Новости

Руководитель Комиссии Рифат Гарипов подвел итоги работы Комиссии в 2024 году и озвучил план работы Комиссии на 2025 год.

По поручению Антона Мороза с докладом выступил председатель Комитета НОСТРОЙ по жилищному строительству Алексей Сорокин. Он рассказал об определении оптимальной доли собственных средств застройщика на начальной стадии реализации проекта в условиях сложившейся экономической ситуации.

Алексей Сорокин сообщил, что сегодня в сложных экономических условиях на рынке новостроек наблюдается тенденция на снижение спроса и в перспективе снижение предложения. При этом для реализации уже начатых объектов застройщики вынуждены увеличивать свою долговую нагрузку. Все это, по его словам, ведет к уменьшению доступности денежной массы для розницы и к резкому росту цен. Эксперт считает, что для поддержания объемов жилого строительства и ввода объектов необходимо предпринять комплекс мер, позволяющий увеличить оборот на рынке первичной недвижимости.

Для повышения маржинальности проектов, по словам Алексея Сорокина, застройщикам необходимо уменьшать долю заемных средств. Однако сегодня рыночные условия вынуждают застройщиков с каждым разом уменьшать долю собственных средств в связи с изменением стоимости строительства МКД. Такая стоимость складывается из трех основных показателей: строительная себестоимость, стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. Наибольшее влияние на рост себестоимости строительства жилья оказывает увеличение цен на стройматериалы, сообщил спикер. Он добавил, что за неполные 11 месяцев текущего года произошел существенный рост цен: песок (+22%), раствор (+20%), плиты перекрытия (+17%), доска обрезная (+17%), битум, щебень, смеси асфальтобетонные, бетон, блоки из ячеистых бетонов (+14%).

Кроме повышения стоимости стройматериалов, остро стоит вопрос разницы между прогнозной и фактической инфляцией. Она списывается на предпринимательские риски подрядной организации и влечет увеличение себестоимости строительства. Для примера эксперт привел ситуацию, когда в 2023 году при формировании НМЦК в госконтрактах закладывалась прогнозная инфляция на 2023 и 2024 годы 7,0% и 5,3%, а фактически по итогам 2023 года она составила уже по 9,1%.

Еще одним важным фактором, который влияет на удорожание жилья, по мнению Алексея Сорокина, является рост стоимости земельных участков, особенно в крупных городах и пригородах. С января по июнь 2024 года спрос на земельные участки в Московской области вырос на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года. Спикер считает, что сейчас наметилась тенденция развития жилищного строительства в регионах, а также в городах с небольшим количеством населения.

Председатель Комитета НОСТРОЙ по жилищному строительству также обозначил тему доходов застройщиков, поскольку без этого невозможно уменьшить долю заемных средств при реализации проектов.

Основной мотивацией для населения при заключении сделок на рынке жилой недвижимости служат условия ипотечного займа, от которых напрямую зависит размер первичного рынка жилой недвижимости. Ограничение максимальных сумм кредитов приведет к снижению доступности жилья, потенциальные покупатели будут откладывать покупку или выбрать более дешевое жилье за счет меньших квадратных метров. В тот момент, когда спрос сместится на меньшую квадратуру, цена таких объектов вырастет. Но несмотря на меньший спрос на бо́льшие квадратные метры, объекты с большим метражом не могут стоить дешевле, объяснил Алексей Сорокин. Таким образом, смещение спроса послужит неким «триггером» к тому, что цены снижаться не будут.

Суммируя сказанное, эксперт пришел к выводу, что пока на рынке достаточное количество объектов разных сегментов, цены для потребителей сильно не вырастут, а учитывая общую динамику цен и специальные предложения от застройщиков, возможно, что средняя цена квадратного метра даже снизится в ущерб маржинальности девелоперов. Вместе с тем, меньшие предельные суммы могут заставить банки ужесточить условия выдачи кредитов и, как следствие, заемщикам будут предложены другие инструменты финансирования, чтобы компенсировать уменьшение лимитов по ДДУ.

«Однако надо понимать, что общий уровень закредитованности населения весьма высок, и без поддержки государства рынку первичной недвижимости не обойтись, возможно, путем реализации отдельных программ поддержки застройщиков», – заключил Алексей Сорокин.

Спикер считает, что нужны дополнительные стимулы или инструменты для снижения ипотечной ставки минимум на 5%, так как и срок ипотечного кредитования, и уменьшение предельных кредитов по ДДУ могут оказать значительное влияние на удержания хрупкого баланса спроса и предложения.