Новости

В ходе заседания участники обсудили причины роста стоимости квадратного метра жилья, дав свою экспертную оценку; соотношение динамики роста цен на жилье и динамики роста цен на отдельные строительные материалы; текущее состояние и перспективы развития строительного рынка РФ, дав прогнозы потребления строительных материалов. Кроме того, на заседании была презентована книга «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития» в продолжение круглого стола по той же теме, состоявшегося 20 мая 2024 года в Общественной палате Российской Федерации.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, говоря о росте стоимости жилья, заметил, что этот рост может быть воспринят как показатель стабильности и развития экономики.

«Когда цены на недвижимость растут, это часто свидетельствует о повышении доверия инвесторов к рынку, улучшении макроэкономических условий и росте спроса на жилье. А это, в свою очередь, способствует развитию строительной отрасли, увеличению количества рабочих мест и повышению качества инфраструктуры в городах и регионах», – пояснил спикер.

Он привел статистику изменения стоимости жилья, отметив, что цена 1 кв. м жилья в 2024 году возросла на 14,5% в сравнении с прошлым годом.

«Сейчас мы наблюдаем рост стоимости строительства, вызванный изменением экономической обстановки в стране, а также повышением ключевой ставки. Если смотреть более точечно, то стоимость многоквартирных домов складывается из трех основных показателей: строительная себестоимость, стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь, для реального снижения цен на жилье необходимо снижать саму себестоимость строительства», – подчеркнул Антон Мороз.

Он поделился, что по результатам еженедельного мониторинга, который уже не первый год ведет НОСТРОЙ, наблюдается как правило повышение цен на стройресурсы, и редко – понижение. По словам выступающего, в 2021 году рост цен был обусловлен геополитической ситуацией в России, в 2022-м рынок стройматериалов более или менее стабилизировался, так как нашли решения с логистикой и импортозамещением. В 2023-2024 годах НОСТРОЙ не видел оснований для роста цен на стройресурсы, поскольку сегодня нет новых санкционных мер в отношении российских производителей. Однако, как показывают результаты мониторинга, стагнация цен на строительные ресурсы так и не произошла. Антон Мороз добавил, что за неполные 11 месяцев текущего года произошел существенный рост цен на: песок (22%), раствор (20%), плиты перекрытия (17%), доска обрезная (17%), битум, щебень, смеси асфальтобетонные, бетон, блоки из ячеистых бетонов (14%).

Производители обосновывают рост цен на свою продукцию увеличением цен на сырье, энергоносители, ростом заработной платы рабочих/сотрудников в связи с инфляционными процессами, изменениями в налоговом законодательстве, удорожанием логистики, пояснил спикер. Он отметил, что указанный перечень стройматериалов входит в список ценообразующих, и, если рассматривать влияние роста цены одного из этих ресурсов, то особого роста в целом по проекту незаметно, но таких ресурсов большое количество, которые однозначно увеличивают затраты строительной компании, то есть такие затраты «съедают» их прибыль, за счет которой они развиваются. Таким образом, при росте цен на стройматериалы при строительстве объектов капстроительства, финансируемых из бюджета, строители покрывают свои допзатраты, связанные с ростом цен на стройресурсы, своей прибылью, объяснил Мороз.

Он также рассказал, что в НОСТРОЙ проанализировали, как растет цена на строительные материалы относительно официальной фактической инфляции (по данным Росстата) в конкретном регионе. Результат показал, что процент роста цен на отдельный перечень существенно превышает фактическую инфляцию, которая участвует в расчетах начальной максимальной цены контракта на строительно-монтажные виды работ.

Кроме этого, добавил Антон Мороз, НОСТРОЙ провел анализ стоимости объектов капстроительства в разных регионах, и везде стоимость, рассчитанная индексами на момент фактического выполнения работ, оказалась значительно выше начальной цены контракта.

«Это в очередной раз доказывает несовершенство законодательства о закупках и ценообразовании, так как не позволяют покрыть все расходы на строительство. Есть еще проблема с разницей между прогнозной и фактической инфляцией. В смете подрядчик получает прогнозный рост, а если факт будет отличаться, что все списывается на его предпринимательские риски, что является несправедливым ценообразованием. Для примера в 2023 году при формировании НМЦК в контракты закладывалась прогнозная инфляция на 2023 и 2024 годы 7,0% и 5,3%, а фактически по итогам 2023 года составила уже по 9,1% на год», – высказался вице-президент НОСТРОЙ.

Одним из важных факторов, который также влияет на удорожание квадратного метра жилья, в НОСТРОЙ называют рост стоимости земельных участков, особенно в крупных городах и пригородах. При этом спрос на земельные участки всегда держался на высоком уровне, а в настоящее время часть спроса с рынка новостроек переходит на загородный рынок.

Среди потенциальных драйверов строительного рынка Антон Мороз назвал рост спроса на малоэтажное строительство на пригородных и сельских территориях, темпы ввода индивидуальных жилых домов (ИЖС) показывают положительную динамику. Также одним из драйверов роста будет продолжение крупных государственных программ, направленных на развитие инфраструктуры, считает спикер, а также развитие жилищного строительства, в том числе «доступного жилья».

