риском может стать скорость рассмотрения заявок на проектное финансирование от застройщиков, поскольку практически весь объем нагрузки по проектному финансированию с использованием эскроу ложится на один банк», – ответили в пресс-службе компании «Брусника».

«Каждый четвертый уйдет»

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что для 85 % застройщиков с первых дней действия реформы ничего не меняется. У них будут время и возможности завершить начатые проекты. Те застройщики, которые переходят на проектное финансирование, будут протестированы банками, и, если они не смогут получить кредиты, для них предусмотрена возможность небанковской помощи от Фонда защиты дольщиков.

Переходный период, по словам Алексеенко, займет время до конца 2020 года. Именно в это время будут реализованы первые проекты по счетам эскроу (по оценкам РАСК, 25–30 млн квадратных метров). Станет ясно, насколько новая схема интересна для населения, что нужно еще «докрутить».

«Именно результаты этого этапа позволят застройщикам, которые достраивают объекты по старым правилам, решить, стоит ли дальше работать на рынке с использованием проектного финансирования. Возможно, часть решит либо полностью уйти с рынка – к примеру, непрофильные застройщики, компании, которые просто имели землю и решили ее застроить, – либо перейти на уровень подрядчиков. Считаем, к концу 2020 года каждый четвертый застройщик уйдет, как минимум с уровня девелопера», – прогнозирует Алексеенко.

По словам Мороза, строительные организации уже уходят с рынка. В мае этого года в России насчитывалось 448 застройщиков-банкротов (с объемом незавершенного строительства 10,8 млн квадратных метров), тогда как год назад – 294 (и 7,8 млн квадратных метров соответственно). Некоторые крупные застройщики из топ-10 уже заявляют о сокращении присутствия в регионах. Недавно об уходе с российского рынка заявил финский девелопер ЮИТ.

«Процесс сокращения количества частных застройщиков на рынке жилищного строительства будет продолжаться до тех пор, пока не повысится инвестиционная привлекательность отрасли в целом. Сегодня в условиях роста стоимости стройматериалов, тарифов, повышения кредитной нагрузки рентабельность проектов жилищного строительства падает и в среднем составляет не более 15 %», – утверждает Мороз.

По расчетам консалтинговой компании Knight Frank, доходность девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения эскроу может сократиться в 1,5–2,5 раза. Больше всего это затронет небольших, в особенности региональных застройщиков. Это повышает риски не только для девелоперов, но и для кредитующих их банков, отмечает Марина Данилина.

Через год будет дороже

Большинство экспертов уверены, что проектное финансирование приведет к подорожанию жилья в новостройках. Прогнозы такого роста колеблются в пределах от 4 до 7 %. Причем чем дальше вглубь реформы, тем больше будут дорожать квартиры, по мере того как застройщики будут переходить на эскроу и брать кредиты.

«Прежняя схема привлечения денежных средств дольщиков для застройщиков была точно дешевле, чем новый порядок. Конечно, это найдет отражение в стоимости продаваемого жилья. Застройщики не могут финансировать изменения в законодательстве только за счет своей рентабельности и со временем будут вынуждены перекладывать возрастающие расходы на строительство жилья на покупателей», – комментирует вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.

После начала реформы ожидается падение объемов строительства. Количество выданных после 1 июля 2018 года разрешений крайне низкое, отмечают в НОСТРОЙ. Хотя застройщики успели набрать участков «про запас», а государство поддерживает спрос на новое жилье, в ассоциации опасаются, что покупатели все чаще станут выбирать вторичку.

«По нашим оценкам, можно прогнозировать рост цен на этапе котлована. То есть будет сокращаться разница между стоимостью жилья на начальной стадии реализации проекта и готового жилья. Это связано с тем, что именно на первоначальном этапе у застройщика будет самая высокая кредитная нагрузка, которая будет снижаться по мере поступления денежных средств на счета эскроу», – объясняет Антон Мороз.

По прогнозам РАСК, на первом этапе реформы повышение цен на жилье будет небольшим – в пределах 4–6 %, однако потом, с появлением объектов, построенных по новому принципу, средняя стоимость может возрасти на 9–10 %.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование не так сильно окажет влияние на цены. Доходы граждан падают, и значительного повышения строители позволить себе не могут. По мнению Надежды Косаревой, цены определяются в первую очередь не затратами на строительство, а спросом и предложением: «Если доходы будут расти, а предложение жилья несколько сократится, то цены могут подрасти. Если доходы не будут расти, то и цены, скорее всего, не будут существенно изменяться».

«Рынок и дальше будет располагать достаточным доступным объемом предложения. А цены будут повышаться постепенно, по мере роста строительной готовности объектов. При этом девелоперы не отменят акции и скидки. Все, как и раньше. Хотя, безусловно, сейчас новостройки дешевле, чем они будут осенью или через год-полтора. Поэтому сегодня объективно наиболее благоприятное время для покупки», – советует директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Обмануть систему

Уже обсуждается, смогут ли застройщики обмануть новую систему. Марина Данилина считает, что такой сценарий вполне вероятен. Если схема с эскроу окажется слишком проблемной, застройщики могут начать искать пути обхода – например, через накопительные жилищные кооперативы.

«Законодательные формулировки сегодня таковы, что исключают возможность при строительстве многоквартирного жилья использовать иные схемы финансирования. Любые отклонения от существующих правил чреваты серьезной ответственностью. Таким образом государство стремится не допустить появления новых схем финансирования строительства жилья гражданами. Исключение – строительные проекты, финансирование которых осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями», – замечает другую лазейку эксперт консалтинговой компании ЮКЕЙ Анжелика Сабурова.

Другие эксперты считают, что законодательство исключает безнаказанность таких попыток обхода. К государственному надзору присоединится жесткий контроль со стороны банков, которые в случае выявления подозрительных схем могут просто лишить компанию финансирования.

«Не думаю, что стоит подробно говорить о появлении иных, серых схем привлечения денег дольщиков, так как строительная отрасль хорошо регулируется. Попытки застройщика уклониться от соблюдения законодательства точно вскроются – если не на стадии реального начала строительных работ, то на стадии получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», – полагает Ирина Зырянова.

Строительные компании в скором времени, по всей видимости, запросят поддержки у государства, когда столкнутся с падением объемов строительства и продаж. Профессиональные объединения уже предлагают ввести дополнительные меры господдержки отрасли. Николай Алексеенко полагает, что государству, вероятно, придется пойти на меры стимулирования рынка, чтобы убедить сомневающихся в эффективности эскроу.

Дальнейшее развитие реформы будет зависеть от экономической ситуации в стране, указывает руководитель департамента новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев: «Если рыночная ситуация будет благоприятной, ставки будут снижаться, то на рынке может возникнуть дефицит выгодных предложений от застройщиков, который будет вызван высоким спросом и высокой покупательской способностью. Это все создаст благоприятные и комфортные условия для самих застройщиков, которые в этом случае не будут гнаться за сроками сдачи в ущерб качеству и смогут сосредоточиться именно на качестве. В случае же если экономическая ситуация будет неблагоприятной, то процесс может развернуться совершенно другим образом».

Марина Данилина упоминает и другой, наименее вероятный, но все же возможный сценарий: «После торможения темпов продаж новостроек провал проектного финансирования станет очевидным. В результате произойдет вынужденный возврат к старой схеме».