Новости

Российская газета

Антон Николаевич, какие важные изменения в законодательной базе строительства произошли за 2025 год и в начале наступившего 2026-го?

Антон Глушков: Все изменения последнего времени направлены на выстраивание паритетных отношений между потребителем и девелопером. Из последних нововведений - вступление в силу ГОСТа на отделку, который должен снять разногласия между законом о долевом строительстве и законом о защите прав потребителей. Это не просто бюрократическая формальность. Раньше понятие «хорошая отделка» у застройщика и покупателя часто расходились, что приводило к бесконечным спорам и даже судам. Новый стандарт закрепляет критерии геометрии поверхностей, допустимых отклонений, качества материалов и итоговой отделки помещений. Это позволит и добросовестному застройщику, и покупателю максимально четко определить параметры будущего объекта. Это важный этап эволюции рынка.

Кроме того, я бы выделил тонкую настройку льготной ипотеки. Сейчас более 80 процентов сделок на первичном рынке в регионах проходят с использованием программы «Семейная ипотека». Но с 1 февраля уже произошли серьезные изменения параметров льготных программ. Основное изменение - адресность. Теперь кредит доступен не просто гражданину, а именно семье с определенным набором критериев. Это, безусловно, меняет структуру спроса и влияет на объемы сделок на первичном рынке.

Есть ли изменения в механизме комплексного развития территорий?

Антон Глушков: Комплексное развитие территорий сегодня стало основным инструментом застройки в крупных городах. Муниципалитеты активно используют этот механизм, «зашивая» в него обязательства застройщиков по созданию социальной и транспортной инфраструктуры. Как следствие, это, конечно, ложится в стоимость квадратного метра. Но это объективная реальность и плата за комфортную среду проживания - потребитель хочет и должен получать не просто квартиру, а готовый район для жизни со всей необходимой инфраструктурой. Только за бюджетный счет это сделать невозможно. Поэтому сейчас идет активная донастройка подзаконных актов на федеральном уровне, а регионы экспериментируют, активно настраивают механизм под себя, ищут баланс между интересами бизнеса и города, анализируя лучшие практики соседей.

Одновременно идет реформа в сфере ресурсоснабжения. Появился важный позитивный тренд: муниципалитеты, ресурсоснабжающие организации (РСО) и девелоперы начали сообща пересматривать нормативы потребления. Раньше это волновало только застройщиков, которые хотели платить меньше за подключение. Теперь же и РСО не желают платить за потери, вызванные избыточными диаметрами труб и недозагрузкой построенных сетей.

Кроме того, есть еще один объективный фактор - сокращение бюджетных инвестиционных программ на развитие коммунальной инфраструктуры. Поэтому регионы сейчас проводят ревизию норм и корректируют их, чтобы эффективнее загружать существующие сети без дополнительных затрат из бюджета - это напрямую влияет на плату за присоединение новых объектов.

Что еще, на ваш взгляд, стоило бы усовершенствовать в строительном законодательстве в 2026 году?

Антон Глушков: 2026 год, вероятно, станет периодом формирования новой правоприменительной практики, особенно во взаимоотношениях строительных компаний и банков. Мы видим риски, связанные не с законами, а с их применением в новых экономических условиях.

Более 80 процентов сделок на первичном рынке недвижимости в регионах проходят с использованием программы «Семейная ипотека».

Сейчас практически каждый пятый проект долевого строительства - с кредитной нагрузкой по ставке выше 18 процентов. Во многих регионах рентабельность просто не позволяет заложить такие затраты в цену квадратного метра. Компании вынуждены идти в банки за реструктуризацией, менять параметры сделок, а это всегда приводит к удорожанию в долгосрочной перспективе. Пока удачных прецедентов разрешения таких ситуаций не было, но, анализируя ситуацию в регионах, мы понимаем, что они могут появиться.

Что касается непосредственно законов, то сейчас продолжается активная дискуссия о том, чтобы сделать «Семейную ипотеку» более гибкой и прогрессивной, привязав процентную ставку к количеству детей в семье. Это мощный демографический инструмент, и я думаю, что итоговое решение мы получим уже в этом году. То есть «донастройка» будет касаться точечных, но важных параметров, в то время как базовые законы уже работают эффективно.

