18 февраля, вторник 12:00

Центральный банк России провел в Челябинске совещание для застройщиков жилья

31.01.2020

30 января 2020 года в Челябинске на площадке Союза строительных компаний Урала и Сибири (ССК УрСиб) по инициативе Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации состоялось совещание на тему «Проектное финансирование строительства жилья в Челябинской области: текущая ситуация, проблемы и перспективы»

В совещании приняли участие начальник Уральского ГУ Банка России Рустэм Марданов, управляющий отделением «Челябинск» Уральского ГУ Банка России Елена Федина, заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Евгений Курилов, координатор НОСТРОЙ по Уральскому федеральному округу, генеральный директор ССК УрСиб Юрий Десятков, руководители и финансовые специалисты застройщиков жилья Челябинска, представители банковского сектора, риэлтерского сообщества.

Открывая совещание, Юрий Десятков отметил, что площадка саморегулируемой организации выбрана не случайно, так как это центр компетенций и платформа для совместного обсуждения и решения проблем строительной отрасли. 

«Было много проблем при реализации принятой основной схемы в России по проектному финансированию строительства жилья, но сегодня первый шок прошел, и участники процесса хорошо представляют себе новый механизм и многие уже в нем работают. Мы видим, что в регионе очень хорошая динамика вовлечения застройщиков и покупателей в новую схему долевого строительства. При этом переход не вызвал существенного снижения объемов ввода жилья и роста цен на новостройки. Хотя оценить влияние, которое оказывает новый механизм финансирования на стоимость жилой недвижимости, мы сможем только спустя определенное время», — отметил в приветственном слове начальник Уральского ГУ Банка России Рустэм Марданов. 

Далее в своем докладе о статистике по переходу к новому механизму он обратил внимание собравшихся, что к началу 2020 года по данным ЦБ в России выдано разрешений на строительство жилья 660 на 103 млн. кв.м, из них на Урале на 12 млн. кв. Переход к новому механизму в Уральском регионе идет более интенсивно, чем в целом по России. Объем средств на счетах эскроу в долевом строительстве в УрФО превысил 12,4 млрд рублей. Количество счетов эскроу в регионе, включая те, по которым средства уже стали доступны застройщикам, почти достигло 5700, увеличившись за месяц на 27%.

В настоящее время в Уральском федеральном округе по новой схеме финансирования долевого строительства между банками и застройщиками заключено 116 кредитных договоров на сумму 52,5 млрд рублей.

Уже в ноябре 2019 года в округе появились завершенные проекты, средства по которым стали доступны застройщикам. На начало 2020 года в регионе было раскрыто 483 счета на сумму более 1 млрд рублей. Большинство таких счетов — в Тюменской (без АО) и Челябинской областях.

Свердловская область лидирует в федеральном округе по показателям взаимодействия банков и строителей. На 01.01.2020 застройщики области заключили 32 кредитных договора с банками на сумму почти 20 млрд рублей. Кроме того, в Свердловской области открыто практически 1700 эскроу-счетов, остатки на них составляют 4,47 млрд рублей.

Заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Евгений Курилов представил информацию о состоянии рынка жилья в Челябинской области предоставил.

Так, на сегодняшний день в регионе 32 застройщика возводят 101 многоквартирный дом с использованием эскроу-счетов. Ещё 18 компаний достраивают 70 домов по старой схеме – с привлечением денег дольщиков, в том числе, с использованием расчётного счёта.

«В нашем регионе стоимость квадратного метра жилья одна из самых низких по стране и в то же время наблюдается спад жилищного строительства. Региональный Минстрой делает всё для того, чтобы стимулировать застройщиков, чтобы они переходили на проектное финансирование, чтобы наращивались темпы строительства», - отметил руководитель челябинского Минстроя.

«В Челябинской области выдано 157 разрешений на строительство 50 застройщикам. Более чем по 100 разрешениям строительство проходит с участием эскроу-счетов. На сегодняшний день заключен 31 кредитный договор на сумму более чем 9 миллиардов рублей. Открыто 822 эскроу-счета на сумму более 700 миллионов рублей», - рассказала управляющий отделением «Челябинск» Уральского ГУ Банка России Елена Федина. (Презентация)

«С 1 июля 2019 года все сделки долевого строительства проходят с помощью счетов эскроу. Это специальный счёт для безопасного проведения расчётов между покупателем и продавцом. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Банкам такая схема позволит определить объёмы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учётом эффективности проекта строительства. Уполномоченные банки будут контролировать целевое расходование средств дольщиков.

