Публикации
Антон Глушков: «Строительная отрасль потеряла инвестиционную привлекательность»
11 июня 2019 года в офисе Национального объединения строителей состоялось масштабное совещание под председательством вице-премьера Виталия Мутко и с участием министра строительства России Владимира Якушева.
Тема совещания традиционна для последних нескольких месяцев: переход жилищного строительства на проектное финансирование. И если раньше все заботы правительства, Минстроя России и депутатов были направлены на защиту дольщиков, то сейчас пришло время услышать от застройщиков, как они планируют жить и работать после 1 июля 2019 года.
В совещании приняли участие заместитель министра финансов Алексей Моисеев, заместитель председателя Банка России Ольга Полякова, президент Национального объединения строителей Антон Глушков, генеральный директор АО «ДОМ.РФ», председатель совета директоров АО «Банк ДОМ.РФ» Александр Плутник, представители Минстроя России, уполномоченных работать с эскроу-счетами банков, руководители строительных компаний из Москвы, Санкт-Петербурга и всех федеральных округов. Зал заседаний НОСТРОЙ был заполнен, что называется «под завязку» - он теперь явно не предназначен для таких больших мероприятий (от старого большого зала НОСТРОЙ отказался в процессе переезда с этажа на этаж).
О том, что проблем у застройщиков очень много, говорит тот факт, что совещание затянулось на два с половиной часа, и всем хотелось донести до вице-премьера предстоящие трудности. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков с цифрами в руках доказал, что строительная отрасль имеет рентабельность гораздо более низкую, чем этого хотят банки. Как расшивать эту ситуацию и где строителям, особенно региональным, брать деньги? Застройщики из регионов говорили о том, что спрос на первичном рынке жилья упал, обеспеченность местными стройматериалами довольно низкая, а бумажная отчетность, в том числе, при общении с банками, отнимает много сил и времени. Ну, и конечно, в числе прочих бед традиционно назвали СМИ, которые почему-то не хотят формировать положительный облик строительной отрасли.
Нужно сказать, что Виталий Мутко внимательно выслушал и запомнил все замечания застройщиков, что и подтвердил на встрече с журналистами по итогам данного совещания, отметив при этом роль НОСТРОя: «Состоялся конструктивный разговор и, я думаю, не последний. НОСТРОЙ сегодня – это организация, которая объединяет все СРО страны и всех застройщиков. Вы – главные эксперты. Мы на вас опираемся, поэтому здесь у вас и собрались. Для нас очень важно, чтобы здесь у нас была постоянная площадка для того, чтобы мы корректировали нашу политику в области жилищного строительства».
Ход совещания и его итоги Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал президент Национального объединения строителей Антон Глушков:
- Антон Николаевич, сегодня впервые за 10 лет в офисе НОСТРОя прошло совещание с участием вице-премьера Виталия Мутко и министра Владимира Якушева. Чем вызвано такое повышенное внимание к НОСТРОЙ?
- Я думаю, что сейчас Минстрой России и курирующий вице-премьер всерьез озабочены реформой жилищного строительства. Такой масштабной реформы долевого строительства до этого не было. В закон о долевом строительстве жилья за последнее время внесено 25 пакетов поправок, а сегодня мы говорили о двадцать шестом, и это не предел. Но Россия очень разная, экономическая ситуация в регионах тоже очень разная, и у Минстроя России появилось понимание, что сегодня нужна реальная обратная связь со стороны всех субъектов Российской Федерации. Понятно, что нужно наводить порядок в жилищном строительстве, нужно защитить интересы дольщиков, но при этом необходимо сохранять строительную индустрию и добросовестных застройщиков. И в этой ситуации НОСТРОЙ стал той уникальной площадкой, которая осуществляет связь со всеми компаниями – и застройщиками, и генподрядчиками, и с теми, кто работает с бюджетными организациями.
Сейчас в 76 регионах есть саморегулируемые организации – члены НОСТРОЙ, компании из остальных регионов входят в смежные СРО. Информационного канала лучше, чем НОСТРОЙ, на сегодняшний день нет. Поэтому наша основная задача – выразить мнение профессионального сообщества по поводу дошлифовки законодательства, которая сейчас происходит. Мы видим ряд нюансов, видим двойное толкование, которое нужно исключить, но самое главное – помочь нашим коллегам перестроиться в новые условия работы. Мы будем активно участвовать в обсуждении и прохождении нового пакета поправок в 214-ФЗ, будем осуществлять информационную деятельность и всячески поддерживать Минстрой России в правильных начинаниях, которые защищают интересы застройщиков.
