25 октября, воскресенье 08:42

РБК-Недвижимость: Что будет с ценами на жилье, если завтра — вторая волна пандемии

25.09.2020

Ситуация с распространением коронавирусной инфекцией в столице ухудшается: помимо увеличения числа выявленных случаев COVID-19, растет количество госпитализированных с этим диагнозом. Об этом заявил мэр Москвы Сергей Собянин. Столичный градоначальник попросил работодателей снова перевести сотрудников на удаленку, а людям старше 65 лет рекомендовано не выходить из дома без особой необходимости. 

Редакция «РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов, что будет с рынком жилья в случае второй волны пандемии и ввода новых ограничительных мер.
 
Первая волна: от локдауна до рекордов

30 марта из-за угрозы распространения коронавируса в Москве был введен режим самоизоляции. Всем москвичам запретили выходить из дома. С этого времени можно было пойти только на работу, в магазин или к врачу, выгулять собаку или вынести мусор. Тогда многие предприятия, в том числе агентства недвижимости и офисы продаж новостроек, приостановили работу, сотрудников переводили на удаленную работу. 13 апреля ввели запрет на работу строительных площадок. Стройки снова запустили лишь спустя месяц — 12 мая. Также временно закрытыми оказались торговые центры, кинотеатры, рестораны, многофункциональные центры государственных услуг «Мои документы» и другие объекты.

Продажи на рынке жилья и ипотеки из-за локдауна серьезно упали. По данным Минстроя России, спрос на жилье в условиях пандемии снизился на 30%, в некоторых регионах падение было еще сильнее. 

В мае Росреестр отметил трехкратное падение сделок на вторичном рынке жилья Москвы. Падение было зафиксировано и на рынке новостроек, и на ипотечном рынке. Пострадал и рынок аренды. Многие квартиросъемщики оказались не в состоянии оплачивать аренду из-за снижения доходов. Многие собственники в такой ситуации шли на встречу жильцам, предоставляя скидки на оплату.

Чтобы поддержать рынок жилья в пандемию, был запущены меры поддержки граждан и застройщиков. Одна из самых популярных мер — льготная ипотека под 6,5% годовых. Сами застройщики и банки стали переводить бизнес-процессы в онлайн и выстраивать дистанционные каналы продаж. 

Ограничительные меры полностью сняли только в июле. Рынок жилья сейчас только восстанавливается после первой волны пандемии: число сделок с жильем в Москве вернулось к докарантинному уровню. Уже в августе в было Москве зарегистрировано рекордное число сделок в новостройках. На рынке ипотеке в августе был поставлен рекорд. Однако в случае введения повторных ограничительных мер ситуация может измениться.

Вторая волна: катастрофы на рынке жилья не будет

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», пока не видят рисков для введения жестких ограничений, как это было весной. По их мнению, даже если вторая волна пандемии будет, рынок жилья переживет ее спокойнее, чем было в начале года, поскольку тогда ограничения расценивалась как форс-мажор, а сама отрасль не была готова к такому сценарию.

Пока повторно жесткий карантин ввели в Австралии и Израиле, рост заболеваемости в США (в начале лета) и в Европе (в августе-сентябре) пока не привел к «закрытию» экономики и масштабным ограничениям на перемещения, сопоставимым с весенними. Есть надежда, что и России также удастся избежать негативного сценария в части возможных ограничений, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Если второй этап ограничительных мер будет введен, то он будет не таким строгим, как первый, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Он допускает возможность введения ограничений на передвижения граждан, но не полную остановку организаций, которые занимаются регистрацией сделок по купле-продаже жилья и переходов прав собственности на недвижимость (МФЦ, нотариусы, Росреестр). «Поэтому вряд ли обсуждаемая сейчас вторая волна нанесет сокрушительный удар по рынку», — считает он.

Маловероятно, что возможные ограничения будут сильнее весенних, особенно если говорить о приостановке строительства и работы предприятий, согласен с ним глава РАСК Николай Алексеенко. «До сих пор отрасль работает согласно разработанным санитарным стандартам и рекомендациям, этого в целом достаточно для минимизации риска распространения коронавируса», — отметил он.