Для дольщиков новый закон означает уверенность и безопасность в покупке жилья. Их средства размещаются на специальных счетах, и застройщик получит деньги только после того, как дом будет построен и квартиры переданы людям. Кроме того, средства на эскроу-счетах защищены системой страхования вкладов», - отметила Елена Федина.

В ходе совещания участники отметили, что застройщикам приходится серьезно перестраиваться, переходить на новую систему финансирования. Если раньше они возводили дома за счёт средств дольщиков, то теперь они вынуждены использовать кредитование или надеяться на собственные силы. Привычные для них механизмы зачетов и расчетов с подрядчиками теперь также не применимы, при этом кредитные организации не всегда бывают гибкими в своей политике по предоставлению кредитов для застройщиков.

«Для застройщиков привычная схема ломается. Нам бы хотелось, чтобы на волне негативных событий, связанных с недобросовестными компаниями, доверие у южноуральцев к строителям не терялось, а только росло», - добавил Юрий Десятков. Он также обратил внимание, что в ССК УрСиб ведется серьезная работа по созданию автоматизированной системы по ведению исполнительной документации в электронном виде на основе информационной модели строящегося объекта. При этом банки также могут присоединяться к такой системе и в режиме реального времени оценить, как состояние объекта, так и финансовые и производственные риски при его строительстве. Тем самым у банка появится возможность значительно снизить собственные затраты и, соответственно, установить оптимальную процентную ставку.

На совещании присутствовали руководители от 11 банков, ведущих активную деятельность в области проектного финансирования. По их мнению, банковский сектор готов к работе, гибко подходит сегодня к формированию процентных ставок, тарифов и комиссий. При этом оценивается себестоимость проекта, кредитные риски, например, споры о земле, снижение спроса, проблемы с подрядчиками, риск банкротства, неудачная бизнес-модель, оценивается финансовое состояние застройщика, скорость продаж и др. Количество отказов на выдачу кредитов сегодня сокращается, базовые ставки снижаются, сервис работы с застройщиками становится более качественной. При этом крупные банки имеют в своих управлениях специалистов в области строительства для возможности оценки именно строительных рисков.

Председатель Правления ССК УрСиб, директор компании «Мечелстрой» Александр Воробьев считает, что переход на проектное финансирование негативно скажется на доходности строительного бизнеса в Челябинской области. «Маржа уменьшается: цена продажи не увеличивается потому, что платежеспособный спрос низкий, а себестоимость увеличивается, потому что приходится платить проценты банку. Страдает доходность бизнеса. Эта тенденция будет только усиливаться. Оптимизма у покупателей поубавилось: не растут доходы несколько лет подряд. Рынок очень слабый», — отмечает господин Воробьев. По его мнению, в ближайшие несколько лет с рынка уйдет значительная часть застройщиков. «В Челябинске строили ежегодно 1 млн кв.м, сегодня мы на всю область делаем 1,5 млн кв.м. Три-четыре года назад в Челябинске действовало порядка ста застройщиков. Сегодня, думаю, и половины нет. Эта тенденция будет продолжаться, более слабые будут уходить с рынка. Это приведет к созданию альянсов, к укрупнению бизнеса. Однако, закон суров – но он закон, нужно работать по-новому», — говорит застройщик.

«Мы рекомендуем не начинать сразу десять объектов, получать финансирование на строительство и строить в течение длительного времени. Лучше строить один объект, в короткий срок его сдавать и быстро погашать кредит. Это снижает затраты. Второе направление работы — стимулировать наполнение эскроу-счетов. Если они наполняются быстро, ставка по кредиту становится меньше, себестоимость удешевляется. Банки готовы идти навстречу и предоставлять скидки при выдаче ипотечных кредитов, если дольщики направляют средства на эскроу-счета. Сейчас на рынке есть предложения — ипотечный кредит под один процент годовых», — комментирует Рустэм Марданов.

В заключении участники единодушно отметили пользу от подобного рода мероприятий как для застройщиков и банков, так и для Центрального банка России как регулятора в направлении проектного финансирования строительства жилья.