У нас сегодня, безусловно, было очень конструктивное совещание, но задачи у Национального объединения строителей и у правительства России в некоторых позициях разнятся. Задача правительства – защита интересов неограниченного круга лиц, то есть граждан, а задача НОСТРОя – представление интересов профессионального сообщества. Мы должны находить разумный и правильный экономический компромисс.
- Как сказал Виталий Мутко журналистам, Вы сегодня довольно жестко выступили на стороне строителей. В чем это выразилось?
- У нас в отрасли есть своя статистика, но статистика для официальных докладов не всегда отражает определенные нюансы. Например, есть цифра выданных ипотечных кредитов, но внутри этой цифры мы видим определенное расслоение: объем ипотечных кредитов склоняется в сторону готового жилья, а не строящегося. Поэтому те объемы ипотеки, которые мы видим на сегодняшний момент, и фактический объем сделок по покупкам на первичном рынке, отличаются между собой.
Мы показали руководству отрасли, что сейчас наблюдается резко отрицательная динамика на первичном рынке. Мы сегодня говорили о количестве предприятий, которые банкротятся не потому, что закон такой суровый – застройщики его на себе еще не почувствовали, а потому что реальная экономическая ситуация очень сложная. Мы видим падение спроса и количества сделок на первичном рынке. Количество выданных разрешений на строительство и в целом объем оборота в строительной отрасли во всех субъектах Федерации, даже в самых экономически успешных и устойчивых, неуклонно падает. И это нужно обязательно учитывать.
Также мы сегодня говорили про постоянно меняющееся законодательство. Застройщику очень сложно планировать бюджет и экономику проекта, когда он начинает при одних условиях, а заканчивает при других. А это существенно влияет на стоимость проекта. Мы говорили о том, что трудности в реализации закона о проектном финансировании строительства жилья лежат не в проблеме с банками, а в проблеме себестоимости и прибыли строительных компаний.
Требование банков о 20% рентабельности проектов для проектного кредитования вполне резонно, потому что в противном случае они не видят источника погашения кредита. Кроме того, компания должна жить, она не должна закончить свое существование после постройки дома, она должна зарабатывать плановую прибыль, генерировать и перекрывать рисковые потоки. Поэтому 20% рентабельности – это правильная величина. Но реально на сегодняшний момент рентабельность строительных проектов гораздо меньше. В среднем по России общая рентабельность составляет 10-15%, но это же даже не за один год. Ведь здесь также наблюдается отрицательная динамика: средний срок строительства жилого дома пять лет назад был 26 месяцев, а сейчас – 38 месяцев. То есть, рентабельность сокращается, а срок строительства увеличивается. Поэтому, если бы берем доходность на единицу времени, то понимаем, что строители зарабатывают 3-4% годовых. Так зачем заниматься бизнесом с такой экономикой, если можно получить гораздо более высокую доходность, просто положив эти средства в банк?
К сожалению, сегодня строительство потеряло инвестиционную привлекательность. И основная наша задача при реализации закона – не проблема его соблюдения. У нас в большинстве своем очень законопослушные застройщики, и проблемных объектов за все годы строительства накопилось всего лишь 5% от общего объема. Наша основная задача – НОСТРОя, Минстроя России и правительства – повысить инвестиционную привлекательность строительства, чтобы его рентабельность позволяла развиваться, осуществлять функции по страхованию, чтобы инвестициям здесь было безопасно. Отрасль должна вернуть былую привлекательность, потому что инвестиционного спроса сейчас в жилищном строительстве не осталось.
- Власть готова слышать то, что говорит НОСТРОЙ и профсообщество в целом?
- Мне сложно оценить результаты сегодняшнего разговора так быстро. В ближайшее время состоится совещание у вице-премьера Виталия Мутко, там обсуждение продолжится. То, что мы сегодня сказали по замечаниям к очередным поправкам в закон 214-ФЗ, вызвало бурную полемику со стороны Минстроя России и ДОМ.РФ. Мы разошлись во мнениях в части чтения законодательства. То есть, у нас понимание норм, которые там прописаны, одно, а коллеги говорят, что на самом деле мы читаем закон не с той стороны. Поэтому я думаю, что на ближайшем совещании мы одинаковым образом попытаемся прочитать и понять этот закон, попросим с пониманием отнестись к нашим предложениям, выслушаем позицию министерства строительства с тем, чтобы не критиковать закон после того, как его приняли, а успеть внести свои правки в текст до его принятия.
