Новости

В дискуссии приняли участие директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, директор подразделения «Жилищно-строительная кооперация» АО «ДОМ.РФ» Павел Вараксин, представители Совета Федерации, органов власти и бизнеса регионов, а также отраслевых общественных организаций. От Национального объединения строителей на заседании круглого стола выступил президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Светлана Разворотнева отметила, что к теме ЖСК побудили вернуться избиратели, которые выразили желание возродить хорошо зарекомендовавший себя в советское время механизм жилищно-строительных кооперативов. ЖСК мог бы стать более дешевой альтернативой очень подорожавшей ипотеки.

Сегодня, в условиях высокой ключевой ставки Банка России и дорогих ипотечных продуктов, формирование альтернативных механизмов для решения жилищного вопроса отдельных категорий граждан стало одной из ключевых тем дискуссий на различных экспертных площадках. В связи с этим депутаты решили возобновить обсуждение вопросов, связанных с восстановлением механизма жилищно-строительных кооперативов в современных реалиях.

Среди проблем, которые необходимо решить, Светлана Разворотнева назвала необходимость внесения соответствующих изменений в действующее законодательство, в том числе, в Жилищный и Гражданский кодексы, нежелание муниципалитетов бесплатно выделять участки земли под ЖСК, неподготовленность таких участков, а также невозможность успешного функционирования ЖСК без мер государственной поддержки, которые также необходимо разработать.

Депутат сделала акцент на правовой незащищенности граждан – членов ЖСК. Она заметила, что сегодня государство в состоянии обеспечить им юридическую защиту, например создать единый реестр членов ЖСК. По предложению Светлана Разворотневой, местные власти региона обязаны будут строго следить за данными в едином реестре членов ЖСК, содержащем информацию о реализации жилищных прав граждан, и предотвращать злоупотребления со стороны недобросовестных граждан.

Ольга Корниенко в качестве основных предпосылок для успешного функционирования ЖСК назвала наличие достаточного объема денежных средств и сознательность пайщиков — именно они должны принимать решения, в том числе по поводу дополнительной финансовой ответственности, а к этому пока не все готовы. Директор Департамента жилищной политики ведомства Минстроя России сообщила, что в ведомстве прорабатывают вопросы, связанные с формой кооперации граждан для улучшения жилищных условий. Одна из последних идей, которую предложили коллеги из Фонда «Институт экономики города», и она нашла поддержку внутри стен министерства, — возможность создания патронажных ЖСК с господдержкой. Предполагается, что создание патронажного ЖСК будет инициироваться органами государственной либо муниципальной власти для отдельных категорий граждан. Процедура их определения — право субъектов или муниципалитетов. В рамках ЖСК будет предоставляться земельный участок и возможность получения займов для строительства жилого дома с невысокой стоимостью таких денег и достаточно длительным периодом для их возврата.

Предложения по развитию жилищно-строительной кооперации в Российской Федерации представил Антон Глушков. Он сослался на личный опыт успешной реализации проекта ЖСК и действующего на сегодняшний момент одного из немногих жилищно-накопительного кооператива. По его мнению, механизм ЖНК для обеспечения граждан жильем сегодня неактуален, поскольку надзор за ЖНК передан в ведение Банка России, и там они приравнены к микрофинансовым организациям с повышенными требованиями к их функционированию. Окончательно вытеснила с рынка этот механизм льготная ипотека, предоставившая гражданам доступ к более дешевым банковским кредитам, нежели накопительные схемы ЖНК. Однако сейчас на фоне высоких ставок по ипотеке при должной проработке механизм ЖНК может получить второй шанс, поскольку участники могут приобрести квартиру в рассрочку от девелопера, минуя банковские кредиты.

«Для того, чтобы продать те объекты, которые сейчас выведены на рынок, потребуется шесть-семь лет. В этой ситуации механизм ЖНК был бы очень уместным и для граждан, и для застройщиков. Поэтому нужно подумать, как поменять инструкцию Банка России, который приравнял ЖНК к микрофинансовым организациям», — предложил Антон Глушков.

Говоря о механизме ЖСК, особенно с господдержкой, президент НОСТРОЙ заметил, что его максимальная эффективность достигается там, где этим занимаются крупные компании-работодатели, особенно в области военно-промышленного комплекса. Сотрудники этой сферы высокоорганизованы, уточнил Антон Глушков, у них есть возможность использовать средства предприятия, находить достойных подрядчиков и грамотного технического заказчика. В ЖСК, связанных с научными организациями, все гораздо сложнее, поскольку здесь меньше денег и самоорганизации. В этом случае, по мнению главы нацобъединения, предприятие может выступить поручителем по кредитам граждан, и только так эта схема может заработать.

«Поручительство предприятия-работодателя – самая удобная форма для кредитования участников таких ЖСК», — подчеркнул президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Он также сказал о необходимости менять действующее законодательство в сфере ЖСК, потому что норма, предписывающая каждому жилищно-строительному кооперативу возводить только один дом не выше трех этажей, не позволяет говорить хоть об экономии средств. Как правило, муниципалитеты могут предоставить землю для ЖСК на окраине города, где нет коммуникаций, и тогда строительство всей инженерной инфраструктуры «ложится» на этот дом, что крайне дорого для пайщиков. И если на бесплатном предоставлении земли можно сэкономить до 20% стоимости, то потом она уходит на прокладку коммуникаций.

«При этом экономия и успешное завершение проекта возможны только при очень точном расчете стоимости строительства. Следовательно, подрядчик, заключая договор с ЖСК и фиксируя стоимость жилья, должен заложить в нее все возможные риски. Либо нужно возвращаться к динамическому ценообразованию, когда стоимость пая может меняться, чтобы гарантировать подрядчику интерес участия в таком проекте, а гражданину – экономию денежных средств и получение жилья», — уточнил Антон Глушков.

Тему госучастия при создании ЖСК в своем выступлении продолжила Надежда Косарева и подробно рассказала о механизме патронажных ЖСК, с идеей которого выступил Фонд «Институт экономики города» и сейчас прорабатывает Минстрой России.

Добавим, что в работе круглого стола приняли участие профильные эксперты, представители бизнеса, субъектов Российской Федерации — Новосибирской и Белгородской областей, а также Республики Башкортостан, где уже есть успешный опыт функционирования ЖСК. Предложения, озвученные в ходе дискуссии, будут внесены в итоговую резолюцию круглого стола.