Новости

В ходе диалога ведущие вместе с главой нацобъединения обсудили ключевые вопросы, связанные с ипотечным кредитованием и его ролью в развитии строительной отрасли России. Эксперт рассказал, почему ипотеку стоит рассматривать не как большой долг, а как разумный финансовый инструмент, который уже сегодня может стать ключом к новой жизни, и выделил несколько важных тезисов, полезных как потенциальным покупателям жилья, так и участникам рынка.

Ипотека важна и для покупателя, и для девелопера

Сегодня у строительных компаний нет возможности напрямую брать деньги у населения. С 2019 года государство сформировало систему максимальной защиты инвестора или будущего собственника, введя систему банковского финансирования строительства через счета эскроу, которая обеспечивает прозрачность процесса. В зависимости от того, как быстро заключаются договоры долевого участия и накапливаются денежные средства на специальных эскроу-счетах у девелопера в банке, есть прямое влияние на ставку заимствования, по которой застройщик берет деньги в банке для строительства объекта. Чем быстрее продаются квартиры, тем дешевле обходится строительство, что в конечном итоге влияет на стоимость жилья. Таким образом, по словам Антона Глушкова, система привлечения средств дольщиков через эскроу-счета позволила застройщикам снижать процентные ставки по банковским кредитам.

Семейная ипотека остается наиболее выгодной программой

При изменяющейся инфляции, которая по итогам 2024 года составила 9,52%, а по итогам 2025-го около 6%, ставка по льготной семейной ипотеке на сейчас составляет 6%, что фактически означает покупку жилья с дисконтом. Это делает ее одним из самых доступных инструментов для улучшения жилищных условий, подытожил глава НОСТРОЙ. При этом, замечает он, Росстат показывает и постоянный рост реальных доходов населения.

«Льготная программа, в первую очередь, расширяет категорию граждан, которые могут позволить себе взять кредит. И мы видим, что благодаря льготным программам Россия достигла тех показателей по количеству нового жилья, а соответственно людей и семей, которые реально переехали в свое собственное новое жилье, улучшили свое материальное благосостояние, климат в семье. И это, безусловно, влияет и на демографию. Поэтому думаю, в итоге это дает бо́льший экономически позитивный эффект, чем отрицательный. Хотя, безусловно, увеличение спроса не может не влиять на стоимость. Что растет быстрее? По-разному. Если мы посмотрим последние три года, то недвижимость росла гораздо медленнее реальных доходов населения и даже официальных темпов инфляции. Надо сказать, что последние четыре года рынок меняется в пользу потребителя, а не строительной компании».

Риски для дольщиков минимизированы

Президент НОСТРОЙ напомнил, что современные механизмы не только защищают средства населения, но и гарантируют завершение строительства в случае появления проблем у застройщика. Благодаря системе эскроу-счетов и жесткому регулированию, даже при появлении проблем у застройщика банк обязан достроить объект. И это делает участие в долевом строительстве достаточно безопасным.

«На сегодняшний момент государство создало такие условия, что инвестор абсолютно безопасно может заключать договор долевого строительства. Между строительной компанией и физическим лицом существует банк, который привлекает денежные средства на эскроу-счет. И в случае наступления риска вся ответственность по достройке возлагается на банк. Который вынужден будет взять свои средства и достроить объект. В этой связи риски минимальны».

Альтернативы ипотеке пока менее выгодны

Такие инструменты, как ссудные кассы или жилищные кооперативы, не могут конкурировать с льготными ипотечными программами в условиях высокой ключевой ставки. Однако с ее снижением ожидается возвращение альтернативных вариантов на рынок.

«Сегодня, когда вы приходите в жилищно-накопительный кооператив, вам предлагают заключить кредитный договор под проценты порядка 18% годовых. Конечно, это очень сложно укладывается в показатели рынка. Я думаю, как только мы увидим стабильный тренд на снижение ключевой ставки, все эти инструменты будут возвращаться на рынок, и у покупателя в зависимости от первоначальных условий будет больше вариантов улучшить свои жилищные условия».

Недвижимость остается долгосрочным финансовым активом

Несмотря на краткосрочные колебания, в долгосрочной перспективе жилье в России демонстрирует устойчивый рост, опережая инфляцию и сохраняя ценность для владельцев.

«Ипотека все равно оставляет маневр для покупателя. Можно всегда переуступить право неоплаченной квартиры. Можно выплатить ипотеку, можно продать квартиру, если по каким-то обстоятельствам у тебя не получается обслуживать этот долг, либо поменять ее на меньшую квартиру, тем самым компенсировать свои расходы. В принципе, жилье помимо фактора обеспечения места проживания является очень удобным финансовым инструментом для населения. Об этом надо открыто говорить».

Тренд на чистовую отделку набирает силу

Большинство покупателей, особенно использующих ипотеку, предпочитают квартиры с готовой отделкой, констатировал Антон Глушков. Застройщики выполняют ее оптом и профессионально, что часто дешевле, чем самостоятельный ремонт. Это позволяет сэкономить средства и минимизировать дополнительные расходы.

«Если вы посмотрите на надбавку в цене, которую добавляет девелопер, сдавая объекты с чистовой отделкой, и попробуете это сделать самостоятельно, то, уверяю вас, у вас будет это дороже. Во-вторых, бо́льшая часть жилья приобретается с участием ипотеки. Люди и без того обременены долговыми обязательствами, и лучше они сделают свои основные инвестиции в приобретение недвижимости со стандартной отделкой, нежели еще оставят деньги на ремонт, смогут получить долгожданное собственность и переехать и перестать тратиться на аренду».

В целях регулирования качества отделочных работ и сокращения споров между застройщиками и гражданами в ближайшее время могут быть введены государственные стандарты отделки. Глава НОСТРОЙ поддержал введение ГОСТа, что, по его мнению, позволит упростить процедуру оценки результатов строительных работ. Кроме того, Антон Глушков призвал усилить работу по повышению квалификации специалистов, занимающихся приемкой квартир, что снизит риски для покупателей и повысит доверие к рынку недвижимости.