Как идет выполнение национальных проектов и планов по жилищному строительству?

Антон Глушков: Здесь картина неоднородная и зависит от того, объекты каких лет ввода мы рассматриваем. По 2026 году у нас достаточно оптимистичный прогноз по объемам ввода. В этом году будут достраиваться объекты, заложенные в 2023-2024 годах, когда рынок был на подъеме, действовало много льготных программ, а ключевая ставка была еще не такой высокой. Уровень реализации жилья там хороший, темпы строительства стабильные. Целевые параметры нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2026 год, скорее всего, будут достигнуты, а показатели ввода - сопоставимы с предыдущими периодами.

В 2026 году может сформироваться новая правоприменительная практика во взаимоотношениях строительных компаний и банков.

А вот 2027 год вызывает серьезные опасения. Это объекты, стартовавшие в конце 2024-го и в 2025 году, когда рынок вошел в стадию высокой ключевой ставки и сжатия льготных программ. Застройщики объективно уменьшили ввод новых проектов. Объемы многоквартирного жилья, которое планируется ввести в 2027 году, по сравнению с базой 2024 года, сократятся практически в четыре раза. Средний срок строительства остается более двух лет, поэтому быстро компенсировать этот провал не получится. Так что по многоквартирным домам в следующем году, думаю, нас ждет падение. Надеюсь, что общими усилиями государства и регионов удастся нивелировать этот спад к горизонту 2029-2030 годов, чтобы итоговые показатели нацпроекта были выполнены.

Как уменьшение ввода нового жилья повлияет на потенциального покупателя?

Антон Глушков: Главная сложность - это дефицит предложения, который мы увидим. Высокая ключевая ставка и сокращение ипотеки привели к тому, что градостроительный потенциал новых проектов резко снизился. Кроме того, высокая стоимость кредитования (выше 18 процентов годовых для многих проектов) душит рентабельность.

Но, несмотря на сложности, рынок ищет новые пути. В регионах сегодня побеждает не тот, кто строит «элитку», а тот, кто предлагает качественное, но доступное жилье эконом- и комфорт-класса. Города разрастаются вширь, потому что земля на периферии всегда дешевле. Люди голосуют рублем, выбирая ипотеку и доступную стоимость квадратного метра.

Что касается элитного сегмента в Москве, то это во многом история про инвестиции и сбережения, в том числе для состоятельных жителей регионов. Это такой «финансовый абсорбент», но не системное решение жилищного вопроса.

Вторая перспектива - это замещение многоквартирного строительства индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), особенно около мегаполисов. Здесь уже сложился устойчивый тренд. Стоимость земли под многоэтажки в городах выросла до 50 процентов в структуре себестоимости, и ИЖС становится конкурентным не только по образу жизни, но и по цене. Однако для массового развития комфортного ИЖС нужны удобные кредитные ресурсы - либо снижение ключевой ставки, либо запуск госпрограмм.

А каковы, по вашему мнению, перспективы развития рынка жилья на следующий год?

Антон Глушков: 2027 год, скорее всего, станет переломным с точки зрения дефицита предложения. Но, надеюсь, этот дефицит, который начнет ощущаться уже в конце 2026 - начале 2027 года, станет мощным стимулом для запуска новых проектов и наращивания объемов строительства жилья по всей стране. Вероятно, этот же дефицит приведет и к коррекции цен. Дело в том, что последние три года официальная инфляция росла быстрее, чем стоимость квадратного метра в большинстве городов. В абсолютных цифрах цена не падает, но в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) она снижается. Соответственно, в 2027 году рынок, скорее всего, будет вынужден эту разницу отыграть. И когда экономика проектов сойдется с требованиями банковского финансирования, тогда девелоперы смогут активнее начинать новое строительство на фоне растущего спроса и более доступных кредитов.

© Российская газета - Спецвыпуск: Дом и интерьер №67(9903)