«Важно отметить, что рост цен на жилье может создавать возможности для собственников недвижимости, поскольку их активы становятся более маржинальными. Повышение стоимости жилья также стимулирует улучшение качества строительства, внедрение новых технологий и повышение стандартов жизни. В долгосрочной перспективе это может привести к модернизации всех жилых районов, ведь уже сейчас активно реализуются программы по развитию более комфортной и современной городской среды», – перечислил «плюсы» Антон Мороз.

В целом, констатировал он, строительный рынок России находится в стадии трансформации, в которой сочетаются как трудности, так и возможности для роста.

«Важно отметить, что с развитием новых технологий, госпрограмм, а также повышением интереса к устойчивому строительству, рынок имеет перспективы для роста. При этом для реализации этого потенциала необходимы стабильные инвестиции, эффективное законодательное регулирование и кадровая поддержка отрасли», – подытожил Антон Мороз.

В свою очередь Максим Федорченко поделился первыми результатами отмены льготной ипотеки.

Во-первых, считает он, жилье стало практически полностью недоступно для граждан, не имеющих доступа к льготным дальневосточным, сельским программам или семейной ипотеке.

«Если в мае мы говорили, что ставка более 20% является запретительной, то сейчас ставки выросли до 30%, и конечно, у граждан нет таких денег. Более того, настало время предостерегать людей от того, чтобы по каким-то схемам «субсидирования от застройщика» или «рассрочки от банка» их заманили в такую ипотеку!», – предупредил Максим Федорченко, добавив, что в результате мы получаем потенциальных банкротов и обманутых дольщиков.

Пока ипотечные кредиты остаются наиболее надежными, из года в год доля просроченных платежей к общей задолженности постоянно уменьшается. И даже сейчас на фоне высоких ставок, эта доля подросла чуть и составляет всего 0,4% – вдвое меньше, чем было четыре года назад, сообщил спикер.

Что касается роста объемов жилищного строительства и производства стройматериалов, то пока цифры хорошие, но на рынке уже произошел ожидаемый коллапс.

«Если в сентябре прошлого года было продано 7 млн кв. м жилья, то в этом сентябре – 2 млн. Региональные застройщики подтверждают этот тренд – падение продаж составило более 2/3. Это значит, что оставшейся трети продаж уже не хватает, чтобы выполнять обязательства по финансовым планам перед банками, выдавшими проектное финансирование. Текущие проекты как-то придется вытягивать, но, конечно, при таких продажах новые проекты уже не попадают под параметры кредитования. Соответственно останавливаются новые проекты, поскольку они уже не могут получить проектное финансирование от банков», – объяснил Максим Федорченко.

Цены на строящееся жилье, безусловно, не могут упасть – минимально допустимый уровень цен у каждого застройщика прописан в финплане, который согласован с банком при выдаче проектного финансирования, констатировал выступающий.

«Может ли падать себестоимость? К сожалению, нет. Сейчас действительно почти прекратился рост цен на стройматериалы, по некоторым позициям мы видели даже минимальное снижение. Но резко, в разы, выросла стоимость рабочей силы. Это связано и с ужесточением миграционной политики, и с вынужденным оттоком рабочей силы в оборонную отрасль. Плюс увеличение налоговой нагрузки и на самих строителей, и на производителей – неизбежно вызовет рост», – пояснил он.

По словам Максима Федорченко, главная задача – добиться того, чтобы темпы и качество строительства не снижались, поэтому неизбежно придется говорить о целевой поддержке спроса.

«Сейчас Правительство, Минстрой России активно работают над тем, чтобы помочь застройщикам – снижаются административные барьеры, предлагаются льготные схемы входа в КРТ и так далее. Так строить будет легче. Но в отсутствии платежеспособного спроса для кого строить? Строить будет можно, но не нужно», – сказал Максим Федорченко и подчеркнул, что необходимо комплексно решать эти задачи, поддерживая баланс спроса и предложения.

Застройщики и производители стройматериалов должны выступать, как две части единого целого комплекса, выдвигая совместные инициативы и работая в единых цифровых ресурсах – такие, в частности разрабатывает НОСТРОЙ совместно с ведущими производителями строительных материалов и конструкций.

«Тогда, надеюсь, есть шанс, что и органы власти нас услышат, в том числе, и представители Государственной Думы. И мы сможем эффективно выполнить те задачи, которые поставлены Президентом России перед нашей отраслью», — уверенно заключил Максим Федорченко.

На заседании также выступили председатель Комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Галина Дзюба (по ВКС), заместитель секретаря Общественной палаты РФ Владислав Гриб (по ВКС), заместитель директора Департамента ценообразования и ресурсного обеспечения строительства Минстроя России Евгений Мухин, заместитель начальника отдела развития промышленности строительных и нерудных материалов Минпромторга России Александр Тарасов, ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ, д.э.н Светлана Бачурина, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.PФ Екатерина Власова, руководитель Центра исследования конкуренции и экономики Сибирского института управления – филиала СИУ РАНХиГС, профессор, доктор экономических наук Ирина Князева.