Новости
Идеи НОСТРОЙ по договору жизненного цикла МКД поддержаны экспертным сообществом и Госдумой
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков принял участие в заседании круглого стола Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ на тему «Договор жизненного цикла МКД: перспективы и правовые последствия». Модераторами выступили председатель Комитета Сергей Пахомов, его первый заместитель Владимир Кошелев, а также исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ», член Президиума Правления, председатель Комитета по строительству «Опоры России» Марк Геллер. В дискуссии также участвовали заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько, директор ФАУ «ФЦС» Владимир Калинкин, руководитель направления по капитальному ремонту ППК «Фонд развития территорий» Павел Сысоев и другие эксперты отрасли.
Основными вопросами для обсуждения стали введение в правовое поле договора жизненного цикла в качестве альтернативного способа управления МКД, его особенности, проблемы и стоимость, а также последующее осуществление контроля в отношении сторон. Открывая заседание Сергей Пахомов отметил, что сама тема не академическая, а вполне практическая. Сегодня в законодательстве по-прежнему сохраняется разрыв между этапами проектирования и строительства дома и этапом его дальнейшей эксплуатации. В результате уже после ввода объекта в эксплуатацию единая логика управления часто теряется, а вместе с ней возникают проблемы с содержанием инфраструктуры, оборудования, общих территорий и с ответственностью за техническое состояние дома.
Антон Глушков в своем выступлении прежде всего акцентировал внимание на отсутствии четкого понятия «жизненный цикл» МКД – оно до сих пор формально не определено и не измеряется. Сейчас горизонт планирования ограничен гарантийными обязательствами (до 3 лет на СМР, до 5 лет на отдельные виды материалов). Это не позволяет внятно распределить ответственность между строителями, эксплуатантами и собственниками.
Президент НОСТРОЙ обозначил четыре ключевые предложения, которые впоследствии были поддержаны большинством участников обсуждения.
В первую очередь Антон Глушков указал на необходимость разработки типовой электронной формы паспорта объекта, которая будет содержать все параметры эксплуатации конкретного МКД. По его словам, введение единого электронного паспорта по аналогии с проектными декларациями сделает эксплуатацию прозрачной как для управляющих компаний, так и для жителей.
Второе предложение касается юридического закрепления жизненного цикла МКД с четкой регламентацией обязательных работ и критериев их качества. Антон Глушков отметил, что из-за отсутствия таких норм суды, как правило, встают на сторону потребителей, не учитывая необходимость регулярного обслуживания сложных инженерных систем. В качестве примера он привел оконные блоки, требующие ежегодной регулировки и смазывания уплотнителей, – большинство собственников и управляющих компаний этого не делают, что порождает споры о гарантийных обязательствах. Поэтому, считает глава НОСТРОЙ, нужно законодательно урегулировать обязательные регламентные работы, возможно через тот же цифровой паспорт.
Особое внимание Антон Глушков уделил вопросу сохранности в цифровом виде исполнительной документации и доступа к ней. Президент НОСТРОЙ подчеркнул, что срок эксплуатации МКД составляет не менее 50 лет, однако сегодня нет гарантий, что вся необходимая документация будет храниться так долго. Он призвал создать единый информационный реестр (ГИС), который обеспечит постоянный и гарантированный доступ всех участников жизненного цикла объекта к проектной и исполнительной документации.
Четвертый блок инициатив, озвученных президентом НОСТРОЙ, касается стоимости обслуживания жилья в зависимости от класса МКД. На примере присваиваемых МКД уже 10 лет классов энергоэффективности он констатировал, что это никак не влияет на реальные расходы на эксплуатацию. Антон Глушков предложил привязать плату за электро-, теплоснабжение и другие ресурсы к фактическому классу энергоэффективности МКД, чтобы собственники «чувствовали рублем» выгоду от более высокого класса.
Комментируя саму идею создания договора жизненного цикла МКД, президент НОСТРОЙ назвал ее давно назревшей и понятной, однако указал на серьезные юридические сложности. Главная из них заключается в том, что застройщик в соответствии с действующим законодательством представляет собой SPV-компанию (создающаяся для реализации, как правило, одного инвестиционного проекта), которая прекращает деятельность после сдачи дома и передачи его в эксплуатацию. Лишь малая часть строительных компаний в России способна функционировать десятилетиями, на протяжении всего жизненного цикла МКД. Кроме того, невозможно на 50 лет вперед рассчитать стоимость эксплуатации, индексацию платежей и затраты на капитальный ремонт и утилизацию объекта. В связи с этим Антон Глушков предложил развивать механизмы вмененной ответственности собственника за надлежащую эксплуатацию имущества.
В завершение Антон Глушков подчеркнул, что для полноценного создания договора жизненного цикла МКД необходимо юридически (по аналогии с недавно принятым ГОСТом по типам отделки в новостройках) закрепить классы жилья – от класса зависят реальные нагрузки на дальнейшее обслуживание квадратного метра. На сегодняшний день все обозначения являются исключительно маркетинговым ходом со стороны застройщиков.
Кроме этого, президент НОСТРОЙ поддержал позицию Сергея Пахомова о необходимости формализовать требования к квалификации специалистов управляющих компаний. Он напомнил, что инженерные системы домов постоянно усложняются, и эксплуатировать их должны профессионалы, регулярно подтверждающие свою квалификацию через экзамены или систему добровольной оценки квалификации.
Предложения президента НОСТРОЙ были поддержаны большинством представителей экспертного сообщества, участвующих в обсуждении. Идеи Антона Глушкова, озвученные в рамках дискуссии, были названы конкретными и необходимыми.