По оценкам экспертов «Инком-Недвижимость», если новые ограничительные меры будут введены, то спрос на жилье в Москве может снизиться на 15%,  но цены останутся неизменными. В случае 2,5 месяцев карантина, как весной, рынок жилья может повторить свои «весенние» тренды — со снижением спроса и цен, не исключает Алексей Попов. «Этой осенью падение будет не столь глубоким: во-первых, девелоперы лучше готовы к продажам онлайн, во-вторых, остается льготная ипотека», — пояснил эксперт.

Опыт первой волны поможет рынку новостроек

Рынок новостроек в первую волну коронавирусных ограничений оказался более устойчив. Застройщики лучше адаптировались к дистанционным продажам. По оценкам ЦИАН, девелоперы смогли сохранить примерно половину от докризисного спроса. Этому способствовало внедрение специальных сервисов онлайн-продаж и запуск льготной ипотеки. С учетом весеннего опыта рынку новостроек будет проще пережить возможные ограничения.

«Крупные застройщики уже выработали стратегию работы в непростых условиях карантина, поэтому по ним он не должен сильно ударить. Пострадать могут мелкие игроки, поскольку у них запас прочности у них меньше», — считают в «Инком-Недвижимость».

Представители застройщиков главным риском второй волны пандемии называют приостановку строек. «Остановка строительства — самый неблагоприятный сценарий для строительной отрасли, которая обладает ярко выраженным инерционным характером, и очень долго потом набирает обороты. Так, остановка строительных работ в некоторых регионах на два месяца весной 2020 года привела к тому, что почти у 52% опрошенных застройщиков заявили о возможном переносе сроков ввода объекта от первоначальных планов», — рассказал вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. Чтобы не допустить ухудшения финансового состояния строительных организаций и неисполнения обязательств перед дольщиками, нужно предпринять все меры, чтобы строительство не было остановлено, подчеркнул он.

Глава РАСК возможным вызовом второй волны считает введение режима самоизоляции граждан, который ограничит спрос на рынке жилья в целом. «В таких условиях наибольший удар на себе ощущают застройщики, реализующие объекты по «старым правилам» — чтобы ограничения не коснулись темпов строительства необходимо иметь достаточный уровень денежной ликвидности, чем навряд ли может в текущих условиях похвастаться, к примеру, малый или средний региональный застройщик». — отметил он.

Вторичный рынок в более уязвимом положении

Ситуация на вторичном рынке складывалась в карантин гораздо драматичнее: здесь не было льготной ипотеки и онлайн-продаж, в итоге сделки почти не заключались. Вторичка и в случае второй волны окажется в более уязвимом положении. «Дополнительные сложности для участников вторичного рынка связаны с тем, что на фоне ухудшения ситуации с заболеваемостью некоторые продавцы приостановят продажу своих квартир из-за нежелания контактировать с другими людьми», — пояснил главный аналитик ЦИАН.

Пока для вторичного рынка катастрофических последствий не наступило. Наоборот, аналитики отмечают заметный подъем на фоне общего снижения ставок по ипотеке и банковским депозитам (недвижимость стала чаще рассматриваться как альтернатива вкладам). По оценкам «Инком-Недвижимость», например, август был прибыльнее августа 2019-го на 30% авансов. А каждая седьмая сделка на вторичке столицы проходит с целью сохранения покупателями своих сбережений, а также дальнейшей сдачи квартиры в аренду. Поэтому, по словам Сергея Шломы, предпосылок для снижения цен на вторичное жилье пока нет.

Меры поддержки

Избежать серьезных последствий для рынка жилья поможет продление антикризисных мер, которые были запущены в пандемию, считают эксперты. Ключевой мерой поддержкой для рынка новостроек Алексей Попов из ЦИАН назвал продление льготной ипотеки под 6,5%. Такую возможность рассматривают в правительстве России. Для вторичного рынка и аренды — сохранение работы МФЦ, банков и нотариусов, а также возможность перемещаться по городу.

«Мы предлагаем продлить антикризисные меры, принятые в апреле-июне 2020 года на весь 2021 год. Среди них — субсидирование ставки по ипотечным кредитам, субсидирование процентных ставок застройщиков по кредитам, продление моратория на привлечение застройщиков к ответственности. В этом случае последствия от возможных ограничений во время «второй волны» для сектора жилищного строительства удастся минимизировать», — подытожил вице-президент НОСТРОЙ.

Материал доступен по ссылке